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2010年4月17日,國務院發出通知,要求商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款。這一舉措是繼二套房首付提至5成後,樓市出現的又一項『相當嚴厲』的房地產信貸政策。
此政策一出,市場的反應也頗為迅速。一方面,越來越多想要購房的人看跌房價,暫時選擇了持幣待降的策略;另一方面,越來越多的賣房人開始急於出手,甚至主動進行價格下調,但仍難打破購房者的觀望態度。由政策作用而開始的買賣雙方新一輪博弈再次上演,中原地產、我愛我家等多家中介機構對此表示:『本次新政使供需雙方的心態出現變化,二手房掛牌量增加,但客戶購買意願降低,由此將可能造成近期成交萎縮,價格也會出現一定幅度的下降。』
買家態度消極好房源無人問津
在河西區南北大街上的某中介門店,記者看到有幾位置業顧問頻繁地在買賣雙方之間切換電話,語速和語氣略顯焦急。該店店長告訴記者說:『新政出來開始只是讓一小部分看房者從積極選購轉向消極觀望,後來加上中央電視臺的一些節目報道了賣房人處境尷尬之類的報道後,使得一些並不太了解政策的購房者也跟風采取觀望,導致現在整個市場觀望氛圍很濃。其實許多人並不真的了解市場,也不清楚哪個價位就值得購買,只是抱著能便宜就再等等看的心態。』
一位剛剛放下電話的中介人員對記者說:『之前預約好的幾位看房者都找借口推掉了看房時間,賣房的人也感到壓力自願給予一些降價,我們一直在買賣雙方之間進行調和、溝通,但是現在購房者選擇觀望的態度似乎堅定得缺乏了理性。』這位中介人員邊說邊搖頭:『剛纔電話裡說有套房,賣家降完價以後價格已經很實惠了,甚至比買家最開始想要的降幅還大,可惜買家跟風似的說什麼也要等等再看。最近有很多這樣的情況,賣家心態比較急,也有不少性價比不錯的房源,可惜買家現在的態度太消極了,觀望不能跟風,這樣也容易錯過最適合的好房源。』
觀望不失關注等待最佳時機
當然,『好房源無人問津,不理性跟風觀望』是中介從業人員站在自己角度的看法。購房者自然有各自的理由,在河東區的中原地產怡安溫泉公寓店,一位姓趙的先生向記者講到,『這次新政調控出臺雖然纔兩周,但感覺力度上很大,我估計房價一定會有所下降。雖然現在自己也算觀望中,但我還是隔三差五的來看房源信息,誰都摸不准最低價在哪兒,只要價格自己覺得夠合適就會買』。
另一位看房者王女士和記者聊天說道:『新政策出臺時間還不久,我感覺現在的賣家給出的降價還屬於試探性的,如果這次政策力度很大,相信不久之後能看到更大的價格變化,現在購房者光看不買就是因為還不清楚政策作用的最大影響能到什麼程度。而且除了價格因素以外,我發現最近二手房源也比以前多了,政策促使市面上多了更多房源,買房者再等等也許能從更多房源裡多些選擇。』
專家提出3招幫你走出謎局
新政出臺,靜觀其變,抓住時機,適時切入。新的調控作用於市場或長或短,總要有個時期效果纔能顯現,想要抓住機遇也不可輕舉妄動,因此,觀望有著觀望的合理性。但是,作為購房者怎樣做到『抓住時機,適時切入』,而非『錯失良機,悔之晚矣』呢?記者帶著觀望中的購房者最關心的幾個問題專訪了中原地產三級市場部高級區域總監朱慶江。
問題一:觀望的第一『觀』點是新政作用市場後需要多久,政策效應能得以完全顯現嗎?能否讓觀望者做出確定性判斷呢?
朱慶江:本次新政的出發點是控制房價過快上漲、打擊炒房、調整不正當需求,加強對開發商的整體監管等。從手段上看,較以往更有力度;在新政出臺後的第一周,二手房市場情況表現在兩方面,一是供應量增加了15%至20%,二是價格慣性上漲了5%,新政對市場的具體影響有待進一步觀察。新政出臺後,天津市場目前已經進入觀望期,預計觀望期間短期會在1個月至2個月,長期會在3個月至5個月,要看新政對市場作用以及買賣雙方的博弈情況。此外,天津不同區域二手房市場的特性也有所不同,價格變動幅度以及觀望期長短相應也會不同。
問題二:不同區域有不同特性,天津哪些區域看漲,哪些區域看跌?
朱慶江:根據市場規律看,天津市場經過2008年、2009年的發展,形成了一些抗跌性較強的成熟區域,如老城廂、奧運板塊和奧運後板塊、河東區的後廣場、河北區的金緯路板塊等,這些區域有其獨特的特性和經濟、文化方面的區域價值。相比起來,成交量方面不易受外界刺激,自身價格的抗跌性較強。因此,這部分區域即使價格有所下降,幅度也不會很大。同樣,抗跌性較強的區域還有地鐵沿線和傳統的學府房板塊等。
新四區二手房市場,早前性價比不佳曾導致一部分需求外走,後因為信心不足房價已經先行下降,目前價格基數不算高。加上去年開發的新房、保障房、限價房很多都地處新四區,供應較多,因此新四區的房價不會有大幅上漲,新政作用下新四區二手房價格應與之前持平,漲跌幅度都不會很大。
總體來說,在新政作用下客戶購買意願降低,由此可能造成近期成交萎縮,價格也會出現一定幅度的下降。
問題三:此次新政調控下將導致買賣雙方心態怎樣變化?購房者適時切入需注意什麼?
朱慶江:本次新政尤其強調了政府各職能部門在思想上高度重視,這也說明政府對於此次新政的調控結果極為重視。這個結果是控制價格上漲,也會促使部分市場的價格下降,因此作為業主,需要理性看待此次新政,如果需要資金可考慮降低房價以盡快出手。購房者方面需要了解的是,天津和深圳、上海、杭州等城市不同,天津市場的剛性需求遠遠高於投資需求,而以上城市的投資比例幾乎佔據40%,天津市場泡沫並不多。短期內如3個月至5個月內,在新政作用下價格可能會有一些明顯下降,長期看來,天津的房地產市場仍是呈穩中有昇態勢健康運行。因此,在接下來的時間裡,當價格出現下調之時候,購房者應不跟風、不保守,對於自住需求的購房者更應慧眼識金當機立斷,以免錯失最佳時機。
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