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住宅漸冷 商業漸熱
『樓市新政力度空前,一系列急剎車舉措目標直指住宅市場中的投機資本。』第一太平戴維斯項目策劃部總經理徐偉成近日表示。新政出臺後北京住宅市場反應明顯,北京中原市場研究部統計數據顯示,5月上半月北京非政策期房住宅總成交量僅為2127套,相比4月上半月的5095套下跌幅度達到了58.3%。特別是現房住宅僅成交284套,相比4月上半月的910套下跌幅度達到了68.8%。
但是與住宅市場的驟然降溫形成鮮明對比的是,2010年一季度,北京甲級寫字樓市場回暖,全市空置率下降2.3個百分點,租金上漲3.4%,2010年4月成交面積同比上昇68%,成交均價上昇到20184元/平方米。
樓市新政讓人們再一次把目光投向了商業地產領域。
上海張力房地產經紀有限公司總經理張靖宗指出,隨著通脹日益加劇、住宅市場投資的受限,投資者的資金出路仍是老大難問題,就目前的投資渠道而言,商業地產無疑回報更穩定、抗跌性更好。
『從去年開始,我就將投資關注方向轉向了商業地產,重點關注北京、上海和廣州等一線城市。』曾染指住宅投資市場多年的杜媛女士透露,新政對住宅市場的打擊很大,和她一樣熱衷地產投資的人先後轉向商業地產,將寫字樓和商鋪列為投資住宅之後的又一選擇。
記者了解到,近期市場頻傳寫字樓成交大單。如盛京銀行2.5億元購買了CBD區域東方梅地亞中心D座1.2萬平方米辦公物業;中期期貨有限公司1.1億元購買嘉都大廈B座;百盛集團11億元購買了位於北三環6萬餘平方米的北京雙全大廈;某合資公司於朝外斥資12.21億元購買了朝陽門SOHO 凱恆中心一期2號樓;中信證券購買東二環瑞城中心5.3萬平方米;聯發科技購買中關村融科諮詢中心D座3.3萬平方米辦公物業等等。
房企紛紛加碼商業地產
與市場投資需求同步的是,開發企業近日也將目光紛紛轉向商業地產領域。
BDA國際廣場總經理呂茵介紹,今年以來,國內的許多地產龍頭企業紛紛加碼商業地產。首創置業提出,在未來的三四年要拿出300億元的資金,除了發展自己的主營業務以外,發展綜合體的項目,在未來的5-10年,把旗下的奧特萊斯增設30家;保利地產也表示在未來的3-5年時間內,將所持有的商業物業投資比例增加到30%;金地集團也表示,今年將會有20%的資金流向商業地產,投資商業項目。
『歐洲發生金融風暴,資金就往亞洲流,這是有擠壓效應的。現在政策打壓住宅市場,那麼資金也會流向商業地產,包括開發商的資金和投資者的資金。』張靖宗認為。
從目前的形勢來看,商業地產在『政策風暴』中更顯穩定。早前買住宅按揭只需二三成首付,利率則低至基准利率的七折;而商業地產首付一直保持在五成,利率為1.1倍(2007年927房貸新政規定),其投入的總金額過大,風險性較高。住宅與商業兩者相比之下,投資者更傾向於住宅。而現在,樓市調控連連出臺,二套住房貸款與商業地產一樣調至五成,三套住房貸款在多數銀行已暫停發放,商業地產無論置業多寡都從未暫停過貸款發放,其利率也未曾提高。商業地產在政策上的穩定性,促使部分專注於住宅領域的投資者轉向投資商業地產。
商住倒掛投資正當時
按照市場規律,商業地產價格要比住宅高1.5-2倍,但是由於這兩年住宅炒得比較高,相對價格上漲得也比較高,從去年來講,地產尤其是在北京,漲幅真的非常驚人,出現了商業和住宅形成倒掛的現象。就同一棟樓來說,樓上的住宅和樓下的商鋪倒掛達到2000元-3000元/平方米。
呂茵介紹,在北京亦莊,一直以來商務地產都是平穩發展,可以說是沒有泡沫。5年前,亦莊的住宅價格與寫字樓價格相差無幾。2010年,亦莊地塊住宅產品普遍漲價到每平方米2萬元以上了,而寫字樓價格僅僅在每平方米8000元以上。他認為,隨著北京市多中心發展戰略,勢必會造成商務中心的外移。目前亦莊區域的辦公氛圍已經日漸成熟,特別是城南計劃提出後,該區域的道路交通建設將日趨成熟。目前正是投資該區域的最佳時機。
記者了解到,BDA國際廣場總佔地面積4萬平方米,總建築面積12萬平方米,其中寫字樓建築面積8萬平方米。目前推出的100-200平方米的小戶型辦公產品價格在9000元/平方米左右,而且對於投資者而言,該項目只需10%的首付就可以入駐,其他款項可以逐步付清。
世邦魏理仕高級董事黃蔚也這樣預測,受全球經濟回暖預期影響,北京寫字樓市場本輪調整或呈V形,而不是U形。按一般分析,商業地產被視為一種純投資的地產商品,其價值是高於住宅的,但如今出現的『商住倒掛』現象說明了商業地產自身的巨大價值還沒有被充分挖掘。商用物業、工業地產等是宏觀經濟的『晴雨表』。在一個健康的房地產市場上,相近地段的商業地產項目售價要比住宅項目高出30%左右。對比價格已經進入天文數字的豪宅市場,寫字樓投資的餘地還有很大。(
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