『看盤只是積攢經驗，我現在可不打算出手。』周末，市民鄭小姐遛彎似的跑了兩處樓盤，邊欣賞沙盤邊和朋友交流。劍指高價的系列調控政策，和恆大地產在全國范圍內的率先讓利，終於讓部分開發商由心存僥幸變為心裡發慌。剛結束的周末兩天，北京為數不多的幾個新開樓盤裡，久違市場的小幅降價終於浮出水面。

　　從買不起到不打算買

　　市民鄭小姐，從2010年春節後開始看房，可謂親眼見證了樓市瘋狂上漲的全『生態』。『那時候看房，就覺得心驚肉跳，幾天一過，一個樓盤的均價就能高出幾千元，很多人還搶著買。雖說我掙得也是白領的錢，可卻連最小的居室都買不起。』4月下旬後，鄭小姐還是每周末去看房，可心情和境遇卻完全變了個樣。『昨兒我去通州看了個新盤，那叫一個冷清，售樓處裡基本上就沒什麼看房的人。售樓員對我特別熱情，又是倒水又是開門，第一次當了回上帝。』鄭小姐說，現在自己一點兒也不著急買了，就等著政策繼續落地，市場有明顯回落後再考慮。

　　炒家放棄抄底

　　持有觀望情緒的，並不只有自住需求的准購房人。北京人劉先生，從2009年開始炒房，第一套在四環邊的房子，3個月就淨賺了150萬元，這讓經營著一家代理公司的他，覺得找到了一條新的迅速致富路徑。『我在公司裡，一個季度投入幾百萬元帶著員工辛苦做項目，毛利也只有五萬。倒手賣套房子，不費什麼勁兒，就多賺了29倍，投資房產比做實業輕松多了。』從此後，劉先生就成為了炒房大軍裡的一員，欲罷不能。可今年的五一小長假後，他決定賣掉手中的房產，從致富的『金礦』裡撤出來。『4月中旬後打壓的政策如此密集，樓市的基本面已經變了，不能再抄底了。』而據香港媒體報道，港城中小住宅市場近期湧現了大量內地投資客，一名溫州女子就以3000萬港元，一口氣在九龍區長沙灣買了8套二手住宅。

　　新開樓盤均價低了3000元

　　籠罩樓市的觀望『烏雲』，讓新盤的表現顯得有些萎靡不振。記者周六下午在四環某樓盤的現場看到，雖說是適宜出行的好天氣，可售樓處裡還是人煙稀少，而且記者和幾位看房人聊了聊，幾乎都表示『只是先看看』。

　　被逼得心急了的開發商，也開始使出了降價的『殺手?』。龍湖·蔚瀾香醍145平方米的三居板樓，周六開盤均價是每平方米17000元，比之前銷售人員透露的預沽價下降了3000元；北六環的灣流匯別墅，雙拼的開盤均價是每平方米18000元至19000元，另外還有全款88折、貸款99折的優惠。『最初預期是賣到每平方米23000元的，這次開盤降了不少，開發商也是希望趕快把第三期賣完，回籠資金。』銷售人員小羅告訴記者。已經在北京市房地產交易管理網上登記9號預售的新天際SPACE+，則延期了開盤時間，還處於排號積累客戶的階段，銷售員給記者報出的預計均價，也比搜房網上記錄的每平方米27000元的歷史價格，降低了3000元。

　　何時迎來降價拐點

　　不過，記者在采訪中也發現，除了小步降價的項目外，上周開盤的元大都7號，每平方米均價則從網站記錄中的28500元上調到31000元。被業內預測由恆大地產率先讓利引發的降價拐點，似乎還離得很遠。

　　中國房地產經理人聯盟秘書長陳雲峰告訴記者，從目前北京新盤市場的整體來看，促銷依然只是個別開發商的小眾行為，更多的開發商因為看不准，實際在延期開盤。而且，即使是這種促銷，也只是象征性的『小打小鬧』，讓利幅度很小，經營者們和大家伙兒一樣，都在觀望，等待政策執行一段時間後的具體效果，並由此來決定到底是降還是不降。

