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面對不斷攀昇的房價以及嚴厲的調控政策,要說國內房地產市場沒有泡沫確實需要不小的勇氣。然而,在昨日召開的裡昂證券第15屆中國投資論壇上,裡昂證券中國宏觀策略分析師羅福萬卻指出,目前,中國國內房地產市場沒有泡沫,更不會因樓市下跌形成金融風險。
『與國外住房按揭高杠杆率不同,中國樓市屬於現金推動型市場,按揭杠杆率很低,杠杆率低很難出現泡沫,同時,就中低端住房來看,近八成買樓行為是自住,空置率並不高。』羅福萬如此解釋『唱多』國內樓市的原因。
羅福萬分析指出,國內部分城市如北京、上海、廣州等一線城市在短期內價格上漲過快,形成中國政府對房地產泡沫的擔懮,是遭致此次政府密集調控打壓的主要原因,但是,僅憑一線城市的表現並不能完整反映國內樓市的真實狀況。
羅福萬認為,目前政府的調控舉動並不意味著國內樓市出現了泡沫。他指出,調控的關鍵是政府如何解決樓市的投機行為,抑制某些城市中出現的樓價快速上漲現象,而不是讓房價出現下跌。
根據羅福萬提供的數據,國內二三線城市在全國房屋銷售的佔比約59%,而房價總體比一線城市低60%左右,同時,78%的購房行為是出於自住需求,僅20%為投資目的購房,國內樓市的自住率仍維持較高的水平,因此整個房產市場的基本面仍然健康。
而就市場關心的房地產泡沫可能引發的金融風險問題,羅福萬表示,國內樓市總體上是現金推動的市場,跟美國等地市場以按揭為主是有本質區別。
『據了解,中國不少手中擁有10套以上房產的「投資客」,其實並沒有向銀行申請信貸。』羅福萬稱。
『如果按揭杠杆率很低,說明這個市場很難出現泡沫,最受市場關注的按揭貸款數據,被錯誤解讀了。』羅福萬指出,『實際上,國內購房者使用按揭的比例相比以前是上昇了,但是,樓市交易的整體按揭比例並不高。這意味著一旦樓市出現調整,銀行的按揭風險仍是可控的。』
在談到物業稅問題時,羅福萬認為,物業稅不會讓投資者對地產市場失去信心。『物業稅能夠一定程度抑制樓市的投機現象,但是它本身並不是樓市的利空因素,在相對成熟的市場上,物業稅已經是一個司空見慣的稅種,但它並未影響到樓價的上漲趨勢。』本報記者宋璇發自上海
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