2003年的『121文件』被公認為管理層對房地產行業進行宏觀調控的開始，此後，政策開始對該行業『狂轟濫炸』。2005年和2006年，管理層動用了行政、稅收、土地等諸多手段對房價進行『圍剿』，皆未見效。直到2007年9月，調控手段轉向以差別化信貸為核心的政策組合，房價纔低下『高昂的頭』。然而，上輪宏觀調控最終卻『虎頭蛇尾』，政策放松後房價隨即迎來了報復性反彈。

　　幾輪調控下來，中國房地產市場陷入到『越調越漲、越漲越調』的怪圈之中，調控成為名副其實的『空調』。這一次，樓市能走出上述怪圈嗎？

　　仔細觀察此輪調控政策出臺的時間節點不難發現，新『國十條』頒布於部分城市房價暴漲之後。實際上，自去年秋天，北京等城市的房價已呈狂飆之勢，但是，諸如二套房貸款利率打七折等過於寬松的信貸政策卻在幾個月後纔取消。而2007年那輪宏觀調控也是在部分城市房價翻一番之後纔出臺。也就是說，管理層幾乎從未在房價剛開始燃起『火苗』時就將其撲滅，而是等其燒成『熊熊火焰』時纔找來『滅火器』。

　　殊不知，房價漲上去容易降下來難。例如2007年短短幾個月北京等城市房價飆昇一倍，管理層隨後出臺了頗為嚴厲的宏觀調控政策。政策的疊加效應曾令不少開發商的資金鏈在2008年緊繃，但那一年房價也只是向下調整了15%~20%，與上漲前相差甚遠。

　　除較少運用未雨綢繆的手段之外，中國式房地產調控還具有以下幾個主要特點：

　　一、多采用行政手段直接乾預市場。

　　盡管1998年中國房地產就開始了其市場化進程，但直到現在，這個市場也未完全市場化。政府喜歡用行政手段調節房地產市場，這在此次新『國十條』及北京版的細則中可見一斑。限制外地人購房、買房查驗結婚證及戶口本等，讓人恍若回到了計劃經濟時代。

　　行政手段打壓市場確實能在短期內取得較為顯著的效果。但是，這種有違市場規律的強力乾涉，由於治標不治本，一旦放松，很容易令房價報復性反彈，這在歷次宏觀調控中已被充分證明。二、政策時而『朝令夕改』，缺乏長期效應。