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剛開盤就售罄———受新政影響,個別開發商疑捂盤等漲價。曾亮超攝
房價下跌或是人為制造的假象樓市苦咽『滿月酒』
記得還是3月底、4月初的時候,筆者曾就3月清遠樓市熱銷2000餘套和即將來臨的『五一』做相關調查采訪,當時許多樓盤為趕上『五一』這個節點,紛紛以『提前登記』的方式搶客;一些開發商表示加快施工進度爭取縮短工期。
然而,4月14日新政一出臺,這種狀況被顛覆。那些提出加快施工進度,或計劃『五一』前後開始做推廣的樓盤,逐漸『隱身』———原先所有的計劃不再提起或推後,樓市趨向沈寂。
現狀:推貨時間成了打樁完工時間
5月7日,筆者走訪了新城新項目較為集中的廣清大道、人民一路、北江一路部分正在施工的工地,有兩個項目延緩工期表現最明顯。
靜福路旁一佔地幾萬平方米的項目,去年10月初動工,目前地下停車場做了還不到一半。由於當天上午下暴雨,地基內倒灌著幾米深的積水,幾臺抽水機正在加緊把積水抽出。工作人員介紹:『抽水從上午開始,到現在都已經抽了快一整天』。
問工程進度如何,該工作人員表示前幾月下梅雨,工程進度較慢。新政剛出臺時,該項目相關負責人在私底下曾表示:將會考慮減緩工程進度,取消輪班倒施工,現在看來已經付諸行動。
人民一路南一新項目工地。該項目不大,規劃為四五棟樓的高層洋房,先規劃建一期2棟。今年初開放了售樓中心,當時地基已經挖至地下兩三米,並已打樁,同時開始接受諮詢登記,售樓人員稱今年五六月份就會推出項目。
但是筆者當天在現場所看到的情況卻是:一切照舊。僅兩三臺挖掘機孤零零轉動著,雨後些許積水仍舊殘留。據售樓中心銷售人員說,預計項目要到月底纔能完成打樁———原先計劃年中正式推貨的時間,竟變成了打樁完工時間!就此,筆者諮詢該項目相關負責人,對方稱,以現在的態勢看,今年內推出項目難以實現。
至少三成項目減緩工程進度
針對一些項目延緩工期的狀況,龍騰盛世地產總經理郭曉明認為,這種情況比較普遍:『我最近走訪的各個樓盤和工地,發現至少有30%的項目減緩了工程進度。但現在許多開發商觀望,大家都在等新的細則出來,因此實際上會高於這個比例。』
筆者在對清新某一樓盤不同時間段的踩盤中,得到的推貨計劃往往自相矛盾。『五一』前一周得到的答復是:『肯定在7月前開盤』;然而『五一』得到的信息卻是:『7月後吧,7月前只是樣板房開放而已。』
廣清大道一新項目原計劃在『五一』前開放售樓中心,5月推出首批新貨,但當筆者致電該項目相關人士諮詢此事時,沒想到對方倒大吃一驚:『誰說我們要開盤?推遲了!』
同一區域另一家項目原計劃二期6月份開盤,但是該項目一代理商負責人越來越傾向以延緩施工進度的方式推遲開盤計劃,『我們項目現在推出的戶型至少有六成外地人訂購,其中很大部分開不到相關證明,如果按照原計劃推貨,到時候開盤賣房時節就可能變成「退貨」時節,誰願意看到這種局面?這兩天我們將開相關會議,我會計劃建議把工程進度降下來,等一段時間。當然,如果有好的時機,我們將盡快出貨。』
反應:開發商稱對產品有處置權
延緩工期、推遲推貨計劃,這些應對之招,由於往往導致供貨減少,造成供需不平衡等結果,所以常被各方詬病,甚至許多人都認為這是一種變相的捂盤。
一位不願透露姓名的業界資深人士認為,捂盤籠統的說法是有貨不賣,不過范圍太大,開發商到了拿預售證的時候卻遲遲不申請,或者分批拿證、推遲開盤計劃、以高價開盤降低銷售速度等方式大擦邊球,如何界定至今沒有一個統一的標准。
業界則多避談這些問題。一位地產商略有不滿而理直氣壯地回應:『現在房價的問題不是房地產單個行業的問題,新政一刀切,本就不合理。現在房子本就不好賣,推那麼多新貨乾嗎呢?而且從市場經濟角度看,開發商有對自己的產品處置權。』
原因:觀望只為等待清遠執行細則
無須太多懷疑,樓市嚴厲的新政是直接導致開發商延緩工期、推遲推貨計劃的主要原因。
百腦會房地產策劃機構項目經理何家大認為:『大環境方面,比如大城市,深圳,北京、上海等,希望盡快調整到位,國家也許不再出相關政策出來,如果相持下來,不降價的話,國家肯定還有相應政策下來,如加息、稅收等。』因此許多開發商要等待市場明朗後再做調整。同時何家大認為:『就清遠本地看,清遠的房價調整最多也就是10%,清遠樓價相比其他城市不高,炒作少,本地政府應該相對寬松些。』
除了等待時機外,開發商都期望當地政府有所動作。有業界透露說今年清遠政府至少在城市大規劃、大交通、大旅游以及城市大配套方面還有動作。
當然,開發商選擇觀望推遲項目進度,與2009年牛市中狂吸金、目前不差錢不無關系。當然資金能夠支橕多久,就要開發商自己去掂量了。(冷靈山)
清遠市區清新縣城年前新貨量不超5500套
3月底筆者曾做過統計,第三季度預計有不超過2500套的供貨量,現在恐怕這個數據還要削減:盡管4月份至『五一』期間已經兌現了近1500套,但一些項目正計劃推遲或已經推遲了原定在6月份出貨的計劃,6月份成為供貨的斷檔期幾率變大,而5月下旬只有兩別墅開盤,貨量不超過200套。
根據一些項目調整後的推貨計劃,預計清新縣城、市區總貨量不會超過5500套。
新城新盤約佔總貨量的40%
5月以後,市核心區域的新城、舊城、東城,新貨總貨量不到4000套。
新城推貨樓盤是各區中最多,目前所知道的約有7個,總貨量約2200套;東城預計有4個項目推新貨幾率較大,總貨量為700—1000套,其中別墅預計有100套左右;舊城目前進行新貨登記只有慧峰豪庭,400餘套。
清新預計有5家,總貨量最多不會超過700—1000套,其中別墅貨量是幾個區域中最多的,預計約130—150套;橫荷有兩個盤,總貨量500餘套;龍塘確定年內有新貨推的只有御景龍城,貨量不詳。
約53%樓盤推小戶型
19家樓盤中有12家新貨將全部為144平方米以下的中小戶型,以樓盤計算比例佔了72%,如果以戶型來計算,144平方米以下中小戶型佔了80%以上。
小戶型將出盡風頭。19家樓盤中推小戶型的至少有10家,佔53%,總貨量預計超過1500套,佔新貨總套數的比例27%—30%。值得注意的是東城金碧灣六期將首推70多平方米以上的小戶型。
在這10家中,其中有5家明確要推出三四十平方米的公寓類產品,總貨量1000套左右。其中麗都花城、和富東成、慧峰豪庭二期一部分全為公寓型產品,戶型大多在30—80平方米。
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