|
||||
獨家調查
本刊此次的調查覆蓋了珠江新城、老城及金沙洲、北部和南部四大片區。在重點調查的12個指標樓盤中再選取的2008年下半年至2009年上半年收樓的共2959套單位,其中,在近兩個月的時間內,水表讀數變化在1噸之內、電表讀數變化在1度之內的空置單位有599套,由此我們推算出,廣州存量住宅的空置率為20.24%。
數據:投資客聚集、大戶型的物業空置最嚴重
在上述頗具代表性四大片區中,珠江新城的平均空置率最高,達35.14%,其次是以海珠、番禺為代表的南部片區,其平均空置率也有28.74%。而老城及金沙洲片區的空置率最低,為13.35%,盡管如此,該空置率也超過了國際標准10%的空置率警戒線。通過對這些片區及被調查個盤的具體分析,我們發現,投資客聚集的片區其平均空置率最高,如珠江新城;同時,面積在140平方米及以上的大戶型物業的空置率也最高,如南部片區的樓盤,均是250-280平方米戶型,其空置率高達42.9%。
原因:二三次置業需求佔六成、出租率低導致高空置
廣州市社科院研究員彭澎博士認為,存量住宅的高空置率,可以說明一個問題,那就是廣州樓市中短期投資甚至是投機的比例過高,過高的住房空置率以及過高房價租金比、房價收入比,又均指向一個共同結果———廣州樓市已有較大泡沫了。
合富輝煌首席市場分析師黎文江說,合富輝煌在2009年第四季度對到售樓部的看樓者做過一次調查,其中二次、三次及三次以上的潛在置業者超過了六成,『2009年時,為防通脹的投資型需求的確很旺盛』。當重復購買成為市場主流,而租金收益遠比不上樓價上昇帶來的收益時,物業被空置的幾率就會提高。『老城區的空置率為何較低,那是因為自住或出租率很高;反之,投資客集中的珠江新城,出租回報率只有3%左右,遠低於樓市正常時的5%,因此放租的房子就少,空置率就高。』黎文江為此作了進一步的分析。
不過,對於20.24%的這個空置率,黎文江認為『是正常的空置率』,『超過30%的空置率,那個纔是不正常的,就全國而言,像廣州這種區域的情況不多,因此,整體而言還算合理』。
珠江新城片區:平均空置率為35.14%
在人們的概念中,珠江新城歷來被認為是投資者的天堂,這裡集中了大量外來的、廣州本地的高端投資客,所以,其空置率也應該較高。事實也確實如此,在本報對3個樓盤樓宇的296套單位調查監測中,空置套數為104套,空置率高達35.14%,列本刊本次所調查四大片區之首。
珠江新城片區空置率比較高,一個重要原因當然是投資客比較多。並且當中有部分投資客的經濟實力很強,對租金收入不感冒,只想賺取樓盤收益大得多的昇值部分。加上出租過的房子在二手市場不如沒有人入住過的房子值錢,所以一直沒有出租,單位就空置下來。另外,還有一個原因就是珠江新城目前仍有大量工程在進行,噪音非常大,生活配套也未完善,還不適宜居住,因此,部分改善型買家收樓之後也不急著入住,單位也就此空置下來了。
有業內人士表示,珠江新城的高空置率不會一直延續下去,如果這裡的工程建設大部分完工,相關生活配套完善,目前很多空置的單位將會有業主入住。不過,從珠江新城目前整體工程的進展情況看,要達到上述條件,還得要等上三五年時間不可。
珠江新城片區指標性樓盤調查概況
樓盤名調查總套數空置套數空置率
(套) (套)
樓盤1 96 30 31.25%
樓盤2 108 33 30.56%
樓盤3 92 41 44.57%
總計296 104 35.14%
(采樣數據:用戶水表讀數)
-個盤分析
調查樓盤1:空置率31.25%
原因:投資客放著等昇值
該樓盤位於珠江新城中軸線附近,抽查的單位共96套,空置單位有30套,空置率為31.25%。
