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市場仍靜候房產新政細則的『靴子』落地,一手房價格沒有出現明顯回落跡象。根據中國房產信息集團昨天發布的數據,上海一手商品住宅現在的均價,只是相當於今年春節的水平。相反,二手房市場回調速度明顯高於一手房,部分房源價格已經跌回一年前。
新盤走向要等新政細則出臺
『天天都在說打折,為什麼感覺一點都沒降?』昨天在某樓盤的售樓處,記者聽到一個購房者這樣自言自語。
的確,一手商品住宅上周約2.2萬元/平方米的均價,盡管有所下降,但只相當於今年春節的水平。由於2009年房價的大幅上漲,所以就算房價跌回到春節的水平,和去年的任何時段相比依然很高。這也是購房者會覺得價格沒有任何松動的原因之一。
為什麼開發商還能如此『堅挺』?中房信分析師薛建雄告訴記者,調控新政出臺以後,開發商出現了兩個陣營。過去一年裡大規模擴張的開發商,加大了推盤和促銷力度,以保證資金回籠。這類開發商還可能會暫停新項目的開工和拿地,同時放緩在建工程的速度以減少資金投入壓力。不過主要是考慮到之前高價位時買房的業主情緒,他們的降價一般比較低調,且幅度不大。
另一批以地方小國企和中小地產公司為主的地產商,由於在建工程和可售房源都相對較少,加上政策期間的保守策略不敢輕易投資,在房源銷售不暢的情況下就不再推新房源,甚至加價以穩定自身的客戶。
業內人士昨天向記者揭秘,許多在售新盤的售樓處,目前主要忙於和交定金的准客戶簽約和穩定前幾個月下單的客戶,所以非但不敢降價,反而有所上漲。『因為地方細則還沒落定、保有稅何時出臺也沒定,所以在還不能確定房價底部的情況下,不敢輕率降價來促進銷售,那就只好提高點報價穩定客戶。』
有二手房跌回去年同期水平
二手房市場情況就大不相同,各個業主情況千差萬別,對後市判斷也有很大差異,部分房東降價的勇氣也大大超過開發商,已經有一些房源基本跌回去年同期房價水平了。
根據合富置業、易居臣信等中介公司的調查顯示,5月份上半月,二手房市場熱度大幅下滑,各區域門店客戶來訪量、看房量等均明顯回落,閔行、寶山、松江等外圍板塊看房人數下滑幅度均在6成以上。
易居臣信金沙江路店經理賈紅兵介紹,5月份以來近7成房東心理價位松動,部分房源可議價空間達10%以上,以次新房嘉城為例,4月份新政出臺前兩房均價在16000-17000元/平方米,而短短一個月內個別房源掛牌價格已下調至13000-14000元/平方米,跌幅達18%,幾乎相當於去年二季度時的價位,但買方市場對此接受度依然有限;門店一套金沙雅苑精裝修93平方米兩房,4月初掛牌時報價190萬元,受新政影響房東將價格降至170萬元,但依然鮮有人上門看房,曾有一組客戶更表示,160萬元到手價纔考慮出手。
潛在買家紛紛以租代買
買賣與租賃如同『蹺蹺板』,一般你下必定我上。所以近期買賣行情不靈光,但是租賃反而有起色。
賈紅兵告訴記者,門店4月份前積累了很多看中金沙雅苑的客戶,新政後均表示暫時不考慮出手,而其中一對外地來滬的青年,選擇在該小區先租住一年,觀察房價走勢之後再做決定,而5月份之後這類以租代買的現象很常見。
不過有租客擔心,萬一將來住房保有稅政策出臺後,房東會不會把增加租金,把保有稅的支出轉嫁到租客頭上。對此,中原地產廣中分行經理孫虹告訴記者,這種情況可能會發生,但是也不會增加太多。因為有些房源的租金已經『快到極限』了。她舉例說,在涼城板塊,1996、1997年的兩房租金在2000-2500元之間,即便是1999年的公寓房月租金也要3500元左右。幾乎是快到客戶可以接受的臨界點了。再漲上去的話就難以保證客流,房東不會貿然提價。
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