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-個盤分析
調查樓盤1:空置率8.14%
原因:自住者絕對是主流
樓盤1位於荔灣區的核心路段,調查已收樓單位442套,通過跟蹤業主的電表讀數可見,空置單位有36套,這36套單位在調查期間的電表讀數完全沒變化。空置率為8.14%。
該盤以80-122平方米的兩房、三房單位為主,2007年底,它以實惠價格開盤,吸引了大量以換房為目的老城區買家。該盤於2009年第一季度收樓,目前有超高的入住率,證實了當年銷售人員『買家基本都是自住』的說法。記者采訪樓盤旁邊的滿堂紅、合富置業、中原地產三大中介的地鋪,了解到目前該盤在各地鋪幾乎都沒有放盤,就算有,也只是兩三套而已。
調查樓盤2:空置率20.31%
原因:收樓時間稍短,投資者較多
樓盤2同樣是位於荔灣區的核心路段,周圍的生活配套非常齊全。該盤於2009年6月收樓,調查已收樓單位共522套,從跟蹤的電表讀數可見,目前空置的單位有106套,這106套單位在調查期間的電表讀數完全沒變化.空置率為20.31%。
該盤的收樓時間比樓盤1稍短,這對入住率有一定影響。但是,該盤投資型買家較多,造成了該盤空置較高。記者從該盤物管人員登記的情況了解到,在已收樓的522套單位中,將物業出租並已備案的單位有110套,此類業主多為長線投資者;而在房產網站和附近中介的地鋪中,該盤的放盤量也比較多,如滿堂紅地鋪有14套放盤,盤源描述絕大多數為『樓齡2年、全新未住』。目前該批盤源的放盤價多在1.8萬-2.3萬元/平方米之間,當年的開盤價只需1.5萬元/平方米左右。這批放盤的業主,多為短線投資者。
造成該盤投資型買家較多的原因,一是因其有一批四五十平方米的小單位,二是因其開盤價比較實惠。放出的盤源中就以這批小單位和90多平方米的北向單位為主。
調查樓盤3:空置率10.74%
原因:總價低吸引廣佛兩地住客
樓盤3中,記者隨機抽查了3棟樓宇共512套單位進行電表調查,結果發現3空置的只有55套,其中,有44套單位調查期間電表讀數完全沒有變化,其餘11套單位的電表讀數變化在1度之內。以此推算,空置率為10.74%。
據該樓盤的物業管理人員介紹,不僅是我們調查的這3棟入住率高,其他更早期單位的入住率也同樣很高。其原因主要與產品結構及價格有關。據了解,這裡的住宅多是100平方米左右的兩房、三房單位,2008年時的價格多為『5字頭、6字頭』,吸引了很多來自佛山和廣州本地的首次置業人士,加上樓盤規模大,配套也在不斷完善,入住的業主就越來越多。
為何部分單位的電表讀數變化在3度之內?一位業主朋友告訴記者:『當時就因為便宜纔買這裡,不過自己在東風東路上班,為求方便就在旁邊租了套房子常住,到了周末纔回這裡小住。』
-相關鏈接
●何為住房空置?
業內有一種觀點,所謂住房空置就是住房處於沒有進入交易或使用環節的一種狀態。而住房空置率就是在某一時點上空置的住房佔某一時點所存有住房的比率。住房空置率又可以分為一手房市場的住房空置率、二手房市場的住房空置率、綜合住房空置率及住房自然空置率等。值得一提的是,至今在國內這個概念的爭議還非常大,統計標准不一。
有業內人士表示,在統計方面又存在著空置率與空屋率兩個概念。全國工商聯住宅產業商會REICO報告工作室劉琳博士介紹:『人們常說的空置率實際上是兩個概念的混淆。大家常說的已售但沒有人住也沒有出租的叫做「空屋率」,這與國外的空置率的概念一樣,既包括新建未出售住宅,也包括既售但無人居住的住宅。』目前國際上還有一種通用的住房空置指標,即住房空房率:即以一個國家或城市的實有住房總數為分母,以空房總數(一般指實際空置一年以上的住房,包括存量和新建住房)為分子,計算出空房率。
●國際空置率標准是多少?
查閱業內資料可知,目前美國、英國等西方國家在空房率上一直有比較完善的統計制度和方法,它們將住房空房率的警戒線定為10%,各國比例多在該幅度上左右微浮。
京城知名房產商、華遠集團的總裁任志強也指出,空房率在中外都有不同的意義。『在香港,空房是指當年沒有賣出的房,基本佔63%到64%;如果算綜合空置率,存量和綜合住房空置率最高是達到8%,通常是4%以上。所以,美國計算空置率,是指所有的存量裡面空置的佔總的比例有多少,一般認為超過12%就是超過警戒線了,寫字樓的一般超過20%以後就認為空房量大了』。 (整理/陳玉霞張秀欽)
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