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儘管新一輪的小學入學報名已經結束,但是熱門小學的學區房依舊沒有降溫。對於那些孩子尚在幼兒園的家長來說,提前一年甚至兩三年開始考察學區房進行選購,才能取得最滿意的“戰果”。
那麼,哪個區的學區房性價比高?各校學區房孰優孰劣?怎樣投資回報率最高?本期粉刊將爲您奉上本市7所熱門小學學區房大比拼。請您往下看,我們將爲您全程“直播”,揭曉賽果。
學區房比拼之小組賽
A組:和平區
市實驗小學
學區片:益壽里居委會、尚友里居委會、華蔭東里居委會。
包含社區:益壽裏、尚友裏、華蔭東里。
學區房類型:均爲老式小區、磚房,房齡均在10年以上,一些已達二三十年。房子較舊,房型不好,基本沒有廳。大多數房子屬於公產,個別企業產買不了產權,更需要一次付全款。有的公產房可以配合買產權,但又增加了成本。
停車情況:周圍馬路較窄,社區較小,停車位不充足。
周邊配套:臨近南京路商圈,購物便利,周邊銀行、醫院等齊全;天津少年兒童圖書館是孩子的好去處;周圍沒有大型超市,但有許多小型超市、進口超市及便利商店。
交通:步行至營口道地鐵站需要10分鐘;周圍濱江道、西安道等地段均設有公交車站,步行需5分鐘至10分鐘。
教育配套:周圍學校有二十一中、耀華中學、一中等;國際商場樓上有英語培訓機構等。
參考戶型:直門獨單、中獨、偏單、中單等。
參考房源及單價:尚友裏一室一廳一衛,2樓,建築面積40平方米,房齡30年,售價100萬元以上,每平方米2.5萬元以上。
岳陽道小學
學區片:福林里社區、文化里社區、華蔭南里社區、育文坊里社區、合作里社區、安樂村社區中原安樂村居委會、友誼里社區中原團結里居委會。
包含社區:福林裏、華蔭南里等。
學區房類型:老式小區、磚房和舊高層,房齡均在10年以上。磚房較舊,房型不好。高層房型平均一梯多戶,而且朝向不正。和實驗小學片區一樣,許多房子屬公產。
停車情況:周圍馬路較窄,社區較小,停車位不充足。
周邊配套/交通/教育配套:同實驗小學。
參考戶型:直門獨單、中獨、偏單、中單、高層一居室、兩居室等。
參考房源及單價:華蔭南里,兩室一廳一衛,1樓,建築面積60平方米,售價146萬元左右,每平方米2.4萬元左右。
和平區中心小學
學區片:世昌里居委會、昆明路居委會、光華巷居委會、兆豐路居委會、天興里居委會、二十五所居委會、西寧道居委會、寶祥里居委會、忠賢里居委會、如意里居委會。
包含社區、房產:吉利花園、吉利經典、世昌裏等。
學區房類型:以舊小區磚房爲主,也有高層,雖然不是新房產,但房型還可以,如想陪讀居住,則較適合。此地段不如鞍山道小學僻靜,但較爲便利。
停車情況:周圍馬路較寬敞,高層社區有停車場。
周邊配套:臨近南京路商圈;離總醫院很近;周圍有菜市場;坐地鐵至海光寺家樂福只有兩站。
交通:步行至鞍山道地鐵站或營口道地鐵站均可,需8分鐘左右;南京路上有公交車。
教育配套:周圍學校有二十一中學、耀華中學、一中,蘭州道上有幼兒園,拉薩道上有早教中心,國際商場有英語培訓機。
參考戶型:新式小區高層一居室、兩居室;磚房有直門獨單、中獨、偏單、中單等。
參考房源及單價:吉利花園,一室一廳一衛,21樓,建築面積爲59平方米,售價90萬元左右,每平方米在1.5萬元以上。
B組:河西區、南開區
上海道小學
學區片:四化裏、三合裏、新聞裏、文靜裏、黃埔里、元興新裏、津港裏、積慶裏、新華里的部分樓棟、部分門牌。
包含社區、房產:同上。
學區房類型:以舊小區磚房爲主,客廳小,房齡超過10年,小區配套設施良好。
停車情況:周圍馬路較窄,有停車區域。
周邊配套:臨近小白樓、佟樓商圈;離兒童醫院很近;周圍有菜市場;周圍有便利超市,離世紀聯華大型超市很近。
交通:馬場道、廣東路均有公交車站。
教育配套:周圍學校有外國語大學、醫科大學、四十一中、新華中學、二十中學、和平保育院等。
參考戶型:直門獨單、中獨、偏單、中單等。
參考房源及單價:文靜裏,兩室一廳一衛,4樓,建築面積55平方米,售價60萬元左右,每平方米1.1萬元左右。
鞍山道小學
學區片:原文通裏、蓬萊裏、壽蔭裏、林西路、西藏路、林泉裏、哈密道部分、康樂裏、新疆路居委會。
包含社區、房產:興隆南里、林西路上二層老房、林泉裏、新疆路老房、青海路雙號等。
