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廣州地方細則早已出臺。然而,這不是調控的告一段落,只是調控的一個過程而已。更嚴厲調控政策依然陸續出臺,房產稅是否出臺仍在猜測當中,市場信息紛亂,能見度依然很低……
●現象剝了裝修賣毛坯樓市『被降價』
進入『龍舟水』時節的廣州,天氣陰晴不定;如今的樓市氣象同樣如此,讓人捉摸不透的未來政策走向,讓樓市變得曖昧不清。
雷雨天氣,看樓者稀少
上周六上午10時許,陣雨,原本人氣就不算多的宏發大廈停車場一帶,更顯冷清,停車場內雖然有人候車,但大多數都是成熟社區樓盤的『歸家客』,去看樓的人明顯不多。
各樓盤的促銷人員站在路邊最顯眼的地方,手持宣傳牌和宣傳單張,路上不時有行人走過,但願意接受宣傳單的卻沒有幾個,不少銷售人員眼裡都流露出落寞的神情。一陣暴雨襲來,手中的宣傳牌成了擋雨的工具。
急降四千?原為毛坯價
看樓的人不多,可能和政策不明有關,而多數樓盤不肯降價,可能更是其中的重要原因。在天河體育中心附近的某知名中介公司,代理了位於南方醫院附近的萬科天河御品,門口醒目處張貼的海報寫著『團購價10800元/平方米起』,據走出門來的經紀介紹,樓盤均價僅1.1萬餘元/平方米。
該盤5月21日的公開報價仍為1.4萬-1.7萬元/平方米,均價大約1.5萬元/平方米。『急跌近4000元/平方米?』記者原本以為可以撿到大便宜,內進詳細一問,纔知道如今的報價已經改為毛坯價,且這批單位是新推出的05棟,戶型僅有三種,120平方米的面積只做成兩房,159平方米的面積只做成三房,120平方米的兩房單位,兩個臥室面積都很大,約等於客廳加餐廳面積的總和。而此前推出的均價1.5萬元/平方米的產品,主要為70-100平方米的兩房單位及120-130平方米的三房單位,設計明顯實用得多。
二手市場同樣如此。一家中介門口用白板手寫了若乾『當月筍盤』,不過進內一問,這些『筍盤』多半『已經售出』。另一家中介公司門口的『水牌』上有若乾個觸目驚心的大紅『X』,『已經比之前便宜了』,經紀說,不過熟悉行情的記者細問後就可以發現,這些打著大紅『X』的樓價和一個月前幾乎沒有分別。梁棟賢
●開發商『降了價,也不見得就能吸引更多買家』
上周,土地增值稅嚴加清算、房產稅等傳言不斷,不管是開發商,還是消費者,都集體陷入了『糾結』之中。
記者上周走訪近郊幾個樓盤了解到,不少開發商陷入了『是否開盤』和『如何定價』的『雙重兩難』困境中。買家心態則『兩面倒』,一面焦慮土地增值稅嚴加清算的結果,會否最後還是『羊毛出在羊身上』,因而選擇及時出手;另一面則在集體觀望中對樓市走向仍抱有等待降價的心理,因而選擇繼續觀望。
商家遭遇『雙重兩難』
花都某樓盤銷售負責人告訴記者,清算土地增值稅給開發商又增加了新的壓力。是否選擇在這個時候開盤?左右為難。開,人氣聚攏不起來,很難實現『開門紅』;不開,以後樓市走向如何並不知曉,按目前的政策環境,有可能會更遭。位於花都芙蓉嶂度假區內的萬科蘭喬聖菲別墅,原計劃在上周六舉辦酒會,參加酒會的客人可獲得內部認購資格,但由於當天大暴雨,發商展方面取消了酒會,稱『已經接受內部認購』,但到底什麼時候正式開盤?回答是『時間仍未定』。
日前,在黃埔工作的陳小姐收到了一條關於番禺某樓盤『20分鍾地鐵直達市中心,狂省80萬元』的短信,但到樓盤了解,銷售人員卻稱,並未聽到有『省80萬元』的說法,只是推出了按揭付款9.8折、一次性付款9.6折的優惠活動。銷售人員感嘆:『目前樓盤定價很為難。價格定高了,必定會影響銷售,還要被政府部門清算土地增值稅。與其如此,還不如低價銷售,早點回籠資金。但定低了也不行,一是影響老板少賺錢,更重要的是,降了價也不見得就能吸引更多買家。』
