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禁止家庭購買二套住房,不如向市場發出明確的預期,政府將通過征收資本利得稅的稅收手段抑制房地產投資暴利。
4月30日,北京市出臺規定,在『國十條』為地方政府留出的具體操作空間中,全部執行了最嚴厲的上限,比中央政府的《通知》更加嚴厲。
北京獨創性地打壓住房投資,明確要求商業銀行根據風險狀況,對第3套及以上住房和不能提供1年以上北京市納稅證明或社會保險繳納證明的非北京市居民暫停發放購房貸款;且自政策發布之日起,同一購房家庭只能新購買一套商品住房。
政府抑制房地產投機的苦心可以理解,但京十二條中的某些臨時舉措有觸碰法律底線之嫌,如規定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。我們很難找出任何一條法律規定,禁止家庭購買二套以上的住房。
調節經濟采取臨時限購套數的做法,說明房地產市場已經到了一觸即發的關鍵時刻,也說明房地產市場正在醞釀全面的調整。此時禁止家庭資產盲目進入房地產市場,以避免房價下挫與今後持有稅的雙重損失,也許說明政府對於普通居民的呵護之情。但無論如何,政府之手不能介入到居民家庭財產的具體配置中,禁止居民購買某些資產,鼓勵居民購買另一些資產。
通常調整經濟,一靠貨幣,二靠財稅。這一次房地產新政在貨幣政策的使用上無可挑剔。在如何進一步抑制投資性購房上,則需要依靠財稅手段。我國稅收改革十分滯後,最典型的是對於證券市場與房地產市場的資本利得稅一直未能及時推出,此舉變相鼓勵了投資家。為了拉動房地產,甚至一度大力吸引境外資金進入內地房地產市場,坐視境外基金在中國證券市場獲取數倍暴利。根據國家統計局的數據,2006年外資進入國內房地產開發的資金達到394億元,同比增長53%,如果加上外國企業及個人商品房的投資,外資進入比重要高得多。比如說,2007年深圳的住房有10%為香港居民所購買。
對於房地產投資所獲厚利,有必要征收資本利得稅。對於異地購房或者境外購房人士,有必要征收高額的投資稅。目前市場上關於房地產持有稅傳言蜂起,而北京房地產細則『首次提及金融機構可以通過本市房屋交易權屬系統數據等認定第二套住房。以後因為交易系統及金融系統的不聯網導致的部分二套房享受一套房優惠的漏洞將很難存在。從信息系統上完善了房屋產權的透明度,為今後房產稅的出臺奠定了基礎』。房產持有稅的出臺是大勢所趨。
與其打法律的擦邊球,禁止家庭購買二套住房,不如向市場發出明確的預期,政府在人大授權的基礎上,可通過嚴厲的稅收手段抑制房地產投資暴利。而最終購買的決定權仍然在投資者手中,投資者權衡未來的風險收益進行投資決策,盈虧自負。如此一來,投資者作為獨立的市場主體受到尊重,而政府抑制房地產投資的目標能夠達成,政府不必背負替投資者做主的市場重負。
一句話,尊重法律與市場,纔能讓房地產走上正軌。否則,房地產市場將由臨時政策來決定市場前景。 (葉檀,財經評論員)
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