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5月21日,北京市印發了2010年度土地供應計劃,這個計劃在土地供應總量、住宅用地供應量、商品住宅供應量中小套型供應量等方面創了幾個紀錄。計劃一經公布即被視為進一步深化此次房地產調控的有力措施,讓無數購房者對未來充滿希望。
客觀地說,增加土地供應計劃的確能改變市場對房價走勢的預期,但如果僅僅看表面的數據,普通購房者難免落入期望的陷阱,因為從土地價格上看,地方政府並沒有降低『盈利追求』。讓我們先看看這個令人頗為鼓舞的供地計劃。
首先,按計劃,2010年度北京供地總量將達到6400公頃,這是北京歷年供地計劃中供應量最大的一次。其次,用於住宅的土地達到2500公頃,比去年的1523公頃多了近1000公頃,也是歷年之最,就算50%用來建政策性住房,1250公頃的商品住房用地供應量,依然是歷年之最。最後,70%以上的住宅用地必須用來建設各類政策性住房及90平方米以下的中小套型商品房,更是前所未有的力度。
以筆者對北京土地市場全面實施招拍掛以來的歷年供應計劃的了解,2010年的計劃的確前所未有的充裕。按北京市國土局副局長曾贊榮去年年底透露的信息表示,北京2010年的住宅用地可建成房屋的規劃建築面積在3000萬平方米以上。如果計劃能夠順利實施,這將是近年來首次土地供應量超過市場銷售量的年份。因此,被業內視為保障房和商品房供應雙增加,會在市場供應預期上進一步加強房價下調壓力。
的確,供應量對房價走勢的巨大影響曾在香港樓市得到過驗證。1997年,香港政府剛出臺8.5萬套政府廉租房的計劃,香港樓價就應聲大幅度下跌。提及此事,普遍的觀點都認為是因為香港政府提高了供應量,改變了市場對未來樓市走勢的預期。
但是,結合近期的土地交易市場的情況,北京市場的形勢卻並不那麼樂觀。
建工集團以7500元/平方米的樓面價格拿下房山新地王,中鐵建以6200元/平方米的樓面價拿下位於房山的首個限價房地塊,限價高達12500元/平方米。這固然反映了房地產開發企業對後市的看好,但另一方面卻在土地招標底價上透露出地方政府的預期值:房山新地王的樓面價底價為5746元/平方米,限價地的底價接近5000元/平方米,而去年房山區的住宅用地成交均價纔4343元/平方米,底價普遍在2000元/平方米左右。
順義區招標出讓的土地,底價之高,更是超過所有開發商的預計,最終流拍。官員們解釋說,這是防止國有土地被低賣,但6家開發商的報價都遠遠低於政府設的底價時,僅僅是因為開發商們想『低買國有土地』嗎?
眾所周知,2009年北京的土地價格是歷年最高,如果地方政府都本著『利潤增長』的目的,在原本就是高點的地價上,再度拔高地價,怎麼可能期待讓開發商降低開發利潤降低房價?
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