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市場預期樓價未來有可能走低租金上漲
『買房不容易,租房也難了』,近日,中介經紀紛紛表示二手樓租金大漲,月租金少則漲一兩百元,多則三五百元,有些區域的房租甚至一夜間上漲五成。
據滿堂紅統計數據顯示,5月廣州二手住宅租賃成交宗數較4月份增加20.4%,平均租金同比上漲10.9%。對於擁有多套物業的業主來說,賣樓還是出租變成一個兩難的問題。
房地產專業人士認為,樓市大勢向跌,能高價拋貨獲得流動資金固然是理智的選擇;但部分物業特殊的『個性』和業主的個人情況決定還是出租更適合。
也有投資專家表示,中心城區仍然具備投資價值,在宏觀調控下,最好是投資小型物業,盡量避免大面積房產。
現狀:一方面轉租為售一方面租金上漲
中原地產潘婉霞表示,近期市場出現轉租為賣的局面,主要是因為樓市的大勢基本明確,市場出租回報率不高,導致部分業主認為套現物業為現金可以掌握主動權;另外,套現意味著業主獲得了樓價上漲的實質回報。據中原數據,近期放租為售的比例達到30%左右。
滿堂紅專業人士分析,另一方面,由於市場預期樓價未來有可能走低,因此不少買家暫時只租不買,使租賃市場客源大大增加。供應的變化導致近期市場租金出現明顯增幅。不過潘婉霞認為這個增幅並不算大,估計未來租金大幅上漲的可能性不大。在林和東路租房的廖女士5月份的租金還是400元,而一夜之間,房東把6月份租金上漲到600元,漲幅高達50%。
『此前400元的時候還包括水電費,現在600元的時候還不包括水電費,漲得很厲害。』廖女士告訴記者。記者走訪廣州多個中介,租金上漲已經代替房價飆昇,成為市場熱點。
滿堂紅統計數據顯示,5月份的廣州二手住宅租賃成交宗數比4月份增加了20.4%。二手住宅平均租金同比上漲了10.9%,達到30.44元/平方米/月。在天河區的棠下、東圃一帶以及海珠區的赤崗、客村一帶,近期由於林和村、冼村的拆遷,租金都有所上漲。在天河北,滿堂紅經紀餘小姐表示,天河北這兩個月租賃交投明顯活躍了不少,尤其以2300~3300元/月的1房和2房單位成交最旺。這類中小戶型的租金漲幅明顯,約在200~300元/月。
從市場了解到,除此以外,其他特殊因素也影響了部分板塊的租價水平,如林和村、冼村等城中村的拆遷改造以及高校畢業生租房潮的來臨。
由於這兩類租客群體的租房預算較低,因此對租金便宜的區域情有獨鍾,地鐵開通後部分原來較為偏遠的區域就成為這種租客的新選擇。
建議:
投資中心區小型物業還有賺
潘婉霞建議擁有多套物業的投資型業主最好還是選擇出售,而只擁有兩套物業的業主就不必要急於調整,因為其資金量有限,未必可以順利轉為商業物業。
滿堂紅地產研究部主任沈銳培表示,根據租金回報報告,近一季廣州市區平均出租回報率為3.5%左右,比去年同期下跌1%左右,出租獲取回報不是最合適的投資方式;而目前是樓市的價格高位,未來兩年未必能回到這個位置,對於投資者來說,要如同股市波段操作一樣進行套現。
投資物業選小不選大
不過,並非所有業主都應該在這個時間段套現。沈銳培認為,根據市場研究結果,雖然整體市場平均租金為3.5%,但是也有部分板塊的租金回報率高於4%,比如中心城區的小戶型,商業中心附近等,這些板塊仍然有長遠出租投資的價值。記者在中華廣場附近看到,有一個30平方米的物業,售價只有35萬元,但單月的租金可能達到1200元,年投資回報率超過4%,為較高水平。
實際上,不少投資者已經開始轉向投資中小物業。滿堂紅數據顯示,5月份廣州二手住宅買賣總價在70萬元以下的物業成交比重環比將近上昇了5個百分點。
該機構研究部高級經理周峰表示,只要租金不出現連續多月的明顯回調,住宅領域的長短線投資還是具備一定的吸引力的。如果操作得當,即使在調整期內,50萬元的運作資本金於兩次買賣之間的賬面盈利基本在10%以上。
合富輝煌首席市場分析師龍斌也認為,應該選擇抗跌的、租金收益率高的物業投資,稀缺資源或者配套、交通特別優越的物業也可以重點考慮。而在風險方面,他建議投資者不要把自己的資金鏈條繃得過緊。『選小的不選大的,選市區的不選郊區的。』
肖文曉表示,市區的小房子,投資成本相對較低、租值高,而大戶型和郊區的房子一般租不上價錢。因此,最佳投資對象就是中心城區的小房子。而且應該多關注二手房,特別是部分地段好,樓齡時間較長的物業。
提醒:
物業優勢明顯也別急著拋售
對於部分目前位置不佳,但未來由於地鐵或其他交通配套的建設有望昇值的板塊,目前的價格還未能顯示未來的潛力,也沒有在此時套現的必要。
如果物業處於成熟區域並且有特殊優勢,也無須急於套現,比如帶東風東路小學學位的名盤,或者有得天獨厚的地理條件,放盤都不一定是最好的選擇。
以自住為主、無論樓市處於什麼狀態時都少有放盤的樓盤,即使在目前的市場情況下,業主也不用急於套現;另外,那些套現了資金之後也沒有更好投資渠道的業主,也不要盲目賣樓。
沈銳培認為,雖然本次樓市調整期有可能長於以往,但是沒有資金周轉壓力、沒有更好投資渠道的業主還是要守好自己持有的物業,樓市長遠依然具有保值昇值的意義;業主最好根據物業的情況和個人的財務情況做賣樓還是租樓的選擇。