|
||||
時下,儘管居高不下的房價已經嚴重侵蝕了普通民衆的幸福感,但爲高房價張目的聲音仍然不絕於耳。在力挺高房價的諸多觀點中,有一種觀點頗爲引人注目也頗具迷惑性,即認爲我國正處在城市化快速發展階段,大量農村人口進城將成爲拉動高房價的剛性需求,房價在未來較長時間內仍面臨持續上漲壓力。難道城市化就是拉動高房價的剛性需求?城市化與高房價之間果真存在着必然的因果關係?回答是否定的。
確實,經濟快速發展推進了我國的城市化,是農村人口從農村流向城市、農民轉化爲市民的一個城市化過程。按國家統計局公佈的數據顯示,2009年我國城市化率已達到45%,並以每年1%的速度增長,這意味着每年有將近1300萬農村人口要進入城市。確實,農民進城後存在着對住房的迫切需求,農民工能否做到“居者有其屋”,是其能否順利實現由農民向市民身份轉換的一個基本條件。但就我國城市商品房市場的現實情況看,農民工現在不是未來也不會是這一市場的需求主體。
因爲,儘管近年來隨着勞動力成本上升,農民工的收入水平有了一定提高,但農民工大多爲“打工族”,所從事的工作多爲簡單勞動,技術含量低,月收入在1500-2000元者較爲普遍,達到3000元甚至更高者爲數寥寥。在扣除必要的自身生活成本、贍養家人支出和子女教育支出後,所餘不多甚至完全沒有剩餘。
再看一些大城市的商品房房價,每平方米動輒上萬元甚至幾萬元,一些地級市也在每平方米五、六千元左右。在畸高的房價水平下,連大城市的白領乃至中等收入階層都買不起房,農民工要買房置業豈不是天方夜譚?實際上,農民工不僅買不起商品房,受現行政策和有關規定的限制,他們也沒有權利申請居住經濟適用房和廉租房。
受制於自身的收入水平,農民工的住房需求只與屬於基礎保障需求的廉租房相聯繫,孱弱的購買力決定了其不可能成爲城市商品房的購買者。自然,農民工進城所帶動的城市化,與城市商品房的高房價也就沒有必然的、本質的內在聯繫。無視農民工的實際購買能力,不對與農民工購買能力相適應的住房需求結構進行認真分析,僅僅依據我國城市化進程加快就肯定高房價的合理性和持續性,是沒有道理的。
事實恰恰相反,不是城市化拉動了高房價,而是高房價成了推進城市化的障礙。由於農民工無力購買商品房,目前國家又沒有一套保障農民工在城市安居的有效制度,農民工爲房所困,加之受戶籍限制無法享受市民應有的諸多待遇,因而大多數農民工無法在城市紮根安家。他們雖然身在城市,但很難與城市真正融合。另外,由於進城後仍然保留了承包地並享有對承包地的使用權,一些已進城的農民工因住房問題而不得不重返農村。可以說,停留在城市表層無房可居的農民工,因爲沒有真正在城市紮下根來,實際上是具有“亦農亦工”雙重身份的特殊社會羣體,而不是真正的市民。如果考慮到農民工沒有安居之所和不能享受城市居民待遇等因素,我國目前實際的城市化率還不到30%。高房價對城市化水平的掣肘,由此可見一斑。
一些專家學者之所以拿城市化說事,視城市化爲支撐高房價的剛性需求,原因在於他們犯了一個經濟學的常識性錯誤,即認爲農民工的住房需要就是其住房需求。實際上,需求並不僅僅是需要和消費慾望,而是消費慾望與消費能力的統一體。農民工需要住房與有能力購買住房,這完全不是一個概念。前者是一種良好的主觀意願,後者纔是實實在在的需求。把農民工的主觀意願視爲推動高房價的真實需求,並以此爲高房價開脫,是有悖經濟學需求基本原理的,也是錯誤的。
城市化是正處於起飛階段的中國經濟發展的必然選擇。要切實提高中國的城市化水平,使城市化獲得快速的實質性進展,政府必須下大力氣解決農民工進城後的安居問題。儘管農民工可以不必享有對城市住房的所有權,但必須要有一個安身之所,擁有對城市住房的使用權。因此,政府應加大廉租房特別是公租房的建設力度,並通過科學的制度安排,把農民工納入這兩類住房的供給機制之中,使根本不具備商品房購買能力的農民工,擁有正當、合理、持續的住房使用權獲得渠道。
□作者苑德軍作者系中國銀河證券公司高級經濟學家、博士生導師