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住宅調控對資金的擠出效應,這些資金的出口在哪?時下黃金價格高企,投資空間不大。股市跌跌不休,似乎很難成為這些資金的釋放口。靜躺在銀行,在通貨膨脹預期下,不到萬不得已,投資者也不會這樣選擇。投資工具與選擇餘地不大的情況下,短期內回暖的商業地產或許會成為投資者的選擇之一。
近段時間,處於配角地位的商業地產搖身成為置業投資者眼中的主角,對其紛紛示好。『春天說』一時鋪天蓋地。同時,地產商也開始將投資比例傾向於商業地產。在目前住宅政策趨緊的情況下,商業地產真能成為開發商的"春天"嗎?
福州房地產專家劉福泉表示,從商業地產長期發展的特質來看,置業者還需要冷靜與理性的心態。而對像大連萬達這樣,早在幾年前就以商業地產為主導的開發商來說,租金可以為企業帶來穩定的現金流。但對於現在想把商業地產當做新的利潤增長點的開發商來說,需要謹慎出擊,同樣對於投資者來說,在選擇商業地產項目更要慎重。
商業地產熱銷預示『春天說』?稱商業地產價值回歸或許更准確『在短期內,投資資金會進入商業地產,但他們不會成為中國商業地產發展的主流。因為商業地產的增值需要通過商業的專業運營來提昇地產的價值,從這個意義上說,商業地產沒有散客投資者炒作的空間。因為商業地產講究長期持有、務實運營,熱捧商業地產絕非坦途。』融匯置業有限公司營銷總監廖成章說,快速擴張對管理的挑戰巨大,要建立一個成功的城市綜合體,企業不僅需要充足資金,還要有專業的管理團隊。由於各家開發商開發商業地產的模式不同,所以目前還未到快速復制階段。
如今商業地產的價值回歸是源於住宅置業的導向。早期置業寫字樓等商業地產是高比例、短年限的貸款按揭,與置業住宅相比,意味著投資同樣區域,商業地產的門檻更高,現金壓力更大。而住宅項目,因為價格提昇更快,轉手更易,受到追求利潤投資者的偏愛。
但從長遠來看,城市化進程加速是中國商業地產健康發展的長線支橕。全國工商聯商業地產專業委員會主任兼秘書長朱凌波在接受采訪時表示,城市化進程的推進,將不斷推動商業的發展,而商業的繁榮將帶動商業地產的興旺。本次樓市新政在一定程度上提昇了商業地產的關注度。但商業地產還遠未到討論『春天』的時候,稱為商業地產價值的正常化回歸或許更為准確。
商圈的開發需要培育 失敗的商業地產可能造成投資者資金回流困難一座城市能夠容納多少綜合體?城市綜合體開發風險大、體量大、資金量大,不是每個城市和房地產企業都適合,必須視政策、經濟、需求而定。有一句名言:『當商業地產沒有成為爛尾樓順利開業時,還遠未到開香檳慶祝的日子』。失敗遠多於成功,可謂國內商業地產發展的現實狀況。因此民間流傳一句話,商鋪商鋪,是先有商後有鋪,先有商業後有商業地產。
劉福泉認為,商業地產開發需要准確定位,但其中密集資金和高端人纔是困擾商業地產的瓶頸。在無數失敗案例中,招商不良和低效的後期運營是共性。如何讓招商和後期運營順利進行,是擺在開發商面前的一道難題。此外商業地產是資金密集型的運作項目,與住宅相比,風險頗大。而且商業房地產由於資金量大,也不如住宅項目容易賣掉的,屆時,資金回流很有問題。
商業地產考驗實力 跟進商業地產尚需謹慎從目前商業地產的開發模式來看,強調的是運營創造價值。而以商鋪銷售為主的開發模式,賺取的只是開發環節的利潤,與商業地產的長期運營收益以及資本收益相比,雖然資金回流較快,但從長期來看,出售的資金回流量遠遠低於自持物業。『雖然商業地產的好處大家都知道,但並不是所有人都能做到的。商業地產企業資金大致來源於銀行貸款與自籌資金。目前的現狀,地產開發企業的融資渠道受制於政策,主要來源還是靠銀行貸款,如果信貸政策一旦收緊,那項目運作就會受到很大影響。』一業內人士分析道。
從長遠看,商業地產會成為下一個亮點,這是地產界的共識,即便如此,對於資金壓力較大的開發商來說,還是不能盲目進入商業地產的開發,尤其要避免大體量的商業項目。相對於住宅開發的短平快來說,商業地產往往是慢熱型的,屬於長線運作。目前,高庫存的商品住宅難以在短時間內消化,資金來源成為首當其衝的難題。
對於沒有進入商業地產的開發商來說,靠商業地產獲取高額利潤是有風險的。
如何投資商業地產『行家』來支招——本報專訪中國購物中心產業資訊中心主任郭增利先生
商鋪因所使用的土地性質不同,不受新政影響;商鋪不僅每年可給業主帶來租金收益,而且其物業本身也會隨著經營狀況而增值。但是,並不是所有的商鋪都有很好的投資價值。那麼,對於投資者而言,如何選擇風險較小、投資性價比較高的產品呢?本報請來業內行家為您支招。
地段決定投資價值
選擇商鋪最重要的是地段!
