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獨家調查
本刊此次的調查覆蓋了珠江新城、老城及金沙洲、北部和南部四大片區。在重點調查的12個指標樓盤中再選取的2008年下半年至2009年上半年收樓的共2959套單位,其中,在近兩個月的時間內,水表讀數變化在1噸之內、電表讀數變化在1度之內的空置單位有599套,由此我們推算出,廣州存量住宅的空置率為20.24%。
數據:投資客聚集、大戶型的物業空置最嚴重
在上述頗具代表性四大片區中,珠江新城的平均空置率最高,達35.14%,其次是以海珠、番禺為代表的南部片區,其平均空置率也有28.74%。而老城及金沙洲片區的空置率最低,為13.35%,盡管如此,該空置率也超過了國際標准10%的空置率警戒線。通過對這些片區及被調查個盤的具體分析,我們發現,投資客聚集的片區其平均空置率最高,如珠江新城;同時,面積在140平方米及以上的大戶型物業的空置率也最高,如南部片區的樓盤,均是250-280平方米戶型,其空置率高達42.9%。
原因:二三次置業需求佔六成、出租率低導致高空置
廣州市社科院研究員彭澎博士認為,存量住宅的高空置率,可以說明一個問題,那就是廣州樓市中短期投資甚至是投機的比例過高,過高的住房空置率以及過高房價租金比、房價收入比,又均指向一個共同結果———廣州樓市已有較大泡沫了。
合富輝煌首席市場分析師黎文江說,合富輝煌在2009年第四季度對到售樓部的看樓者做過一次調查,其中二次、三次及三次以上的潛在置業者超過了六成,『2009年時,為防通脹的投資型需求的確很旺盛』。當重復購買成為市場主流,而租金收益遠比不上樓價上昇帶來的收益時,物業被空置的幾率就會提高。『老城區的空置率為何較低,那是因為自住或出租率很高;反之,投資客集中的珠江新城,出租回報率只有3%左右,遠低於樓市正常時的5%,因此放租的房子就少,空置率就高。』黎文江為此作了進一步的分析。
不過,對於20.24%的這個空置率,黎文江認為『是正常的空置率』,『超過30%的空置率,那個纔是不正常的,就全國而言,像廣州這種區域的情況不多,因此,整體而言還算合理』。
珠江新城片區:平均空置率為35.14%
在人們的概念中,珠江新城歷來被認為是投資者的天堂,這裡集中了大量外來的、廣州本地的高端投資客,所以,其空置率也應該較高。事實也確實如此,在本報對3個樓盤樓宇的296套單位調查監測中,空置套數為104套,空置率高達35.14%,列本刊本次所調查四大片區之首。
珠江新城片區空置率比較高,一個重要原因當然是投資客比較多。並且當中有部分投資客的經濟實力很強,對租金收入不感冒,只想賺取樓盤收益大得多的昇值部分。加上出租過的房子在二手市場不如沒有人入住過的房子值錢,所以一直沒有出租,單位就空置下來。另外,還有一個原因就是珠江新城目前仍有大量工程在進行,噪音非常大,生活配套也未完善,還不適宜居住,因此,部分改善型買家收樓之後也不急著入住,單位也就此空置下來了。
有業內人士表示,珠江新城的高空置率不會一直延續下去,如果這裡的工程建設大部分完工,相關生活配套完善,目前很多空置的單位將會有業主入住。不過,從珠江新城目前整體工程的進展情況看,要達到上述條件,還得要等上三五年時間不可。
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