亞豪機構統計數據顯示， 5月份京城有56個項目入市銷售，其中首次開盤的純新盤項目8個，如輝煌·雲上、興創·D標、新裡·西斯萊公館、金隅花石匠、潤楓欣尚等，其餘項目均是老項目後期開盤。從這些項目的開盤價格方面來看，在已公布擬售價格的項目中，整體開盤均價達到了30967元/平方米，相比4月份已經開盤的項目整體均價上漲了33.5%，創歷史新高。

　　對於上述現象，亞豪機構副總經理高姍分析，5月份開盤項目量明顯增加，但是首次開盤的純新盤項目卻比較少，這說明在調控政策亮相之後，市場出現了多種聲音，不僅是購房者出現了觀望情緒，就連開發商也對市場預期產生了分歧，有的開發商比較樂觀，而有的開發商則比較謹慎。從5月份計劃開盤的樓盤情況來看，48個老項目後期開盤中有相當一部分是地段較好、品質較高的稀缺項目，還有的項目是品牌地產商開發，由於這些項目在品質、品牌方面具備的先天優勢，市場認知度較高，且前期經過市場推廣有了一定量的客戶積累，因此盡管樓市大環境較為動蕩，但這些項目仍然有信心推盤銷售。

　　相比之下，純新盤由於缺少了前期的鋪墊，人氣積累較少，加之純新盤所處位置以遠郊區域為主，多於樓市高峰期拿地，土地成本等綜合成本較高，因此在當前環境下不敢貿然開盤。

　　從5月欲開盤項目的整體價格對比來看，影響5月開盤價格繼續走高的因素較為復雜。首先是政策風險導致的樓市預期發生變化，中端置業群體普遍采取觀望態度，高端客群資金雄厚，受政策影響較小，此外，一旦樓市走弱，高端物業的保值避險功能也使得這類產品近期成為樓市投資客的關注對象。因此針對這類客群的多個高端公寓、別墅樓盤集中計劃在5月上市，包括均價達75000元/平方米的長安8號、均價達68000元/平方米的首創禧瑞都、均價50000元/平方米的陽光上東等，這些高端項目均在很大程度上拉高了5月開盤項目的整體價格。

　　其次，盡管受到政策影響，樓盤銷售速度減慢，但開發商手握重金，仍具備短期內力橕房價不落的能力，市場將在一段時間內進入供需博弈的階段。此外，5月新盤上市量偏少也是市場整體均價走高的原因之一。在樓市下行的預期下，新盤上市為求得銷量往往采取市場定價法，即樓盤定價低於周邊在售項目的價格，而老項目後期經歷多輪價格上調已至高位，因此，5月純新盤上市量不足也在一定程度上促成了整體均價保持高位。

　　新盤供應呈菱形分布

　　價格倒掛透支新城價值

　　從5月份入市項目的區域分布來看，呈現出明顯的菱形分布特點，據亞豪機構統計數據顯示，5月即將入市的56個項目中，東城區、宣武區等城市核心區項目僅為兩個，分別是恆基中心匯豪閣、紅山世家。密雲縣、延慶縣等遠郊區縣的項目也是各一個，分別是學府花園、輝煌·雲上。而大部分項目分布在朝陽、海淀、豐臺及通州、大興、昌平等城市拓展區及近郊的新城區域。從這樣的分布特點來看，當前樓市供應的主流集中在城市近郊及新城區域。

　　新城區域的快速發展形成了一個特殊的現象就是中心城區與郊區新城的樓盤價格倒掛。據亞豪機構調查數據顯示，5月即將開盤的項目中，一些新城區域的項目價格甚至超過的了市區的項目售價，如通州、大興、昌平等新城區域的樓盤擬售單價處於2萬至3萬元/平方米區間，而位於三環周邊西區國際公寓、7克拉等項目擬售單價卻低於2.8萬元/平方米。對此，亞豪機構副總經理高姍分析指出，在京城住宅郊區化不斷加強的背景下，城市近郊區及新城區域毫無疑問成為了主流區域，但在城市規劃利好的大背景下，加劇了部分新城的房地產泡沫化現象。以通州新城為例，在市政府政策重點傾斜之後，關注度極大提高，導致了該區域房價快速上漲，以至於出現了部分項目短短幾個月上漲近萬元的現象，樓盤價格不是建立在區域面貌得到實際改善基礎之上，而是預期利好造成的房價暴漲，這種非理性的房價漲速提前透支了區域價值的上昇空間，也為政策調控下的價格回歸埋下了伏筆。

　　從入市項目來看,高端項目、品牌地產項目大為增加，區域分布及物業類型特點也比較明顯，這些均是為了應對市場之變所采取的應對舉措，成效如何還需市場檢驗。(記者張曉莉)

　　5月計劃開盤的部分項目列表：

　　項目名稱開盤情況擬售均價交通位置物業類別戶型面積

　　興創·D標純新盤待定五至六環loft公寓40-120平方米loft

　　西區國際公寓純新盤28000二至三環酒店公寓33-51平方米，精裝

　　旭輝紫郡純新盤待定五至六環花園洋房150-200平方米三居

　　金隅花石匠純新盤18000六環以外普通住宅90-135平方米兩、三居

　　潤楓欣尚純新盤20000六環以外商住公寓50-80零居、一居、兩居

　　億城西山公館老項目後期35000五至六環住宅60-150平方米一居至三居

　　中國鐵建國際城老項目後期22000五至六環住宅75-150平方米兩、三居

　　西山國際城老項目後期32000四至五環商住公寓30、55平方米loft

　　萬科藍山老項目後期39700三至四環普通住宅167平方米三居