學區房類型:以老房子爲主,有小院沒有社區,也有一些舊式小區,房齡也均在10年以上。老房子的房型通常較爲寬敞,而舊社區的房子屬舊戶型,基本沒有廳。不過該小區學區房較爲集中,均在小路上,很安靜。
停車情況:周圍馬路較窄,社區較小,但地點較僻靜,有停車位。
周邊配套:臨近南京路商圈、海光寺商圈;鞍山道上有總醫院;周圍河南路、建物大街等地均有菜市場。
交通:步行至鞍山道地鐵站需5分鐘左右;山西路、南京路、鞍山道上均有公交車。
教育配套:周圍學校有匯文中學、二南開中學、藍天雙語幼兒園等;周圍社區中有託管班、經報學院培訓班等。
參考戶型:老式平房、二層小樓,磚房有直門獨單、中獨、偏單、中單等。
參考房源及單價:興隆南里,一室一廳一衛,7樓,建築面積32平方米,售價59萬元左右,每平方米1.8萬元以上。
中營小學
學區片:天越園、天霖園、盛津園、煦園新居、銅鑼灣廣場、新安花園、儒園、靜德花園、新隆軒、城廂佳園、龍亭家園、尚佳新苑、如意大廈。
包含社區、房產:同上。
學區房類型:均爲新式小區,以中高檔房產爲主,有高層、別墅兩類。
停車情況:小區內設有地下車庫,部分小區院內可停車。
周邊配套:臨近新安、古文化街商圈;離中研院附屬醫院很近;周圍有至少3家菜市場;各社區外均有便利超市,社區周圍大型超市包括新世界百貨地下一層家樂福、大衚衕後身易買得和南馬路上的人人樂。
交通:步行至西南角地鐵站需5分鐘至15分鐘;周圍如西馬路、南馬路等均有公交車站,許多社區出門不需5分鐘便可達到車站。
教育配套:附近有南開六幼、南開五幼、崇化中學、天津市少年宮等;在新世界百貨、遠東百貨等地有早教機構、少兒英語培訓機構若干。
參考戶型:如果想買高檔別墅可考慮三層或兩層樓;高檔高層社區可考慮一居室、兩居室和三居室等,客廳、衛生間大,臥室較小,許多社區如富力城、城上城爲精裝修。
參考房源及單價:以天霖園爲例,兩室兩廳兩衛,樓層爲23層,建築面積128平方米,售價240萬元左右,每平方米1.9萬元左右。
學區房比拼之淘汰賽
場次一:同一學校各社區學區房角逐
五馬路小學
學區片:朝園裏居委會、風荷新園居委會、鳳玉里居委會、格調春天居委會、廣林園居委會、東大街居委會、華廈里居委會、凱興公寓居委會、凱立家園居委會、南豐路居委會、天寶路居委會、天江格調居委會、五馬路居委會、康舜里居委會、興華里居委會、新麗里居委會、靈隱南里居委會、頌禹里居委會。
包含社區、房產:風荷新園、天江格調花園、天江格調蘭亭、格調春天、凱立家園、廣林園、頌禹裏、興華里、靈隱南里等。
學區房類型:新式中高檔小區,包括小高層、大高層、五層小洋樓;還有舊小區磚房。
停車情況:小區內設有地下車庫,部分小區院內可停車;路面寬敞可停車。
周邊配套:臨近海光寺、鞍山西道白堤路商圈;離鞍山西道中醫一附院很近;周圍有菜市場,各社區外均有便利超市,周圍大型超市包括白堤路家樂福和南馬路人人樂。
交通:步行至二緯路地鐵站需5分鐘至15分鐘;周圍如南開二緯路、西市大街、長江道等均有公交車站,許多社區出門不需5分鐘便可達到車站。
教育配套:附近有南開五幼、南開中學、25中、50中、新東方學校;樂友、麗家寶貝等孕嬰童用品連鎖店;東方愛嬰等早教機構。
參考戶型:高檔高層社區有一居室、兩居室和三居室等,客廳、衛生間大。
參考房源及單價:格調春天,三室兩廳一衛,17樓,建築面積136平方米,售價爲257萬元左右,每平方米1.8萬元左右。
A、和平區中心小學
該小學學區片裏,大部分房產都是老式小區磚房,只有部分爲高層小區。相比之下,高層小區更值得選購,因爲從單價上來說,其並不比磚房高多少,只是由於平方米數較大,總價較高。但若單從性價比來考慮,在該學區片購買較新的高層更划算,不但可以落戶,而且居住使用起來也較爲舒服便利。
B、南開五馬路小學
該學區片的房產共可分爲兩類:高檔社區和老式磚房,其中前者房價較高,後者較低,但是房屋條件、社區環境、配套設施等相差很多。不過,與和平區一些學區房相比,兩者之間的單價也有所差別,如果只是想落戶上學,建議選擇小平方米的磚房,如果希望孩子上學更便利,全家入住,則還是選擇新式小區較爲划算。
場次二:同區各名校學區房角逐
A、和平區