消費者心態『兩面倒』
不管樓市如何撲朔迷離,買家關心的始終是房價的高低問題。嚴加清算土地增值稅,理論上說是會抑制房價上漲,緩解市場供求矛盾,但記者碰到的看樓客,心理上卻是打了個『大問號』。5月30日,到方圓大學時光看盤的朱老師告訴記者,土地增值稅雖然是面向開發商征收,但按照以往的經驗來看,會不會『攤』到買家身上很難說,他比較擔心最後還是『羊毛出在羊身上』,開發商以此為借口提高房價。因此,面對1.2萬-1.8萬元/平方米的報價,朱老師表示『還可以接受』,並稱『先下訂看看再說』。
『由於大多數買家選擇集體觀望,目前樓市的天平已經偏向買家。且從政府出臺的一系列樓市政策來看,今後樓價肯定要降。』一位在黃埔區當公務員的黃先生已經看了很多樓盤,分析起市場形勢來頭頭是道。他告訴記者,土地增值稅是在開發企業完成開發項目出售之後,對企業所得利益的調整,不對市場直接發生關系,因此影響有限。但對於那些需要大量資金運轉的企業,將會起到立竿見影的作用,開發商為回籠資金,勢必會降價促銷,那時候再出手也不遲。趙亞洲
●消費者對密集信息出現『審美疲勞』
『累了!煩了!
買了算了!』
歷經了一個多月各種調控信息『轟炸』的市民,開始顯示出『審美疲勞』。『既然都要買房,合適的話就買了。』看了一年多的房子、等了一個多月的降價後,王小姐終於准備購買番禺某樓盤的房子。
經過一個多月時間的等待,開發商也憋不住氣了,紛紛開始推出新貨,而樓盤的促銷信息,也開始再度轟炸市民。
看樓者增多有市民出手
現在消費者的心態比較復雜。一方面,很多人還相信政府的調控政策會使樓價下跌;另一方面,又擔心樓價會遭遇反彈。特別在廣州溫柔地方細則出臺後一周,後一種心態有所加強,看樓的人有所增加,甚至有部分之前還在等待樓價下降的市民選擇了出手。
上周末,記者到宏發大廈坐看樓車到嶺南新世界看樓。中午12時左右到達看樓車停靠點,發現車上已有8個人。到了樓盤銷售中心,看到裡面已有4臺看樓客在看樓。記者在樓盤的登記本上看到,當天到場看樓並作了登記的看樓客已有10臺左右。現場銷售人員介紹:『我們這一周看樓的人比之前要多一些。』銷售人員還表示,根據過往經驗,下午看樓的人會更多。
看樓人增多當然不止上述一個樓盤。上周,記者再次來到車陂南的江源半島,看到現場有1臺看樓客,而登記的到場看樓客則有4臺,比起早前一周的2臺也有所增加。在宏發大廈,合景泰富、恆大地產等開發商的派單人員告訴記者,現在坐看樓車的人比前兩周要多一些。
與只是看樓相比,王小姐更先走一步,已明確表示要出手購買位於番禺的鴻禧華庭了,主要是因為對新政產生了『審美疲勞』。王小姐說:『從去年看樓看到今年,樓價一直不斷上漲,好不容易有調控政策出臺了,都說樓價會降,結果也沒見降,都等到煩了,反正准備明年結婚,現在就買了算了。』
商家推貨促銷動作多了
日前,記者接到保利地產的一通電話和一條短信,分別來自保利地產旗下的兩個樓盤。其中一個樓盤要推新一期產品,另一個樓盤要進行尾貨促銷。在保利地產身上,集中反映了近期開發商的動靜。
一方面,是開發商推貨開始增加。保利春天裡、嶺南新世界等樓盤,都會在近期推出一批新貨。而在接下來的一段時間,包括江源半島等全新樓盤估計也會推出市場。『即使現在還有新的調控政策出臺,我們的信心還是比之前足了。』原芳村區某樓盤的有關負責人這樣表示。
雖然信心足了,但促銷還是要的。位於天河東圃的翠屏領東天河,打出了『首付18萬元』的牌子來招徠買家;花都頤和山莊則進行特惠加推;花都的風神公社憑短信買房最低可打9.2折……張秀欽
