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2009年是綠城集團起死回生之年。
這一年,綠城足球隊由於廣州、成都假球案,得以重返中超,而綠城地產得到了工行信托融資,擺脫『外債門』危機。
然而,進入2010年,綠城又陷入新一輪的償債期。年初,綠城已回購了一筆2007年發行、期限7年的高息債,金額4億美元。5月18日,綠城有一筆本金總值22億元人民幣的可換股債券到期,債權方是紐約梅隆銀行,綠城已准備贖回該筆債券,但沒有透露此次贖債資金的具體出處。
事實上,綠城巨額負債經營的方式一直受到業內詬病。盡管去年樓市大熱,綠城中國的淨負債率已經由2008年底的140%,減緩至2009年底的105%,但在地產上市公司中仍屬高位,而今遇到史上最嚴厲的樓市調控,無疑是對綠城高負債模式的考驗。
巨債壓頂
根據綠城公布的財務報表,今年1-4月份,綠城實現銷售金額達人民幣143億元,較去年同期增加170%,但綠城集團僅完成全年目標的21%,明顯低於內房股同行30%的平均水平。更主要的是,綠城的資金壓力仍然較大。
綠城中國被認為是在港上市的內地地產公司中杠杆率最高的公司,2009年耗資456億元激進拿地,佔合同銷售額的88.8%。這使綠城的『資本承擔』高高在上。
綠城中國總裁壽柏年向時代周報記者表示:『今年我們又買了一些土地,地價90億元左右,如果我們接下來不買地,今年綠城大概要付200億元的地價款,到現在為止,綠城已經支付了100億元。』
今年又是綠城最花錢的一年,綠城集團在建項目達102個,新開工面積將超過800萬平方米,在建面積將超過1200萬平方米,僅次於綠地和萬科。
壽柏年認為,目前的負債對於綠城而言是安全的,並且是有效率的。他告訴時代周報記者:『現在負債率計算並非十分合理。因為買地的時候,綠城出一半的錢,銀行出一半的錢,其中綠城的淨資產不會增加,相反負債是一定會增加的。』
『綠城這種方式,在市場好的時候,完全可以憑借銷售業績,回籠資金,進一步擴張自己的土地儲備。但這種高負債經營模式,一遇到宏觀調控,就存在較大的資金壓力。』佑威地產研究機構分析師陸騎麟向時代周報記者表示。
綠城上市前負債率400%,2008年底也高達140%,很多分析機構預期2010年、2011年綠城的淨借貸比將達到141%和126%。盡管綠城董事長宋衛平表示『只要迅速開發銷售,就不會有任何風險』,但在樓市調控背景下,『迅速開發銷售』成為開發商不得不面對的難題。
或出讓項目
『綠城受到宏觀調控的影響較大,綠城的樓盤基本屬於高端項目,此次宏觀調控對高端項目影響比較大;同時,綠城拿地的成本向來比較高,房價回調餘地不大。』易居中國分析師薛建雄向時代周報記者表示。
事實上,綠城在售的豪宅已經遇冷,如位於杭州九堡板塊綠城旗下的『麗江公寓』三期開盤,均價為3.3萬元/平方米,一舉推出了兩百多套房源,截至5月26日,成交僅幾十套。
2010年綠城的項目中,1/3在一線城市,在調控背景下銷售將面臨很大的挑戰。有投行分析認為,綠城今年以來新開盤房源的銷售率呈現下降趨勢,前四個月平均銷售率從去年下半年的82.8%跌至65%。
綠城並沒有放棄今年的買地計劃。『如果完成670億元的銷售目標,加上今年不買地,綠城年底會有300億元的資金,還是非常充裕的。當然今年是要買地的,公司會評估調控的影響,決定我們的土地購買量。』壽柏年向時代周報記者表示,『我們也會根據市場變化來控制工程開工的進度。』
壽柏年同時表示:『綠城95%以上的資產是住宅和土地,公司變現能力非常強。資金一旦發生問題,可以通過合作變現,我們有大量的戰略合作伙伴,他們有錢。如果我們出讓一些項目股份,他們還是非常樂意接受的。』
危機邊緣
事實上,綠城已陷入了高額負債的泥潭之中。今年初,綠城與工商銀行達成信托協議,共融得資金16.87億元;與平安信托達到協議,共融得16億元資金;與中泰信托達到協議,共融資10億元。
『綠城的信托計劃,屬於高額融資,與工行達成的信托,年利率高達14%,這也顯出綠城急需資金。』上海五合國際總經理鄒毅向時代周報記者表示。
對於海外融資,綠城已經變得非常小心了。『綠城負債率高,合作項目多,境外投資者不喜歡高負債以及合作策略。所以我們目前沒有在境外資本市場融資的計劃,今年會擴大與銀行和其他信托機構的合作。』壽柏年告訴時代周報記者。
但綠城年報顯示,因與信托有關的金融衍生工具公平值改變,綠城中國去年虧損7900萬元人民幣。
穆迪助理副總裁、分析師曾啟賢認為:『考慮到綠城的高風險偏好、進取的購地戰略及較高資產負債表杠杆率,會繼續將其評級限制在B級低段。』
一個重要的背景是,綠城在上輪調控瀕臨被收購邊緣,全靠調控政策逆轉纔轉危為機。時代周報
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