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樓市出現價格剛性原因不復雜
中央政府的樓市新政出臺後,房屋銷售曲線急轉直下,但至今絕大多數樓價卻依然堅挺如故。由此,各種各樣的說法應時而出。我認為大都離題較遠。實際上,根據經濟學原理解釋房價剛性的原因並不復雜。這就是,房屋買賣雙方特別是賣方在同政府進行理性預期的堅韌博弈。
這次政府樓市新政的重心是調控需求,准確的講是調控需求結構。一個核心性政策,就是規定購買第二套住房的貸款首付比例不低於50%,貸款利率不低於基准利率的1.1倍;對購買第三套住房的首付比例和貸款利率大幅提高。很顯然,政府的政策目標在改變商品房的物用需求和增值需求的結構扭曲,強制剝離過度投機,讓房屋市場價格達到新的供求均衡。從理論上推算,同之前迅猛上漲的樓價相比,這個均衡價格的趨勢應該是走低的。
然而,不要忘記,政府樓市調控的對象很不簡單。他們是具有豐富市場經驗特別是同政府樓市政策長期打交道的買方和賣方。雙方都不會輕易接受政府的樓市調控,都在用自己的理性預期進行沈著應對。從買方看,這裡存在著一種能量極大、背景各異、成分又非常復雜的投資與投機力量--決不簡單是富人炒房。在政府調控出臺後,這種購買力量受到政策強勢震懾,停下來等待、觀望,但並沒有准備撤退和改變投入方向,其旺盛的市場購買力仍然蓄勢待發。
穩定政策預期非常重要
買方在等待、觀望什麼呢?不是別的東西,是政府的政策變數。根據他們以往的經驗,這種變數是經常發生的。一旦變數出現,他們就會爭先恐後地返回樓市。與此同時,身經百戰的房地產商們更加冷靜、聰明。他們充分了解投資與投機需求的巨大能量和其等待觀望狀況。尤其重要的是,他們也在等待政府的政策變數。他們不但根據以往的經驗耐心等待,而且在等待中發揮積極的影響作用。對房地產商們講,如此硬挺下去肯定會有損失--贏利下降、利息徒增,以及資金鏈斷裂的風險,但如果馬上降價求購,一旦政策有變,房價走勢回歸,損失就會更大。因此,絕大多數商家取勢維持價格、靜觀待變,是並非不明智的。
打破僵局,辦法只有一個,就是穩定買賣雙方對政府政策的預期。要使買賣雙方都堅定的相信,政府的調控政策是堅決的,具有穩定性和持續的,決不會中途變更和軟化。做到政策預期穩定,我認為非常有必要由政府宣布對第二、三套住房的首付和貸款利率政策10年或15年不變,最好以行政法規形式發布。這樣一來,房屋買賣雙方肯定都會重新考慮自己的行為取向。投機者看到低成本投機贏利無望,必然考慮新的資本投入方向;普通投資者考慮資金收益率下降,會把錢轉向新的增值領域;房地產商面對新的供求大格局,也會考慮確定新的價格定位。由此(當然還有其他條件的配合),在半年之內,國內樓價趨勢必定大變,價格猛漲的局面一定會根本改變。
預言房地產破產是杞人懮天
有人擔心,這樣一來,樓價豈不會跌的一塌糊涂,引起行業破產,銀行債務崩盤,甚至出現全面經濟衰退。我認為這完全是杞人懮天。現在社會中等收入階層和接近中等收入階層的人群規模巨大,為了改善和更新住房的衝動也非常強烈,貨幣支付能力亦有相當基礎,只是由於大量投機需求支橕起來的市場價格過高,他們中的很多人暫時無力購買。如果商品房的需求結構發生改變,物用需求和增值需求的結構合理調整,供求價格達到新的市場均衡,這個社會人群一定會大量進場,其巨大的潛在市場購買力是決不能低估的。
中國樓市若以社會中等收入階層和接近中等收入階層人群為主體,市場基礎會更加寬廣,市場發展會更加穩定和可持續,中國樓市的繁榮一定不會改變。唯一重要的損失,就是房地產商穩賺暴利的狀況將有所變化。但是,即使在總收益中減去特別暴利份額,房地產仍然是一個很賺錢、很有吸引力的行業,完全不必擔心從此沒有人願意再在中國這個領域中投資。
避免樓市調控政策中途生變
現在最令人擔心的是真的會出現政策變數。如果政府在各種壓力下變更或變軟政策,例如松動或收回已經出臺的第二、三套住房首付和貸款利率政策,那將會出現一種非常難看的結局。其一,樓市又會回到過去那種矛盾重重的老路上去,什麼問題都沒解決;其二,政府政策的公信力盡失,老百姓不再相信政府有調控房地產市場的能力;其三,房地產商不僅會埋怨政府無端造成收益損失,而且會大大增加同政府博弈必勝的信心,今後的樓市調控將更加困難,等等。
在目前樓市發展呈現種種復雜矛盾的情況下,政府調控需求結構,也許並不是唯一最好的選擇,但我認為至少是一個最不壞的選擇。須知在投機力量過度膨脹,商品房的經濟屬性非常接近證券、房屋買賣非常接近證券買賣的時候,還有什麼更好的辦法調控樓市呢? (韓康 國家行政學院副院長、教授)
韓康簡介:
國家行政學院黨委委員、副院長,經濟學教授,博士生導師。
男,漢族,1951年生,江蘇無錫人,中共黨員。1987年畢業於中共中央黨校研究生院,獲經濟學博士學位。1993年至1996年,任中央黨校經濟學部副主任、教授、博士生導師。1996年至2003年,任國家行政學院科研部主任、教務長。2004年至今,任國家行政學院黨委委員、副院長(副部長級)。1994年享受國務院特殊津貼。
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