　　市場現象

　　新盤

　　先提價再特價

　　恆大地產被指『假摔』

　　5月6日，一則『恆大全國在售項目統一8.5折降價』的消息，在民間引起一陣騷動。

　　『不差錢』的龍頭房企全線降價，被人們視為是2010年的『萬科二號』，勢必將瘋狂的樓市房價帶入拐點。可是，當大多數購房人還沒享受到讓利的甜頭時，就有人指出，恆大地產的部分樓盤，先提價再特價，實乃一場高調作秀的『假摔』。消息一出，期待樓盤跳水的買房人不禁大失所望。

　　5月7日，恆大南京項目金碧天下，公示了打折信息：『金碧天下8.5折優惠，有十套別墅在售，面積有302平方米、325平方米，每平方米8477元起售；還有精裝修的11層小高層，面積有120平方米、140平方米，一房一價，每平方米4903元起售。』可在一家地產資訊網站顯示的歷史價格記錄裡，4月29日，上述在售11層的小高層，起售價格為每平方米4713元，獨棟別墅的價格則為每平方米8321元起。兩相比較，啟動後的8.5折價格，反而比之前貴出了150元至200元。

　　同樣的情況，也發生在廣州的金碧天下項目裡。啟動讓利後的廣告裡，林海別墅每平方米4200元起，其中一套聯排『378棟104房』的林海別墅，面積246.21平方米，一口價總價1034082元。可在之前4月30日的宣傳中，林海別墅每平方米的均價還是4100元，而那套『378棟104房』的聯排總價，也就1016847元。一個華麗轉身，房價就無故多出17235元。

　　『實際上，恆大一直以來都有一個口號，叫做「開盤必特價，特價必昇值」，報高價再打8.8折、8.5折，這在市場形勢好的時候也出現過。』一位長期監測恆大旗下樓盤的研究人員在接受媒體采訪時說。而恆大地產這種『假摔』的忽悠行為，也引發了大量網友的憤怒。『ascending』在微博裡寫道，『各地的朋友都反映，8.5折是先提價再打折的，掛羊頭賣狗肉的恆大地產，老百姓有這麼好蒙好騙麼！』而網友『仲馬』則發出感嘆，『恆大虛晃一槍，拐點仍很遙遠』，並呼吁廣州物價局出面，如果樓盤涉及價格欺詐，最高可對非法所得處以5倍的罰款。

　　對於自己領跑折扣市場，恆大地產的負責人在新聞發布會上對外解釋時說，公司目前現金流非常充裕，4月末的現金餘額就達到港幣209.9億元。此次打折，完全出於搶佔市場份額、進行行業整合的目的。可是，就連一向叡智大嘴的SOHO中國董事長潘石屹，在聽到這一消息時也是發出『到底發生了什麼事』的問號。

　　針對恆大的率先讓利和被指『假摔』，中國房地產經理人聯盟秘書長陳雲峰分析，開發商感受到了市場的壓力，也覺得有降價的必要，可卻依然再耍『小聰明』，不想把實惠真正讓利給老百姓。『特價銷售本身就是這家企業的一種銷售策略。企業實際上就是通過這種辦法，來吸引眼球，積累客戶資源，實在要不得。』

　　市場現象

　　租房

　　租賃市場

　　價量齊昇

　　『上個月來問的時候只要1800元呢，怎麼現在就漲到了2000元？』80後上班族小嚴，最近剛跳槽到亦莊某家企業，想在附近租套一居室，可轉了半天中介，發現最便宜的月租金都得2000元。因政策出臺而看空市場的觀望心理，讓京城的租賃市場由淡轉旺。根據北京中原三級市場研究部的調查，4月份登記購房人群中的12.5%，在五一小長假後都棄購轉租。

