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今年國家對房產實現調控新政以來,關注、猜測、預言者不斷。不少人把本輪調控的走勢與前兩次調控進行經驗性的類推,期望著不久會有新一輪反彈。甚至有人推測:今年四季度上海房產市場會回暖。
我認為,今年房地產市場『變臉』成定局,市場價格總體下行趨勢有可能成為市場『拐點』。
從調控政策的深入來看『國十一條』以後,中央及地方正以金融、稅收等有效手段,逐步凸現本輪調控的決心,並越來越深入市場,目的是抑制投資、打擊投機、打壓房價。近期關於土地增值稅預征比例提高、二套房清晰界定、放貸比例、利率提高等方案的推出以及房產稅的信號,都體現出『國十一條』後房地產市場調控政策的逐步深入,並直接影響到後期房地產市場的價格變化,甚至產生對房地產業總體格局的影響。可以預計,與『國十一條』相匹配的其它有關政策在後續似有推出的可能性。
從市場流量來看,本輪政策推出後,雖然近兩個月來,從市場成交的直接價格變化來看似較平靜,但『流量決定價格』的前奏已經出現。上月,上海商品房成交創近六年來市場新低,已說明買賣雙方處於強烈觀望期。成交流量的嚴重萎縮,並非是國家調控房價的目的,但觀望不久,必會影響到市場價格。相信,這種市場低成交格局持續在六、七月份中出現,八、九月中會導致市場成交價『變臉』。
從心態來看。買賣雙方面對調控後市場發生的前期效應,心態各不相同。買方持幣觀望的目的是期待房價下跌,而且不是小跌入市。所謂的剛性需求,也不會急於在政策調控和市場走勢並不明朗的時期入市,所以買方處於持幣、待購、觀望的有利地位。賣方處於觀望價格走勢、期待調控政策平穩、甚至夢想市場反彈。從五月份新盤開盤嚴重減量可以看出,開發商在壓庫等待。雖然恆大地產打折風沒有引起市場降價風,但隨著市場成交量的萎縮,上市公司因為年內計劃要求及部分資金流短缺,房產企業勢必會先期促銷,必導致市場價格下滑。房地產企業價格同盟的可能性不復存在。
因此可以預測,今年的二季度市場觀望、流量下挫,三季度價格動蕩、流量萎縮,四季度促銷拉動價格下行的走勢已難以改變。多種信息合成的走勢表明:房地產市場價格年內總體下行15-20%的走勢已難改變。期待市場快速回暖、價格反彈可能僅僅是賣方市場的自我安慰。文/許仰東
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