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面對此輪最為嚴厲的樓市調控,一線城市成交量迅速應聲而降。而對於二三線城市來說,這輪調控又意味著什麼呢?對此本報記者專訪了陽光100置業集團總裁易小迪。
『國內房地產市場就是「夾生飯」,有的地方已經燒焦了,有的地方還沒燒熟,三線城市纔剛剛啟動城市化進程。就像有人得了肥胖癥,有的還是小孩子正在長身體的時候,這次調控是全國性的,影響肯定是全國的,北京肥胖,全國都要跟著減肥。』易小迪說。
目前,各地已經開始執行中央的政策,第二套首付提昇至50%,利率1.1倍,這對二三線城市市場同樣帶來巨大的影響,據陽光100獲得的市場數據,目前沈陽受到的影響最大,柳州的成交量已經下降了30%,東營估計下降幅度會達到50%。
易小迪認為,中國城市發展的差異巨大,一刀切的調控方式肯定是有問題的,對城市化剛剛開始的地方經濟將會帶來沈重的打擊。『例如在無錫,工業可以佔60、70%,是一個工業化時代,那麼它的服務行業需要發展;東營工業化纔剛剛起步,柳州還是一個農業社會。』易小迪說。
『實際上,很多城市的房地產市場正處於起步階段,城市化程度遠遠滯後於經濟發展的進程。』易小迪說,『例如無錫,工業已經很發達了,去年GDP總量4900多億,但是晚上9點鍾出去,找不到一個能喝咖啡的地方;東營更是這樣,晚上出去天都是黑的。東營是一個工業城市,有很多大型的高科技企業、包括外企,外國人來了沒地方住,陽光100在當地的項目就定位為涉外公寓,這很像20年前的北京,需要政府專門建涉外公寓。』
對於易小迪來說,他就是中國樓市一冷一熱的親身經歷者。就在去年,北京、天津、南京等熱點城市地王頻出的時候,嘉興、蕪湖、貴陽等地政府還在為如何招商引資、吸引地產企業去投資而頭疼。近段時間,易小迪去安徽一個地方城市考察,剛到該地,馬上就受到了政府的邀請,政府帶領地產企業去看參觀當地的汽車城、工業區。『汽車城裡的員工,來了這裡沒地方住,會有很大的需求,政府已經想的很清楚,它只蓋經濟適用房,不想再蓋公務員小區了,希望把這一塊的需求交給市場去解決。地方政府在這方面的需求非常強烈。』易小迪說。在他看來,這些城市,城市化程度遠遠滿足不了經濟發展的需要,正是要推進城市化的階段,與一線城市相比,這些城市還有很長的發展道路要走。
『沈陽也是如此,盡管從行政劃分上來看,沈陽屬於二線城市,而這裡沒有好的寫字樓,沒有好的國際性賓館,這些都非常欠缺,但是現在沈陽的工業發展很快,老百姓手裡有錢了,不願意再住工人新村了。』易小迪說。
易小迪表示,現在地方政府的細則還沒有明朗化,但是根據中央政府的調控,現在二套房首付已經提昇至50%、貸款利率也為1.1倍,第三套房不給了,接下來,還會有稅收的政策。
『中央政府能定的都是一刀切。其實銀行貸款政策,是很容易按區域類劃分的,中小城市不能與一線城市一樣一刀切。對於北京來說,房價有可能跌破30%,所以二套房要求首付一半是合理的,但是在東營、柳州等二三線城市,房價不可能降30%以上,因為這些城市的房價本來就沒有多少。現在是不管燒焦了,還是沒燒開,都一盆冷水澆下去。』
『另外地方政府可能對調控有不同的看法。要不要限制外地人買房?現在有的城市,外企員工買房、租房,政府都要給補貼。限制外地人買房,應該根據不同城市的情況而定,北京、上海,很多人是在炒房,但是如柳州,比如說通用汽車的人去柳州工作,是不是就不能在柳州買房呢?這完全是正常的需要。』易小迪說。
隨著調控的開始,地方政府對土地市場的預期,已經發生了極大的轉變。據了解,目前在柳州、濰坊等地,地方政府都在加快推地的步伐。
『接下來二三線城市賣土地的機會越來越小,甚至我可以預期,去年下半年高峰時期賣出去的地,很可能會出現退地現象。接下來土地市場會沈寂下去。對土地市場打擊最大。』易小迪說,『雖然調控對二三線城市房價的影響可能不會有一線城市那麼大,但對這些城市的打擊不會亞於一線城市,因為這些城市本來發展的不夠充分,市場比一線城市更脆弱。如果把房地產市場打下去,對城市的經濟發展、招商引資都是極大的打擊。』
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