　　通州的業主周先生，前天把房源掛在了中介裡准備出租，第二天就來四撥看房人，其中兩撥當即同意定下租房。新政的大力度調控，讓京城的一二手房市場，在近半個月內出現了逆轉而下的下跌態勢，卻刺激了租賃市場，轉購為租的購房人和轉售為租的業主都在短期內大量增加，從而形成了五月來淡季不淡、供需兩旺的新局面。

　　根據21世紀不動產的監測數據，相比4月14日新政前，北京整體租金價格的月均漲幅達到2%，亦莊、上地、石景山、通州等熱點區域的漲幅更是超過了5%。『新政出臺後雖然通州地區的買賣成交量明顯減少，但租賃成交在4月依然活躍，租賃價格與去年同期相比上漲了10%左右，有的業主一套房源的月租金報價，能比之前上揚300元左右。』在通州分行某中介的經紀人小李告訴記者。

　　『預計5月份的租賃市場有可能出現異於常年的旺季，量價有可能上漲。』北京中原地產市場總監張大偉告訴記者，北京市場上的存量房本來就少，根據房地產交易管理網的數據顯示，存量房可售房源只有31000多套。再加上政府收緊了經適房、廉租房的規范，不讓出租保障房了，低價出租房源會大幅減少，以及變種房產稅出臺預期的增大，都會影響市場上一部分租賃房源。當供需局面發生變化時，租金價量齊昇就很有可能。趙瑩瑩J201

　　市場現象

　　轉商

　　五月將迎二輪

　　『經轉商』高潮

　　雖然根據京十二條的規定，經適房轉商品房後有可能被計入家庭新購房，可這絲毫沒有抑制市民轉商的熱情。記者昨天從中原地產、熒燦地產等二手房中介門店了解到，昌平區房產交易大廳的『經轉商』排號已經預約到了7月份，而5月中旬以後可能將迎來經轉商的又一高峰。

　　從4月31日下午開始，昌平區住建委針對『經轉商』實行了每日定號制度，每天放號300個，至今已經排到了7月。也就是說折算工作日，不算之前已經辦理完結的6000餘套。目前已經領號等待辦理經濟適用房轉商的已經達到了15000套。『雖然住建委加強了出租等管理，而且以後肯定會提高納稅最低標准，但對於很多已滿5年的經濟適用房主來說，用一個新購房的指標換得提心吊膽的持有經濟適用房，明顯不劃算。』

　　北京中原三級市場研究部預計，因為70%以上的經濟適用房業主在購房時選擇了貸款，雖然在5年內有部分已經還完，但是還有50%的過5年經濟適用房依然處於貸款還款期，這部分房源需要辦理經轉商就必須先還清貸款並解抵押，而這需要2個星期左右的時間。這就使得市場可能在5月底迎接第二個經轉商高潮，預計意向經濟適用房轉商的數量在年內可能突破5萬套。趙瑩瑩J201

　　市場現象

　　解讀

　　辦不下房貸退房

　　可不承擔損失

　　樓市新政引發的退房浪潮很快便遇到了法律難題，目前，已經有數起退房官司打上了法庭。辦不下房貸，退房是不是要交違約金呢？中國消費者協會律師團團長邱寶昌表示，根據相關司法解釋的規定，受房貸新政影響出現不能履行合同的情況不存在違約問題，房屋出賣人應該退還購房者的首付款和定金。

　　《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第二十三條規定：『商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。』

　　對此，邱寶昌律師解釋說，這次的房貸宏觀調控對於當事人雙方來說，都屬於不歸責事由，所以不存在違約問題。那麼按照上述規定，當事人可以請求解除合同，作為出賣人應該將收受的購房款的本金及其利息或者本金歸還買房者。

　　邱律師說，開發商已經在過快增長的房價中掙了很多，遇到調控又收取定金、違約金，既不合法又不合理。不過也有法律人士表示，如果此類糾紛訴訟到法院不一定『一刀切』。比如明顯用於投機的購房能否適用商品房買賣司法解釋及合同法解釋關於情勢變更的規定，有待結合具體案情作出裁判。(記者孫瑩趙瑩瑩)