對於這樣的空置,小區的相關負責人表示『正常』。因為抽查的樓宇中,有70平方米左右的兩房單位,也有近140平方米的四房單位。在樓盤2008年初進行一手發售時,均價為1.8萬元/平方米左右,售價在當時並不算太高,因此70多平方米單位買家有不少是投資客。有些投資客買了房子後就一直放著等昇值,有些投資客倒是肯放租,不過租金要求也比較高,所以出租率並不高。從附近的中介介紹的情況可以看到,該樓盤有大量二手盤源,當中至少有一半又為70-80平方米之間的兩房單位。這就不難理解該樓盤為什麼會有三成多的空置率了。
調查樓盤2:空置率30.56%
原因:有錢人寧願空著也不出租
在調查該樓盤之前,樓盤有關負責人表示,不用調查了,我們樓盤的入住率為五六成。事實上,樓盤的入住率可能更高。因為記者調查監測的108套單位中,空置單位為33套,空置率為30.56%。
對於該樓盤的空置,樓盤物業管理公司的有關負責人說,買他們樓盤的都是有錢人,本來就有好多套房子,買了房子之後又不急著入住。『一年三四萬元的租金,對一般人來說已經是很不錯的收入了,但對於有錢人來說,這根本不算什麼,所以他們寧願空著也不出租』。看來,有錢買家多就是該樓盤空置的主要原因。
此外,從樓盤附近的二手中介地鋪了解到,該樓盤的放盤量也比較大,說明該樓盤其實也有較多投資客,這也是造成樓盤空置的原因。
調查樓盤3:空置率44.57%
原因:業主加工裝修多
即使在珠江新城,該樓盤的空置率也是比較高的。在記者調查監測的92套單位中,有41套空置,空置率高達44.57%。
在樓盤有關負責人看來,空置率比較高倒不是投資客特別多。『投資客的比例應該和其他樓盤差不多。』主要原因,還在於樓盤不少業主對單位進行加工裝修。據了解,記者所調查的樓宇在2007年發售時,售價在片區內是相對較低的,單其裝修標准水分比較大。很多買家收樓後,對裝修標准不是很滿意,所以進行後期加工,這就拉低了樓盤的入住率。樓盤有關負責人說,如果再等多幾個月或者一年,該樓盤的入住率肯定會非常高。
記者在現場看到,樓盤周邊不過幾十米的地方,就有三個工地正在施工,非常嘈雜,這也可能導致部分業主不願太早入住。
老城及西部金沙洲片區:平均空置率為13.35%
老城及金沙洲片區抽查的3個樓盤共1476套已收樓單位的調查數據顯示,其中空置的單位有197套,即空置率為13.35%。
關於老城區樓盤的入住情況在業內一直都有『入住率高,即使自己不住,也會將其出租收益』的共識。在中介的統計中,越秀、荔灣兩個老城片區的房屋出租回報率最高,即使在現今的新政調控高壓下,兩區的回報率都能保持在4%左右。老城區樓齡在5年左右的電梯樓,兩房單位的月租金基本都在2800-3000元/的高位。
高入住率形成的主要原因,和老城區所處的地理位置、完善的生活配套有著密切的關系。老城的名校教育資源、醫療資源、出行便利等因素均是其他區域難以比擬的,生活方便,入住率自然就高。此次調查的數據,就能較好地切合業內的上述說法。
老城及西部金沙洲片區指標性樓盤調查概況
樓盤名調查總套數(套)空置套數(套)空置率(%)
樓盤1 442 36 8.14%
樓盤2 522 106 20.31%
樓盤3 512 55 10.74%
總計1476 197 13.35%
(采樣數據:用戶電表讀數)
-個盤分析
調查樓盤1:空置率8.14%
原因:自住者絕對是主流
樓盤1位於荔灣區的核心路段,調查已收樓單位442套,通過跟蹤業主的電表讀數可見,空置單位有36套,這36套單位在調查期間的電表讀數完全沒變化。空置率為8.14%。
該盤以80-122平方米的兩房、三房單位為主,2007年底,它以實惠價格開盤,吸引了大量以換房為目的老城區買家。該盤於2009年第一季度收樓,目前有超高的入住率,證實了當年銷售人員『買家基本都是自住』的說法。記者采訪樓盤旁邊的滿堂紅、合富置業、中原地產三大中介的地鋪,了解到目前該盤在各地鋪幾乎都沒有放盤,就算有,也只是兩三套而已。
