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銀行七情況界定二套房
銀行實際操作中已有統一的標准;『假離婚』避二套房政策的漏洞被堵上
繼房貸新政出臺後,北京各商業銀行對二套房貸款的認定進一步收緊。記者了解到,近期大多數銀行在實際操作中已經對『認房又認貸』有了統一的操作標准,對七種情況界定為二套房,其中,『假離婚』躲避二套房政策的漏洞也被堵上。
記者從偉嘉安捷等個貸機構了解到,除了已有一套個人住房再購買一套住房屬於二套房外,目前七種情況也被劃歸二套房。只要屬於其中任一種情況,申請房貸都要被認定為二套房,貸款首付款比例不得低於五成,利率不得低於基准利率的1.1倍。
業內人士認為,『認房又認貸』無疑是將二套房的認定進一步嚴格。偉嘉安捷相關負責人告訴記者,有一部分客戶,有過房貸,但後來房子賣掉了,成了『無房戶』,他們如果按『只認房』算,再買房還算第一套,但按目前銀行執行的『認房又認貸』算,他們再買房就算二套房了。還有一部分人,由於一直沒辦產權證等原因,導致房屋權屬登記系統中沒有記錄有過房產,如果『只認房』,就可能被誤當成『沒買過房』,但假如他們申請過房貸,『認房又認貸』就能判定。
七種情況被認定為二套房
自己有住房以子女名義購房
案例:安先生名下有一套住房,夫妻倆想為正在上高中的兒子(現未成年),購置一套房留作日後結婚使用,想以兒子的名義再申請貸款購房。
解析:根據『國十一條』中的條款,家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女,也就是說未成年子女也是被劃為家庭范疇的,所以安先生家庭用兒子的名義申請貸款購房時,也會按照二套房政策執行的,即需首付50%、利率上浮1.1倍。如果賣掉這套房產再貸款購房的話,則可以按首套房貸款政策執行。
未成年有房產成年後再購房
案例:常先生父母曾在其未成年時過戶一套房產給他。現如今常先生為了避免日後房價再上漲,想以自己的名義再貸款買一套房。
解析:像常先生這種情況,如果再貸款購房的話,是會被認定為二套房的,因為根據目前銀行認貸又認房,常先生如果不出售現有房產的情況下,再貸款購房是屬於二套房,將按照二套房的政策執行。而如果按過去政策,未成年時的房產只要沒貸款,再申請房貸不算二套房。
全款購住房再貸款購房
案例:丁女士名下現有一套住房,為之前全款購買,因為父母在老家年歲已大,想在其現在居住的小區再買一套房來接老人居住,以便照顧他們。
解析:雖然丁女士沒有貸過款,但只要是在房屋產權交易系統中能夠查到丁女士名下有房產,在不賣掉且申請貸款的情況下,是會被認定為二套房的。
貸款買房出售後再買
案例:鄂先生2000年曾貸款購買過一套房產,現考慮到孩子上學問題,想將此房產出售後,去孩子學校附近再買一套房來居住。
解析:目前銀行對二套房認定是『認房又認貸』,也就是說雖然鄂先生將這套房產出售後,家庭名下沒有住房,但因為其之前有貸款記錄,所以之前貸款購買的房產出售後,再購買時也會被算作二套房。
先商貸買房再用公積金
案例:范女士第一次貸款購房時使用的是商業貸款。後來單位為其繳存了公積金,她想賣掉現在的房子用公積金貸款再購買一套房。
解析:目前公積金貸款政策也比較嚴格,只要借款人有過貸款記錄,不論結清或出售,即便從未使用過公積金貸款,首次使用也會被算作二套房,所以,范女士如使用公積金再購房的話,首付比例也將為50%。
婚前一方有房婚後再買房
案例:關先生結婚前曾貸款購買過一套房,現已與韓小姐結婚多年,想用韓小姐的名義再貸款購買一套住房。
解析:結婚後雖然戶口沒有落在一起,但是夫妻肯定在民政局有過結婚登記,而銀行在批貸時除要求借款人提供戶口本外,還會要求借款人提供婚姻狀況證明,而結了婚的夫妻不能提供單身證明,所以另一方再購房時也會被算作第二套房。
夫妻貸款購房離異再買房
案例:艾先生和簡小姐結婚後共同貸款申請過住房,兩人離異後,該房產判給了簡小姐,艾先生想向銀行申請貸款購房。
解析:艾先生向銀行申請貸款的話,是會被算作二套房的。因為目前銀行對二套房的認定是既認房又認貸,也就是說只要央行的征信系統中能夠查到借款的貸款記錄,那麼即便離異後房產判給另一方,這一方再貸款購房時也會被認定為二套房。
本報記者楊娟娟
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