|
||||
樓市宏觀調控的“新國十條”出臺後,國內部分城市樓市交易量出現回落。又因房貸新政要求上調首付款和利率水平,出現買家付不齊首付而導致毀約的情況。個別城市還出現了買房人告賣房人案。本報記者對本市樓市相關情況進行了調查,發現本市二手房交易毀約率近日確實明顯增多,其中一些難題需要破解。
一手房退房不多二手房毀約增長
記者在市內多家新建商品房售樓處暗訪發現,最近沒有接待過要求退房的客戶,只是看房人明顯減少。而二手房市場情況卻大相徑庭。據一些中介人士透露,4月中旬以來,二手房毀約率已經上升到中介業務的8%-10%左右。很多糾紛是因爲在4月中旬以前定下的房子,而後來在貸款審批方面遇到了問題。毀約的買房人中有一半是購買改善型住房的,因新政要求“貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低於50%,貸款利率不得低於基準利率的1.1倍”,一些買主無力支付增加的支出。剩下的違約買主中,一半是購買大於90平方米的首套房的市民,他們的首付款比例被提高到三成也形成了資金壓力,另一半則發生在外地人購房上,一些人無法達到“國十條”關於提供一年以上當地納稅證明或社保證明的要求。還有的房產中介人員私下透露,5月31日起,本市針對公積金貸款購房的首付重新調整,同時恢復以住房公積金繳存餘額確定貸款限額,將貸款上限降爲賬戶餘額10倍,該政策的實施將使得二手房毀約率進一步提高。因爲買二手房的普通市民更依賴公積金貸款。
中介協調糾紛困難新政不算不可抗力
在記者調查中,很多二手房毀約糾紛案例體現出處理難度較大的特點,中介人員紛紛感慨這個“滅火隊員”工作可不好乾。
據瞭解,房產新政出臺前,由於房價變化較大,常出現賣方反悔、坐地漲價的情況,於是定金的“行情”從一兩萬元提高到七八萬元,個別有到20萬元的。如果買主毀約,不僅其支付的定金將不予退還,中介還將收取中介費,並要求買方繳納最高達房款10%的費用作爲違約金。但是當前許多糾紛是因爲遇到了樓市新政,一些買房人將其作爲“不可抗力”來毀約,但是中介人員沒有找到法律依據來處理。當前只能是採取積極協調的做法,讓部分簽約時間短的合約通過雙方協商,退還買主定金。而一些簽約時間較長的合約則通過協調,讓買方對賣方進行一定的賠償。
但是中介的調解收效如何呢?一些業內人士坦言:這要看運氣了,遇到“難纏”的買賣方,誰也沒好辦法。目前市場上的一些糾紛已經被買賣雙方移交到律師事務所來處理。而來自法律界的回覆也不令人樂觀。根據法律規定,房貸新政的調整不屬於地震等不可抗力範疇,購房者不能以房貸新政爲不可抗力爲由單方面主張解除之前所簽訂的相關協議。在一些城市法院受理的此類案件中,還沒有買房人勝訴的先例。
各方呼籲降低風險儘快出臺相關政策
不論是陷於糾紛的普通人,還是即將買房的普通人都感到不知如何規避風險。市民劉先生接受採訪時表示,樓市中的買房人本來就是信息不對稱的弱者,如今因房貸嚴格使得買房人“被毀約”了,還需要支付違約金,實在是“太冤了”。許多買房人都對這類問題感到鬱悶。
本市賢達律師事務所的王秋慧律師建議買賣雙方利用合同條款保護自身的利益,將一些政策調整可能引發的問題事先在補充條款中約定。例如,將遇到貸款政策調整的原因而造成交易無法完成進行明確的約定。當前的很多糾紛難以處理就是因爲沒有提前約定。同時,一些房地產業內人士呼籲司法部門儘快對此類案件作出明確的司法解釋或指導性意見,解決一系列具體環節的法律困惑。畢竟普通人在法律訴訟方面的金錢成本和時間成本都很高。在調控政策頻繁出臺的時期,一些買房者的合法權益要受到保護,促進房地產市場平穩過渡。