調查樓盤2:空置率20.31%
原因:收樓時間稍短,投資者較多
樓盤2同樣是位於荔灣區的核心路段,周圍的生活配套非常齊全。該盤於2009年6月收樓,調查已收樓單位共522套,從跟蹤的電表讀數可見,目前空置的單位有106套,這106套單位在調查期間的電表讀數完全沒變化.空置率為20.31%。
該盤的收樓時間比樓盤1稍短,這對入住率有一定影響。但是,該盤投資型買家較多,造成了該盤空置較高。記者從該盤物管人員登記的情況了解到,在已收樓的522套單位中,將物業出租並已備案的單位有110套,此類業主多為長線投資者;而在房產網站和附近中介的地鋪中,該盤的放盤量也比較多,如滿堂紅地鋪有14套放盤,盤源描述絕大多數為『樓齡2年、全新未住』。目前該批盤源的放盤價多在1.8萬-2.3萬元/平方米之間,當年的開盤價只需1.5萬元/平方米左右。這批放盤的業主,多為短線投資者。
造成該盤投資型買家較多的原因,一是因其有一批四五十平方米的小單位,二是因其開盤價比較實惠。放出的盤源中就以這批小單位和90多平方米的北向單位為主。
調查樓盤3:空置率10.74%
原因:總價低吸引廣佛兩地住客
樓盤3中,記者隨機抽查了3棟樓宇共512套單位進行電表調查,結果發現3空置的只有55套,其中,有44套單位調查期間電表讀數完全沒有變化,其餘11套單位的電表讀數變化在1度之內。以此推算,空置率為10.74%。
據該樓盤的物業管理人員介紹,不僅是我們調查的這3棟入住率高,其他更早期單位的入住率也同樣很高。其原因主要與產品結構及價格有關。據了解,這裡的住宅多是100平方米左右的兩房、三房單位,2008年時的價格多為『5字頭、6字頭』,吸引了很多來自佛山和廣州本地的首次置業人士,加上樓盤規模大,配套也在不斷完善,入住的業主就越來越多。
為何部分單位的電表讀數變化在3度之內?一位業主朋友告訴記者:『當時就因為便宜纔買這裡,不過自己在東風東路上班,為求方便就在旁邊租了套房子常住,到了周末纔回這裡小住。』
-相關鏈接
●何為住房空置?
業內有一種觀點,所謂住房空置就是住房處於沒有進入交易或使用環節的一種狀態。而住房空置率就是在某一時點上空置的住房佔某一時點所存有住房的比率。住房空置率又可以分為一手房市場的住房空置率、二手房市場的住房空置率、綜合住房空置率及住房自然空置率等。值得一提的是,至今在國內這個概念的爭議還非常大,統計標准不一。
有業內人士表示,在統計方面又存在著空置率與空屋率兩個概念。全國工商聯住宅產業商會REICO報告工作室劉琳博士介紹:『人們常說的空置率實際上是兩個概念的混淆。大家常說的已售但沒有人住也沒有出租的叫做「空屋率」,這與國外的空置率的概念一樣,既包括新建未出售住宅,也包括既售但無人居住的住宅。』目前國際上還有一種通用的住房空置指標,即住房空房率:即以一個國家或城市的實有住房總數為分母,以空房總數(一般指實際空置一年以上的住房,包括存量和新建住房)為分子,計算出空房率。
●國際空置率標准是多少?
查閱業內資料可知,目前美國、英國等西方國家在空房率上一直有比較完善的統計制度和方法,它們將住房空房率的警戒線定為10%,各國比例多在該幅度上左右微浮。
京城知名房產商、華遠集團的總裁任志強也指出,空房率在中外都有不同的意義。『在香港,空房是指當年沒有賣出的房,基本佔63%到64%;如果算綜合空置率,存量和綜合住房空置率最高是達到8%,通常是4%以上。所以,美國計算空置率,是指所有的存量裡面空置的佔總的比例有多少,一般認為超過12%就是超過警戒線了,寫字樓的一般超過20%以後就認為空房量大了』。 (整理/陳玉霞張秀欽)
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||