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回顧國內房地產市場的調控歷程,市場價格和成交量多次在『嚴打』後出現報復性增長。昨日,萬通地產董事長馮侖作客『津報講堂』,在接受本報記者采訪時表示:『這輪調控和以前的性質大不相同,後期不會出現報復性反彈,大家從媒體上看到的降價消息會多起來。』
投資型需求將被擠出
『1997年至1999年間,國家決定將住宅作為經濟發展的支柱行業,取消了福利分房制度,擴大了銀行貸款按揭量。從那時起,住宅一直被當做擴大內需、帶動國民經濟增長的主力。截至去年,房地產已佔到GDP增長影響性因素的30%以上,足以看出其對經濟的巨大影響。』在馮侖看來,將房地產作為國民經濟支柱型行業的政策執行了10年,但最近的調控使政策面發生根本轉變。『這次把住宅重新定位成保障性、福利性兼具的民生產品,不再把其作為國民經濟支柱型行業考慮,就是要把投資型需求和享受型需求全部擠出市場。擠壓出去後再回來,投資者的成本會很高。』
萬通在津無降價計劃
馮侖透露,去年萬通的市場份額位列天津第二。當前調控政策密集出臺,萬通在售項目是否會降價銷售?『房價很敏感,我們在津產品主要面向改善型客戶,不涉及太多投資型和享受型需求,目前在價格方面沒有特別的壓力。』馮侖說,萬通在天津的項目暫時沒有降價計劃。『我個人在公司不負責定價,公司相關部門沒有給我這方面的(降價)建議,更沒有聽到他們已作出降價決定。』
5月下旬,馮侖在公開場合表示,未來兩年內房價會下降20%至30%。昨日接受采訪時,馮侖卻表示:『我所說的降幅主要體現在統計數據上。高價房屋銷售佔比減少,會拉低房屋成交均價。在北京,投資客佔到15%左右,但其購買房屋的交易金額佔到40%至50%。這部分需求擠壓出去後,就算所有樓盤都沒有降價,統計數據也會顯示房價大跌,然而這並不意味著每個樓盤都要降20%至30%。同樣一個數字,研究者和老百姓的感覺是不同的。過三五個月,統計數據或許會顯示房價已降了20%,但是你想買的房子可能還沒降價。』
調控政策做不到完美
當前市場處於博弈僵局中,哪些企業會率先加入降價行列?『我覺得房子是否降價取決於地產商的經營狀況、預期和戰略。如果地產商屬於政策跟隨型,比較依賴住宅項目,今後一段時間會考慮降價問題。不過,也有一些企業並不依賴住宅,不一定會加入降價潮流。』馮侖表示,『在從嚴的調控下,我相信未來一段時間,大家從媒體上看到的降價消息會多起來。』
馮侖半開玩笑地表示:『最近看了一些征婚節目,我更加理解購房人希望降價的心理。不過,站在決策層角度看,房價確實是個難題。比如說10年之後,現在的「90後」獨生子女一個人可擁有幾套房屋。總之,沒有一個政策可以做到完美。』
城市應找第二收入點
談及土地財政和當前房價,馮侖表示,當前的高房價就像臉上的痘痘,是內分泌問題。『中央和地方的財政、稅收、增長模式等存在一系列問題。地方政府其他收入來源非常少,只能以土地本身創造的收入來推動城市發展。』而在馮侖看來,改善內分泌系統要解決兩個問題。『首先,城市發展能找到第二個收入來源。比如深圳,由於其科技進步快,經濟水准高,對土地財政的依賴比國內其他城市少很多,這輪調控的空間會比較大;其次,中央和地方應重新劃分財稅邊界,中央政府可以給地方一些稅收讓利,讓地方政府有更多的錢投入到保障房建設中。據我所知,部分地方政府去年僅完成保障房建設目標的26%,就是因為其不可能將有限的錢集中投資於保障房。』
綠色住宅極具競爭力
昨日上午,萬通在中新生態城的新新家園開工。談及建築的低碳環保,馮侖表示,綠色住宅將會成為下一輪受關注產品。『綠色住宅不僅是價值觀,也是競爭力,健康、舒適的環境,較低的水電費等,都是惠及消費者的。』
馮侖透露,目前萬通計劃用10年完成商業模式轉型,由單純的開發,把能力集中在規模、成本、速度,逐步提昇到經營商務不動產,再進一步提高以資產管理和不動產經營為能力的不動產財富管理。『這會使公司價值鏈不斷提昇,也是我現在集中精力所做的事情。』
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