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『恐慌性購房』驟停之後北京5月份新取得預售證的25個新樓盤,開盤一周以來,14個新盤交易量為零
4月30日,北京市出臺了針對房地產市場調控的地方政策,在個人購房套數、差別化信貸、個人售房計稅方法、商品房定價等4個方面作了嚴格規定。受此影響,『五一』期間北京二手房成交量下跌,新開樓盤首次出現『零成交』。
14個新盤交易量為零
北京新出臺的政策包括:同一購房家庭暫定只能在京新購一套商品住房;商業銀行暫停發放第三套及以上住房貸款;暫停不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民購房貸款等。
本刊記者統計北京市房地產交易管理網數據發現,4月15日以來,北京樓市成交量下滑,新房日均成交量從4月份上半月的517套下滑到下半月的310套;二手房交易量從每天的1100套左右,下跌到300套。
『有關政策出臺後,消費者恐慌性購買停止,預計市場仍將觀望一段時間。』北京鏈家地產研究員張月表示。
另一方面,北京可售樓房總數增加。截至5月8日,北京可售期房和未簽約現房總數為86202套,相對一季度,北京可售新房套數從4月15日之後保持波動上揚的趨勢。據了解,目前北京市存量房房源套數達到30435套。2009年『五一』小長假期間房源套數僅為15147套,相比之下,今年的存量房房源套數增幅達100%。
與此同時,開發商新開樓盤定價下降。4月份通州房價屢屢衝擊3萬元/平方米大關,而近期通州梨園一個新盤最低價格為1.8萬元/平方米;位於北京市通州區的『K2海棠灣』,開盤價在2萬元/平方米左右,而4月初記者在這裡采訪時,銷售人員堅持均價為2.4萬元/平方米;北京東四環的一處高檔樓盤,5月份新開盤的7號樓售價定在4萬元/平方米,此前曾准備定價在4.5萬元/平方米。北京5月份新取得預售證的25個新樓盤,開盤一周以來,14個新盤交易量為零。
本刊記者了解到,也有部分樓盤選擇調高報價預留打折降價空間。如朝陽區某樓盤前期售價3.7萬元/平方米,最新開盤價漲到3.98萬元/平方米後,全款銷售的折扣也從上期開盤的9.8折『優惠』到現在的9.7折。順義區某項目前期成交價在1.79萬元/平方米左右,最近開盤價為1.85萬元/平方米,優惠方式為全款客戶9.5折。
此外,房產中介『我愛我家』統計顯示,『京十二條』頒布後,二手房的掛牌價下跌了5%至10%。
存量房還能橕多久
中國房地產協會副會長朱中一認為,新『國十條』中提出了兩個控制房價的思路:一是增加商品房有效供應;二是抑制投資投機性購房需求。
但有觀察家指出,目前北京、深圳等主要城市出臺的地方政策,都是以控制需求為主。
中國房地產協會會長聶梅生認為,從目前看新開工面積沒有減緩,如果開發商不買地,一年後的市場供應就會減少,如果供給減少,房價可能出現報復性上漲。這是後期政策應該關注的部分。
中國社科院李景國稱,從全國的商品住房來看,2009年的銷售面積是8.5億平方米,同比增長43.9%,竣工面積為5.8億平方米,同比增長6.2%。銷售增長和竣工增長之間的落差決定了供求偏緊。
而2009年開發的土地面積為2.3億平方米,同比增長為-19.9%,為1997年以來同比增長最低。這種情況,有可能對今後一兩個月的商品房供應產生負面影響。據中國不動產研究中心數據,2010年4月期房和現房的庫存量均出現了不同程度下降,其中,期房可售套數為57054套,環比降幅為3.32%。而可售現房環比降幅達到了7.54%,跌至30386套。
從北京的情況看,新政策出臺前,北京市每天期房銷售700套左右,新政策出臺以後降低到300套左右,一個月約銷售1萬套房子。2010年1月之前,北京市每月新增商品房可售房源有1.2萬套左右,到4月已下降到9000套左右。商品房庫存絕對量也從1月的6.1萬套降低到4月的5.6萬套。盡管北京市表示,2010年竣工政策性住房4.6萬套,但有分析人士認為,北京市一年銷售房屋約20萬套,如果商品房供應不足,仍會造成供應缺口。
另一方面,從土地市場看,4月,在北京實行土地招拍掛出讓新規定後,商品房用地成交為零,5月7日北京重啟4宗住宅土地拍賣,此前最被看好的順義馬坡因5家投標開發商報價均低於底價而流拍,這表明開發商對市場預期比較迷茫,這將直接影響今後兩年的市場供應。
業內人士透露,新政策出臺以後,開發商會選擇延緩開盤和項目開發。即使住房和城鄉建設部制定了房地產開發規定,細化到每個環節,但對於開發商來說,如能打通關節調整土地規劃,即可使土地開發年限延長2年。
北京房地產協會副秘書長陳志表示,新政策出臺以後,短期內會出現銷量下降和可售房源增加的現象。但隨著政策預期博弈結束,市場的剛性需求仍然很強大。當前,地方政策應抓緊時間制定穩定市場預期的政策,引導開發商維持房屋開發量。
新政策如何執行
朱中一認為,目前一些地方政府出臺的限制性措施,不少具有明顯短期性,具體操作起來有相當的難度。
5月1日,北京市房地產交易管理網通知,要求買房人必須填報家庭住房情況申報表。如果申報人弄虛作假,將承擔法律責任,並將其信息通報給銀行部門。有業內人士稱,房地產信息沒有全國聯網,異地數據無法互通互查,而未婚、已婚、離婚家庭及家庭成員的關系認定又需要與民政系統聯網、與公安戶籍網聯網,這就成了一個龐大的系統工程,無法用簡單的法律文件方式來認定。
一位房地產界人士提出,目前北京的政策主要針對市場個體投資者,而對於開發商來說,住建部下發文件要求房屋銷售的預售要進入監管賬戶管理,這條政策沒有真正落實,房地產開發商平時周轉的資金超過六七成來自預售款,如果預售款受銀行監控,再按工程進度撥款,這部分就不能挪作他用,不能用於購買新的土地;此外,如果停止對開發商的貸款,轉而給施工單位貸款,並規定由開發商先墊付30%以上的工程款,也會對房地產開發商的現金流造成影響。這些政策如果落實,將有效遏制開發商囤地、捂盤行為。
國家行政學院教授張孝德認為,北京新出臺的房地產調控政策中,政府對住房保障所承擔的責任越來越明確,但保障房的對象依然模糊,對廣大『夾心層』家庭住房需求沒有形成有效的制度保障,新政策提到發展租賃住房,但在租房制度建設方面進展不大。如果能夠建立保護租戶利益的長期住房租賃制度,則可以改變人們的住房觀念,減少購房需求。類似進一步促進居民住房需求多元化的實際舉措如果能堅持落實,完全可以改變市場對房價長期看漲的預期。
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