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日前廣州市樓市新政細則已經出臺,但政策『太溫柔』,對市場並沒有造成太大的衝擊,市場上觀望氣氛依然濃厚。樓市前景未明朗,不少購房者擱置了置業計劃,寧願選擇租房觀望。面對市場消費信心不足,沒有明顯資金壓力的業主也紛紛掛起『免戰牌』。據了解,全市各板塊中約有兩三成業主將原本打算出售的單位轉售為租。滿堂紅專業人士表示,除了受到新政調整影響,買家所期待的較大議價空間讓業主難以接受,另外穩定的租賃需求和可觀的租金收益也是導致業主選擇由售轉租的重要原因。尤其進入6月份以後,畢業生即將離校,大量租賃需求的釋放也有望掀起新一輪租賃高峰。這個時間將房由售轉租確實不失一種明智的選擇。
天河北:小戶型好租
滿堂紅經紀郭小姐表示,天河北租賃一向活躍,受到林和村拆遷的影響,租金在2000元/月的中低端盤源明顯活躍,盤源相對緊俏。而高端租賃則對比新政之前變化不大,僅有部分業主轉售為租,另一些目前無法到價的業主則租售兼顧,若是能賣個理想價位,他們也願意放售。天河北長期較熱租的盤源主要有橋林苑的單間,月租金在2300~2500元左右,中怡城市花園的單間檔次較高,月租金在3000元左右,外企公司客需求也較大。目前這兩個樓盤的租金回報率比全市水平略高,在3.5%~4%左右。
租售建議:若是持有這些樓盤小戶型單位的業主,且內部保養較好,若是目前無法賣個理想價位的話,轉售為租是不錯的選擇。
珠江新城、濱江東:
租不起價回報率2%
滿堂紅經紀陳先生認為,在投資客較多的珠江新城,業主對政策的反應也很敏感,急於套現或將資金轉移到其他投資渠道的業主仍會繼續放售,即使達不到理想價位,也願意給予一定議價空間。由於樓價偏高,而租金上漲幅度不大,珠江新城近幾年的租金回報率持續走低,回報率約在2%左右。中原地產雙城國際分行主管朱卓罕表示,珠江新城未來寫字樓落成量大,對小戶型公寓需求殷切。由於這些公寓的租戶主要是企業高管和外籍人員,他們對生活品質要求較高,因此業主出租的單位家電必須齊全,而且要保持物業的整潔。如果想租金可稍高一些,業主可適當增加乾衣機等的小家電,讓租戶住起來更方便。
合富置業羅永周表示,由於樓價高企,濱江東出租回報率只在2%左右。如金雅苑一個兩房單位售價為100萬~120萬元,每月租金2000~2200元,回報率在2.4%左右。富力銀禧花園兩房單位售價為160萬元,月租金為3000~3500元,回報率與金雅苑相仿。
租售建議:業主可帶租約出售,租售兩便。租戶對物業配套有高要求,業主宜配齊家電,以求租出高價。
老城區環市東:
成熟地段租金回報較理想
滿堂紅經紀秦小姐表示,老城區業主常常是租售兼顧,在新政影響下,一小部分心態強硬的業主會轉售為租,目前租賃較活躍的主要是單間、一房及兩房的樓梯樓單位,單間月租金在1000元左右,一房月租金在1500~1800元,兩房月租金在2000~2500元。隨著6月份高校畢業帶來的大批租客,這類型租盤預計需求還會增加。目前老城區成熟地段的租金回報率較理想,基本穩定在4%~4.5%左右。
合富置業陳鐵祺表示,環市東物業業主向來是可租可售,轉售為租的趨勢不太明顯。他建議,同是樓梯樓,配套齊全與否租金也有幾百元上落,『小數怕長計』,業主最好配齊家電再出租。
租售建議:樓梯樓高層、間隔朝向一般的物業,業主不妨將內部家私家電配齊,轉為放租。
南洲板塊:
租賃活躍租金昇一成
南洲板塊轉售為租的情況較明顯。滿堂紅經紀陳小姐介紹,近期分行收到近三四成原來放售的業主都表示打算改為放租,因為業主心態強硬,叫價依然很高,而新政下的買家有近九成都會和業主討價還價,業主在不到價的情況下索性放租。目前南洲板塊租賃較活躍的主要有南洲花園、曉港灣、僑誠花園等租金水平比較大眾化的盤源,一房月租金在1000~1200元;兩房月租金在1500元左右。近期租賃市場明顯活躍,甚至超過2009年同期的租賃活躍度,租金對比上兩個月有近10%的昇幅。南洲板塊整體租金回報率在4%~5%之間,一些單間的租金回報更可觀,20萬元總價的單間可以租到1000元/月,租金回報達到6%。
租售建議:不急售可放租,收租跑贏銀行同期利率。
新港西板塊:
學府與商圈支橕租賃不愁
中原地產海珠區高級營業經理陳秋炳表示,近期新港西板塊的二手住宅租售市場基本與之前持平,放租盤源略多於放售盤源。新港西毗鄰專業市場和知名高校,二手住宅租賃相當活躍。周邊的住宅從樓齡較長的房改房到樓齡較新的電梯樓都有,可以滿足不同的租賃需求。靠近專業市場的小戶型租金回報率會更高。在現時新政下,買家入市情緒不高,有部分持有這些高投資回報率物業的業主更願意轉售為租。
租售建議:租市旺,不妨先租後售。
租賃貼士
是否轉售為租因人而異
廣州多年來租金昇幅追不上樓市昇幅,不過今年一季度租金同比終於有兩位數昇幅。滿堂紅數據顯示今年全市租金同比增長19.3%。前線經紀也有明顯感覺。合富置業宋春芳表示,以往天河北金碧翡翠70平方米兩房月租金為2700~2800元,現在昇至3200~3300元/月。華標廣場兩房月租金從3000昇至3500元。
是否考慮轉售為租,主要是看自身情況。若業主屬於換房族要到外區重新置業,則不太適合將原有物業放租,因為一方面這類租客想找業主看房困難,也不利於貸款業主的資金周轉;另一類則是一直放租且出租回報較高的業主,僅僅是在樓價高位時試水放售,建議這類業主繼續放租,因目前買家很難給到業主心水價格。
中原地產有關人士表示,雖然現時有部分購房者『轉購為租』,導致個別路段的租金有所上昇,但隨著市場租盤增加,競爭更激烈,租金上昇空間也會受限。而且二手市場上買賣盤源減少,放售的業主可趁機出貨,在盤少客多的情況下,業主還能賣一個比較滿意的價錢。
建議業主決定轉售為租或可售可租,一定要在租賃合同上制定相應避險條款,以免日後因租約而惹來糾紛。
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