什麼樣的地段算好的地段呢?中國購物中心產業資訊中心主任郭增利先生指出,好的地段具有豐富的歷史和文化積淀,能夠體現出一個城市的性格,代表著城市商業發展的最新潮流,具有難以替代的作用。有利於吸引更多的消費者光顧,也有利於吸引更多的零售品牌進駐,傳統商圈如東街口、茶亭街、中亭街等地方,如果有新開發的商業店面就值得關注。投資傳統地段可以說是大投資、穩回報的一種投資商業地產手段。這些地段就適合資金量大,追求穩定回報的企業主級別的投資客。
應從政府規劃中嗅商機
郭增利表示,如果時刻關注政府每年最新的區域改造規劃,就能從中最先嗅到商機。比如從新興的商圈中尋找熱土與低窪地。隨著周邊城市外來人群的消費比重和份額逐漸上昇,新興區域性商圈生活化定位的挑戰,其發展重心逐漸從過去單純強調品牌和販賣貨品轉向進一步完善功能組合,豐富配套服務,新的一代商業地產應勢而生。新興商圈在形成之初,往往能夠克服傳統商圈的缺陷,首先強調豐富的商業功能,以此來規避與傳統商圈在進行品牌資源競爭時的弱勢地位。這些商鋪就適合資金量較少、追求高回報的中產階級投資客。
選擇有『品牌』的開發企業更有保障
在任何情況下,有品牌的產品總會比普通產品更有購買與投資的價值。『相信品牌的力量』並不是一句空話。尤其是房地產這樣的大投入大回報行業。一個有品牌的商業地產也許在投入前期會更多,但是運營回報的保證也會大大高於小開發商的產品。
郭增利先生近幾年考察過全國大型商業地產,他發現,商業地產產品與其他產品不同。商業地產剛開始是看不見摸不著的,往往是從開發商構建的一個美好遠景去判斷。因此,購房者肯定要選擇信譽較高、市場口碑較好的企業開發的產品,來得更有保障。
郭增利開玩笑地說,『最簡單找品牌的方法就是看他有沒做廣告,雖然不能說投廣告的都是好品牌,但多少能從它的廣告宣傳中看到一個企業的品牌理念和實力。』
因此品牌的建設貫穿在項目開發、銷售、服務的每一個環節,投資者可以從廣告中發現這個項目主推的賣點,從售樓部發現開發商服務意識。尋找商業地產投資的好項目,必須用品牌的眼光來看,這樣投入纔會帶來豐厚的回報。
要考察開發商的後期『運營』能力
購買商業地產,一定要比較好的了解商業地產的定位和營銷方式,以及未來的運營模式,這樣便於對樓盤未來的成功與否,做一個比較准確的評估。
商業地產後期運營的最終目的、核心目的就是能夠按照預定的目標整合商家,管理商家,更新商家,同時把整個樓盤的整體形象推向市場。在這個高度競爭的市場,單兵作戰絕不可能取勝。一個好的商業地產運營商將是投資時最有用的附加值。
郭增利先生針對福州特點,對商業地產運營給出了幾點建議,首先要進一步強化傳統商圈的特色,緊緊抓住購買力強的年輕群體,走時尚集合路線;其次針對商圈中較為薄弱的配套服務功能,進行大力完善和補充,以形成更大的對顧客的吸引能力,避免由於內外部環境制約造成的消費者流失。
投資公式
地段+品牌+運營商/價格=該商業地產項目的分值
綜上所述,郭增利先生很理性地為我們計算出一個投資商鋪計算公式:地段(百分制打分)+品牌(百分制打分)+運營商(百分制打分)/價格=該商業地產項目的分值。
將地段、品牌、運營商都換成百分制,將有意向的產品打上分除以價格就是這個商業地產項目的分值,選擇分數越高的購買,就是越理性的投資方式,這樣纔不會在如此之多的商業地產項目中『亂花漸欲迷人眼』了。
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