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房地產新政頒布,二套、三套房產認定規則逐步明確,北京市日前出臺細則,6月1日起將禁止對個人出售酒店類公寓,消息一出,立即引起各方關注。相比北京,天津的酒店式公寓購買政策相對寬松,且具備出租潛力的住宅項目憑借本市低於一線城市的『租售比』正在得到置業者的青睞。
租售比強調保值增值
就『租售比』如何成為買房置業者的參考點問題,記者采訪了天津我愛我家企劃總監陳萌,他表示,由於天津目前各地區板塊的租售比不同,造成房屋的保值增值能力也不盡相同。
陳萌舉例說,同樣總價100萬元的房子,在市中心購買相比新四區而言,具有更低的租售比,用百姓的話說就是更容易出租,並且可以獲得更好的租金收益,這樣的房屋具備更大的保值增值能力。同樣每平方米15000元的樓盤,城市中心區、CBD商務區、外籍人士聚集區、寫字樓集群等的房屋可以獲得更高的租金,並且這類房屋由於市場需求大,幾乎是零空置率。這樣的房屋可以有效緩解甚至解決房貸等問題,購房者可以通過了解周邊二手房的租售比,清楚地知道自己所購物業的保值增值潛力。
與長期持有物業的置業者相比,一些換手周期較短的購房者由於在2至5年內就進行了房屋周轉,出售或調換,這樣房屋增值的部分比依靠租金獲得回報的速度更快,在這樣的情況下,租售比的參考價值只在買房的保值增值能力上,而希望長期持有物業的購房者來說,則更需以租售比衡量未來10年內房屋的保值空間。
多因素決定租售比
就目前天津的新盤市場而言,地段、商業環境、配套、開發商品牌等因素決定了房屋的『租售比』。
中國指數研究院天津分院蔣雲峰院長分析說,目前置業酒店式公寓和品質住宅的購房者大多以中高端為主,從目前高端住宅項目的購買需求上看,戶型、價格等要素已不再是買房人關注的重心,項目的地段、區域發展前景等因素則成首要關注點。一般來說,高端項目往往擁有城市最核心的土地和其他配套資源,隨著城市的擴張,自然和土地價值的稀缺性越發顯現,這組矛盾關系決定了天賦優越的高端物業的市場生命力,良好的區域發展前景往往是物業昇值的必備條件。
此外,開發商品牌也成為考慮項目未來昇值潛力的參考要素之一。隨著地產業的發展和成熟,不少知名房地產開發企業走進人們的視野,有以成功開發模式復制到全國而成為該領域領軍企業的,也有融資上市走資本路線的,還有依靠多領域資源跨界發展的,但無論怎樣,這些開發商都帶著自己的得意作品來到天津,有品牌的開發商具備長遠發展的眼光,因為在開發項目上也更紮實,這類項目在後期物業保障和各種房屋維護方面也同樣是提高自身價值的保障。
另有業內人士認為,隨著市內中心區域土地放量日益稀缺,區域項目普遍定位高端,在這種市場環境下,項目本身的品質差距固然是重要權衡因素,而區位差別則成為左右購房者出手與否的決定性因素,建立在市場良性需求和高品質基礎上的優質高端物業,無論自住,還是投資,其高保值性對購買者來說都是極好的保障。
高租售比項目值得期待
拿天津幾大成熟商圈來說,位於市中心濱江道商圈附近的商場林立,伊勢丹、津匯、國際商場、樂賓等聚集了天津最旺的人氣,而附近的諸如和記黃埔的都會軒項目,現代城二期項目等,發展前景被看好。
而河東區扼守津濱咽喉的河東萬達廣場和紅星國際兩個大型城市綜合體項目,預計未來將在該區域形成良好的商業氛圍,這兩個項目所轄的其他物業類型,無論是酒店式公寓還是住宅產品,均能獲得不錯的租金回報,這樣的項目無論是自住還是以租養房都具備一定的保值空間。
縱觀目前南京路沿線項目,這條貫穿天津中心城區的黃金商業街,龍頭的CBD及龍腹的購物圈還有龍尾的信息商務區都將是高租金回報和出租需求旺盛的地區。拿目前小白樓CBD附近的項目來說,已經投入使用的平安大廈、凱旋門大廈、金皇大廈、圖書大廈等形成了良好的商務氛圍,而正在建設的富力大廈等又將成為新崛起的高端寫字樓項目。
此外,同樣佔據天津和平南開等黃金區域的樓盤同樣具有創新的開發理念,這使得其具備了良好的租售比和保值增值能力。例如正在建設中的中糧大悅城項目,從北京西單大悅城和朝陽大悅城目前的經營狀況來看,天津大悅城未來也同樣具備發展潛力。而位於和平中心地帶的保利香檳國際項目,其保利地產以其高品牌知名度和價值帶動地產項目的昇值潛力。
天津租售比遠優於一線城市
據了解,租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建築面積的房價之間的比值。國際上用租售比來衡量一個區域房產的運行狀況。目前國際公認的合理租售比應該在1:200至300之間。從2006年開始,北京的租售比就突破了1:300,並在去年年底達到了1:545。業內人士預計,現在的租售比應該已經突破600。
據北京當地媒體報道,通州、大興、房山、順義這四個熱點郊區和燕郊的租售比調查充分顯示,相對於北京市區,郊區租售比更加脫離國際合理線,有的甚至達到1:1000左右。而據天津我愛我家市場研究中心數據顯示,目前天津租售比則在1:400左右,相比北京、上海、廣州等一線城市則低出很多。專家表示,相對世界發達國家而言的國際租售比標准並不能成為中國這樣快速發展國家的衡量標尺,但作為買房置業的一項指標,對於天津相比北京等一線城市寬松的置業空間仍有一定的指導價值。隨著北京政策的收緊、向個人禁售酒店式公寓的細則,加之京津兩地更加緊密的聯系,在天津『租售比』相對較低的市場狀態下,使得選擇到天津置業正在被很多人士認可。