和平區的名校大致可分爲兩類:岳陽道小學和市實驗小學屬於一類;鞍山道小學、萬全道小學、和平區中心小學可以算一類。
前者“名號”更響亮,受家長的認可程度最高,但是其學區房的性價比卻有點低,動輒上百萬元的迷你戶型,實在不是普通消費者可以承受。
後3所學校都有着較好的口碑,教學質量也有所保證,但學區房的價位相比前者要低,其中有些學區片還有較新的小區,從投資和居住角度來說,都是不錯的選擇。
B、南開區
五馬路小學學區片中的高檔社區和中營小學的平均價位相當,但是前者的學區片中還有老式磚房,適合想買小戶型的人落戶。
如果您希望購買新型社區的學區房,那麼中營小學的性價比較高。
場次三:不同區名校學區房角逐
如果將上文中3個區的學區房進行比較,我們會發現,價格可分爲3至4個等級,但是卻並非價格高的房產性價比就高。
如希望總投資金額較低,在百萬元以內,則可選擇和平區中心小學、鞍山道小學、上海道小學等學區房,因爲此學區內有磚房、舊小區,其中不乏面積小的房產,再加上其單價適中,投資額度自然不高。
如果希望可貸款,投資金額可超百萬元,則可選擇如中營小學、五馬路小學的房產,其社區環境優越,周邊配套設施完善,房型好,適宜居住,可謂一舉兩得。
而如果希望進入知名度更高的小學,如市實驗小學、岳陽道小學等,則建議購買私產房,雖然總價高,但可貸款;如果選定的房產爲公產則可以購買產權,但需一次性付款。另外,一些軍產房不可購買產權,需謹慎選購。
慎選新劃分入片學區房
據我愛我家市場研究中心工作人員郭燕介紹,學區房的均價通常高過同片區的非學區房。“高出較多的情況出現在和平區、南開區和河西區,在其他區內,學區房的價格比其他房產略高,但相差不大。”郭燕說,由於和平區、南開區、河西區3區知名小學很多且集中,所以學區房的需求更大。
“以岳陽道小學學區房爲例,按計租面積覈算,目前單價普遍達到3萬元至4萬元,且很多屬於公產。”郭燕介紹說。
隨後,記者走訪各房屋中介瞭解到,目前市實驗小學、岳陽道小學學區片的房產均價最高,每平方米達到3萬元至4萬元,有些甚至衝破5萬元大關。據某中介經紀人介紹,市實驗小學片區尚友裏的某處房產,計租面積27平方米,目前已經“叫價”到110萬元,許多較大的房產甚至已經達到了160萬元至170萬元。
和平區中心小學、萬全道小學、鞍山道小學片區的房產,單價則在2萬元至3萬元,十幾平方米的房子通常要花費三四十萬元。而據瞭解,南開區、河西區知名小學的學區房,每平方米售價也均在一兩萬元。
據郭燕介紹,雖然目前婚房等各類房產成交量受大盤影響,有所降溫,但學區房卻受影響不大,“因爲房屋購買是以需求爲主導的,購買學區房屬於最爲剛性的需求,受到政策影響比其他房產小。”
對於準備選購學區房的家長,郭燕建議先了解心儀小學近幾年的劃片情況和入學政策,儘量選擇較爲穩定學區片房產,把風險降到最低。
“小學學區片劃分每年有可能不同,但近幾年變化都不太大,建議對新劃分入片的房產要謹慎選擇。另外,投資學區房應該多考察,對各學校學區片、各區學區片的房產有所瞭解,對學校教學質量、環境、房屋戶型、新舊程度、社區環境、周邊交通等進行比較,選擇最適合孩子、性價比高的房產,作爲房產投資,也將有更高的回報。”21世紀不動產的經紀人劉小姐建議。
購學區房需瞭解學校戶口政策
“這些日子有很多人來問關於學區房的問題,其中有些人的孩子才兩三歲。”昆明路社區居委會工作人員介紹說,許多家長在孩子上學前兩三年,便開始打聽購買名校學區房、落戶等情況,居委會經常接待這類家長。
“各校政策不同,有些學校在孩子在學期間,每3年抽查一次戶口和房產證情況;有些學校則沒有此類要求。所以家長應該根據希望就讀學校的要求和政策、家庭經濟條件、住宅現狀等,選擇適合的房產。”據津房置換的置業顧問楊小姐介紹,目前選購學區房的家長分兩類:買“拆間”或小戶型,僅用於給孩子落戶;希望購買較新的社區、較好的戶型,搬過來住,或者作爲孩子上學期間的暫時用房。
另外,學區房還有私產和公產之分,尤其在和平區,老房子、舊社區很多,許多知名小學的學區房都是公產。“有些公產房可以購買產權,有些不可以,例如萬全道小學區域的一些軍產房。但無論公私產,都可以爲孩子落戶。”萬全道小學附近某中介機構工作人員朱女士介紹道。
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