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嚴厲的宏觀調控政策出臺以來,開發商的資金鏈正在受到越來越嚴峻的考驗:成交量大幅萎縮嚴重影響到銷售收入,銀行信貸閘門正日益收緊,低迷的股市又令上市房企的擴股融資計劃擱淺。業內人士分析認為,在房企各種融資通道均被卡得越來越緊的情況下,未來幾個月,惟有降價促銷,纔能熨平調整帶來的業績波動。
業績大幅下滑
在房地產新政的影響下,全國樓市在5月觀望氛圍均進一步加重。據中國房地產指數系統檢測數據顯示,多數城市成交量大幅下降,30個城市成交量較4月降幅普遍超過40%,杭州、蘇州甚至超過70%。
在成交量持續下滑、銀行信貸收緊等多面夾擊下,5月份,萬科、綠城等絕大多數主流開發商的銷售面積和銷售金額環比也是直線大跌。截至6月10日,萬科A、綠城、中國海外發展、富力地產、雅居樂地產、龍湖地產等14家上市房企已經發布了5月銷售業績報告。14家上市房企僅恆大地產一家月報飄紅,環比上漲8%,其他13家開發商5月銷售額平均環比下滑42%。
其中,萬科披露的5月份經營數據顯示,公司5月份實現銷售面積47萬平方米,銷售金額51.1億元,分別比2009年同期減少32.6%和20.2%,環比則分別下降26%和34%。綠城5月銷售20億元,與4月65億元的銷售收入相比,直線下跌近七成。中國海外發展5月份實現房地產銷售額34.5億港元及銷售面積41.8萬平方米,同比分別下降39.0%和28.4%,相比4月份銷售額環比下降29%。雅居樂地產5月銷售額為10億元,環比下降41%。龍湖地產銷售額為15億元,環比下降近四成等。
世茂地產副主席許世壇日前表示,5月實現合同銷售收入15億,環比下跌40%,而今年前5個月的銷售總額為95億。龍湖地產董事長兼首席執行官吳亞軍在股東會後透露,根據年初的策略,二季度龍湖會放緩拿地的節奏。雅居樂集團主席陳卓林在日前雅居樂的股東大會之後表示,對今年銷售前景看法審慎,由於這兩個月內地打壓樓市政策較為凶猛,令銷售成績不太理想。
股市融資擱淺
銷售成績大幅下挫,股市再融資渠道也被進一步收緊。
央企招商地產早在去年7月,就計劃今年將向不超過十名特定投資者以28.12元/股,發行不超過2億股份,預計融資上線不超過50億元。但在今年5月,招商地產卻低調宣布,撤銷2009年《公司向特定對象非公開發行股票方案》的議案。
遇有同樣經歷的還有世茂股份。今年初,世茂將其之前20億元的融資額縮減為17億元。但在6月10日,世茂股份宣布,鑒於2010年第二季度以來,國家有關房地產行業政策發生較大變化,董事會擬通過關於撤銷公司2009年第二次臨時股東大會審議通過的2009年《公司非公開發行股票方案》的議案。
曾於去年8月公告配股融資方案的冠城大通,今年6月12日也發布公告表示,鑒於目前國家有關房地產行業政策發生較大變化,董事會已經決定撤銷不超過16億元的配股再融資方案。
據中國指數研究院最新公布的報告,2009年至今,近50家上市房企公布了增發預案,擬融資額超過1000億元。到目前為止,大多數房地產公司的再融資申請提交監管部門審批之後均無下文。
有分析師對記者表示,鑒於目前諸多房企股票價格跌破增發價,以及國土部門參與再融資審批,使得房企通過上市公司融資形勢嚴峻,擱置再融資計劃是很正常的市場判斷,更多的上市房企在另謀融資渠道。
轉向信托市場
業內人士介紹,目前直接融資渠道受阻,開發商們只能選擇曲線的方式進行融資,其一是信托融資,其二是海外發債,其三是私募房地產基金。
中國指數研究院最新報告顯示,今年5月以來,中華企業、世茂股份等10餘家房地產上市公司公布了其信托融資計劃,總融資規模逾50億元,期望能夠緩解資金壓力。業內人士分析,最近融資渠道受限,加上政策調控令利潤削薄,開發商不得已纔轉向比銀行貸款成本更高的信托融資。
數據同時顯示,今年以來,我國房企資金來源增速整體放緩。前4月房地產授信金額不到2009年的1/6。有地產人士分析,在銀行貸款收緊,上市房企增發在證券市場上連連受挫的情況下,信托渠道已成為上市公司的主要融資渠道之一。
多數人對開發商的融資有一定的誤區,認為開發商融資多數找銀行貸款,其實,發信托、基金股權等都是開發商的融資渠道。從融資渠道上來看,相對其他融資方式,信托風險較為低一點,同時可以讓更多的人分享開發商的利潤。
不過,和銀行貸款相比,房地產信托也有一些不足。首先是成本高,信托的綜合成本要在10%至12%,而一年期商業銀行貸款利率僅為5.31%;其次是周期短,信托周期通常在6個月到1年,而銀行貸款則可以做到1到2年。
期待降價促銷
『融資渠道不暢,導致房企資金鏈越來越緊,擴大再生產也受到一定程度的影響。』北京科技大學教授趙曉說。
中國指數研究院分析師表示,受目前樓市一系列政策影響,房地產上市公司融資和拿地受限,資金壓力加大。預計2010年房地產上市公司的業績將呈現規模擴張減速、存貨周轉放緩、流動性風險加大、市值縮水明顯四個主要特征。
著名房地產營銷策劃專家謝逸楓認為,尤其是前兩年儲備土地較多、新項目開發和銷售受阻的房企,以及負外債的上市公司和部分公司內部出現分裂的房企,不僅會面臨著資金鏈隨時破裂的危機,還面臨著投資和改善需求『封閉』、剛性需求『萎縮』到『消亡』的危險。
中原地產華北區域董事總經理李文傑一針見血地指出,此次收緊地產商錢袋子的目的單純而簡單,就是讓其降價回收現金。
恆大董事局副主席、總裁夏海鈞博士判斷,今年下半年樓價走勢將會在最近一段時間內逐步下調,房企的資金壓力會逐漸增大,一方面是銷售量持續下滑,另外一方面就是新的融資渠道緊張。從目前來看,國際資本市場基本沒有融資空間,國內的銀行信貸也是逐步收緊。對房地產業而言,對房產現金會造成壓力。此外,一批在市場競爭中不具備競爭條件的企業,或將面臨更大的資金短缺的挑戰。
『如何應對市場?房企只要審時度勢搶佔先機,提早調整價格,就可以應對市場,使銷售達到合理的增長。』夏海鈞說。
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