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5月6日歐亞匯市上,歐元對美元探至1.2520;同一天,英鎊盤中跌幅也一度將近400點;同時澳元盤中跌幅一度超過350點。
這種背景下,一家私募房地產基金的經理Clark Lu與歐美幾個大的私募基金接連展開談判,內容就是:如何將這些錢投入中國的房地產市場。這些資金,用國內的說法就是『海外熱錢』。
『房地產顯然最合適,經歷了一輪暴漲已經達到高位並面臨調控,但相比別的經濟面,樓市的基本面還是比較好的。』Clark Lu表示,近期海外熱錢投資國內房地產的興趣仍在增高。
調控後湧入中國的熱錢作起了長期投資的打算,存量觀望和新增的熱錢把投資周期重新延長到3-5年。
目前,熱錢在國內房地產業住宅方面的投資重點,正在以GDP為標准,向二、三線城市轉移。『比如上海,人均GDP已經超過1萬美元,新的普通住宅遠離市中心,不再是房地產的主角。』 新加坡紅木集團總經理張永河說,北京、上海等大城市的普通住宅,已不再被海外熱錢視為樂土。
目前最受青睞的是人均GDP在3000-5000美元的城市,主要是舊市區的高檔住宅。而在人均GDP達到5000-8000美元的城市,如果新區發展已經超過3年,也屬熱錢投資熱點。在人均GDP達8000-1萬美元的城市,也就是人口超過千萬的大都市,熱錢一般更樂意收購規劃3年內完成的地鐵房。
張永河說,投資中國房地產業的熱錢,將國內城市主要劃分為五級。和以往外界熟知的劃分不同,新的劃分中,天津、杭州、南京、寧波、廈門、福州等城市被定義為『准一級』。這些『准一級』城市,房價達到每平方米8000-1萬元,而且二手房交易量接近一手房,證明這裡的都市化水平已經相當高,『未來就是房產一級都市俱樂部的成員,這裡,也將是房價上漲的新主角。』
合肥、鄭州、重慶、西安、長春、濟南等2009年房價達到每平方米5000-6000元的『二線城市』,在2009年上漲了10%-20%之後,投資價值反而不高,『一年漲幅如果超過8%-15%,就有泡沫出現。』
三線城市主要指地級市,2009年,這裡的房價進入了3000元時代;四級城市即區、縣級市,房價在2009年提昇到每平方米兩三千元的水准,豪宅價格超過4000元的也屢見不鮮。『中國今後的重點就是小城鎮建設,這將是推動三四線城市發展的主要動力,也是未來10年房地產業的主要來源。』