『只要不會貴到離曬譜,我們都會買』
政策的是是非非,對廣州本地樓市而言尚未造成太大乾擾,商家盤照開,買家樓照睇、照買。
從上周末老城區樓盤開盤現場看,新政的雜亂信息對市場的影響還敵不過名校效應。經過了一個多月時間對政策的消化,商家、買家的心態正逐步回調至新政前,一些買家認為『價格合適還是會購買』。
仍有樓盤開盤『日光』
上周末,老城、花都等片區都有樓盤發售全新產品或者新開盤。名門越秀上周六正式公開發售,當天首推的東塔部分未到中午已報稱『賣完』。據了解,該盤當天首推的東塔產品不足百套,貨量不多是其『日光』的原因之一,但另一個主要原因還在於,該盤屬於名校路段,開盤價和吹風價一致,不少買家表示『可以接受』。
不僅是該盤,老城區不少樓盤,如翠竹苑、美荔尚築等,在此輪紛擾信息中均『走自己的路』,價格穩定,如翠竹苑,同樣帶有名校學位主打『名校牌』;位於陳家祠旁邊的美荔尚築銷售人員則說:『陳家祠拆遷補償都到1.7萬元/平方米了,我們的一手樓你說會降價嗎?』
買家對政策敏感度減弱
從4月15日國家調控至今一個半月的時間,本地『溫柔』政策的出臺,令不少消費者對政策的敏感度開始減弱,以致關於房產稅的各種傳言,很多看樓客都說『和我們關系不大吧』。
記者在有名校學位的樓盤現場看到,前往購房和看樓的買家均誠意十足,在這批買家眼中,再大的政策都比不過『子女都要讀書,誰不想入名校啊』,『只要價格不會貴到離曬譜(貴得太過分),我們都會買』,一對購買了一套70多平方米的兩房單位的年輕夫婦告訴記者,他們購房就是衝著學位來的。而在不少看樓者眼中,『老城區的樓價即使會跌,都不會跌到哪裡去』。陳玉霞
『與二手價差不多,那肯定要選一手房的』
上周六,鴻禧華庭『星徽』組團開售。開售前兩天,售價報出:均價13800元/平方米,可打9.5折;如果是舊業主回購,還可以享受額外的9.5折優惠。如此計算,非舊業主的均價為13110元/平方米,舊業主的回購價約為12455元/平方米,基本與該盤前期產品的二手價相當,定價謹慎。
『沒想到有這麼多人』
鴻禧華庭『星徽』選擇在廣州雅居樂花園開售,記者到達現場時,看到大塊的銷控價格表上已經貼了不少紅貼紙,顯示八成『已經售出』。這個時候,距離開盤僅僅一個小時。而不少前來抽簽的准買家十分不滿,『我一大早來到,被告知已被誠意客戶認購了很多靚樓層的單位』,一位譚女士對記者說,看來自己抽到心水單位的可能性不高了。記者看到,譚女士『心水』的17棟是大戶型單位,僅有32套,未開售前已有一半被認購。
認購開始,果然有很多消費者因為買不到自己想要的單位失望離開。不少人紛紛表示驚訝,『原來以為人不會太多的,沒想到有這麼多人』。至記者下午離開時,銷控表上顯示僅有幾套單位『未售出』,122套單位基本『日光』。
『正好在心理價位內』
不少買家認為,放棄觀望出手購買是因為『定價相對合理』。『我開盤前也看了這一帶的二手房,這個售價與比較好的二手房價格差不多,都是一萬二到一萬三,我當時想,假如超過一萬四我就不買了,現在正好在我的心理價位內,那我肯定要選一手房的。』一位成功抽簽的買家對記者說。
名校優勢也是該盤熱銷的另一個原因,記者在現場看到很多買家都是拖家帶口來的,不少正是衝著學位而來,也有近半買家是首次置業,也直言是看中了學位。『雖然剛剛結婚,但是小孩的計劃肯定要跟上,老城區的學位房太貴了,實在買不起。』一位鍾小姐這樣對記者說。詹青
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