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面對開發商的降價、低價策略,剛性需求或將再次潮湧,對於樓市的長期看好讓這段時期成為大家眼中的『抄底時刻』,現在是否真的適合抄底?哪些地方需要警惕?《新民樓市》特別訪問了業內專家、開發商、購房者三類人群,通過了解他們不同的看法給讀者借鑒和參考。
專家『跌都沒跌,何談抄底』
在近日舉行的新浪樂居地產下午茶活動上,幾乎所有的業內人士都表示當前不是抄底的好時機。有專家認為,目前僅有部分樓盤出現價格松動,並未全方位價格下調;其次,外界議論紛紛的『房產稅』是否征收還是個大大的問號。開發商充裕的資金鏈也可以幫助其度過目前的市場冷凍期。在此市場背景下,開發商和購房者仍以觀望為宜,並不需要急於出手抄底。
現在抄底不合時宜
從宏觀政策來看,國務院和各部委的政策基本上接近尾聲,從調控成效上看,這輪調控讓上海樓市急速降溫,成交量快速萎縮,已經調整到底部。價格方面,現在二手房只要成交都是比前期跌了10%左右,新房慢慢分化,6、7兩個月之內就會大量的出現增加促銷的現象,下半年就是房價盤整下跌的時期。
總的來說,今年是快速降溫,快速觸底,明年是一個盤整恢復性增長的過程,不會報復性增長。長期來說,中國大城市的房價肯定漲,短期來看,半年到一年之內基本上可以看得比較清楚。最難就是判斷中期,就是未來3年左右的時間最難判斷,這期間不僅房地產業、宏觀經濟面到底何去何從,我們很難判斷。所以,我只能看到今年是冷的,明年是觸底的,然後是小幅反彈。因此,說現在抄底不合時宜,還得再等待一段時日。(楊紅旭)
抄底一說遙遙無期
抄底?上海的房價還沒有跌過,怎麼抄底呢?包括中國股市這個月跌了20%也還沒有到抄底的時候。
我認為:現在的房價,特別是對於上海來說,市中心的房價是不會跌的,中心之城就這麼一塊彈丸之地怎麼會跌呢。盡管最近一段時間在調控,上海中心城區的房價,特別是高檔住宅還在漲。但是我們要清醒的認識到這一輪調控是一個長期的過程,政府下大決心,同時今後我們的房地產市場再不僅是商品房市場這塊領域,同時保障房也會大量出現。對於郊區的樓盤,將來肯定有下跌的可能性。
具體到開發商,目前開發商的降價是大企業的降價,在房地產調控成交量大量萎縮的前提下,資本擴張的大企業受不了,可能會首先降價。對於一般的中小企業來說,他們大幅度的降價可能性反而很小。作為開發企業來說,大多數的開發企業如果沒有盲目的擴張,沒有橕著臉皮做地王,資本充足率還是可以的,所以我認為不會大幅度的降價,特別是中心城區還在漲。因此,抄底一說遙遙無期。(朱大鳴)
開發商『政策底還沒出現呢』
『目前並非抄底時機,但做好抄底准備至關重要。』乘星行營銷機構總經理李驍表示:『抄底時機應該在政府盤點調控政策成果時纔出現,政策底總是早於市場底出現,政策落地了市場底還可能持續一段時間出現,但那時談論抄底至少纔具有實質性的意義。』李驍的觀點在開發商的觀點中比較有代表性。在訪問中,筆者發現,眼下開發商普遍具有矛盾心理:一方面,他們希望快速出貨,盡早回款,以備面對未來或將更嚴厲的調控效應;另一方面,他們也在被動地等待細則的落地;故而不輕易放開調價的力度。
該出手時還要出手
4月18日新政出臺至今,細則尚未落地,我們也得抱著平常心去等待。今後調控是常態,消費者要學著去適應。這次調控抓的重點更准確,就是信貸。調控到何時就要看政府的決心。開發商的定價要隨行就市。何時出手是機遇,城開這14年策略把握的比較好。每個人看自己的需要,符合自己的心理價位就買,心裡不急就等,基本都說下半年就可以買。抄底一說不科學,任何的底都是之後纔驗證得知的。該出手時還得出手,而且真的到底時,你需要的房型、位置也不一定正好有適合的選擇。(黃非)
抄底要等細則出
其實說開發商堅持執行高價位策略,這是一種誤解。開發商一直按市場狀況定價,去年市場好、價格高,同樣,今年市場不好,價格該降的就得降。我們已經做好了心理准備,就是本次宏觀調控不是短期行為,將對當前房產市場進行深度調整,持續時間會達2-3年甚至更久。現在最尷尬的就是細則遲遲不出,我們也不知道究竟應該做什麼。等到細則出來,勢必會研究出一些相應的市場對策。因此,不排除一些開發商的項目會有30%的調價幅度。所以,現在說抄底還不是最好的時刻。過一兩個月後形勢會更加明朗些。(楊健)
購房者『擔心地下還有地下室』
新浪樂居近期發起購房者『抄底預備』心態調查,對購房者抄底區域及抄底時間等展開調查分析。調查顯示:77.1%的受訪者決定在這一輪政策調整中進行抄底,其中,佔到近6成的剛性需求為抄底主力,而購買第二套房的受訪者佔總比例的28.6%。在關於什麼時候是抄底的好時機的調查中,近五成(46.7%)購房者認為今年年底即是抄底的好時機,另有24.8%認為是2011年,認為當下就是抄底好時機的受訪者佔到12.4%。值得注意的是,在問及對抄底的價格的預期,近半(42.6%)受訪者表示降價的樓盤都行,31.9%認為單價在2萬以下,10.6%認為單價須在1萬以下。
市場復雜,想抄底但仍會謹慎
在媒體工作的我,每天都在復雜的經濟新聞裡面度過,在樓市抄底的呼聲越來越高的時候,已經有一個一室一廳居住的我又開始蠢蠢欲動。近期都在關注我居住附近的樓盤,在經過1個多月的調整之後,這裡的二手房價已經回落到2萬元/平方米,近期看中一個二手的一房,有個中介總和我談,我咬定2萬元/平方米的均價,目前還沒有回音。不過我目前心裡十分的矛盾,一方面想抄底,一方面怕抄的只是地面價,『按照股市的說法,地面下面還有地下室呢!所以一方面覺得可以下手了一方面又猶豫不決。(餘小姐)
還得再等半年
這兩年,我一直在尋找適合投資也適合父母偶爾居住的房子,即使在房價最高峰的時候,關注性價比高的房子,依然是我的任務之一,只是因為價格一直高漲,調整後又一直下跌,樓市穩定不下來,所以我一直沒出手。
經過這幾年的看房經驗,目前我准備繼續等到年底。上周,我就帶父母去了閔行一個樓盤看房子,各方面都很符合我的條件。但我認為在那個區域,房價到3萬元/平方米還太高,我現在買,到年底可能會貶值。現在開發商還不缺錢,等到年底或許會為了快速回款而降到低谷。(楊先生)
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