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近日,住建部發布了有關經適房管理的通知,表明將對申請者的資產狀況及租售行為進行嚴格規定,同時,出售經適房的業主必須補交原購房價和出售價格價差的70%。
消息一經公布,在二手房交易市場中如同投下了一枚重磅炸彈,引發了強烈的反應。昨日,記者在天通苑小區周邊的房產中介公司發現,很多業主都前來諮詢相應的法規政策。對於新政策,許多中介給房主的意見都是:趕緊『轉商』過戶。
●中介揭秘:
轉商就是『左手換右手』
『鏈家地產』的工作人員朱先生表示,早在本月中旬就已經得到了相關消息,他的手機此後就一直沒有閑過。『都是打電話來諮詢的。』他表示,『「轉商」是目前最為有效、也是最安全的規避手法。』
據介紹,本市的經適房在不同區縣都有不同的限購指導價,例如回龍觀、天通苑地處昌平區,指導價為每平方米3621元,而朝陽區經適房的指導價為每平方米4200多元。按照國家規定,如果購買已滿5年的經適房直接出售,產權人應按原購房價和出售價格價差的70%補交土地收益等價款。
他給記者算了一筆賬,一套原本40萬的經適房如果賣100萬,需要向國家補交差價60萬的70%,也就是42萬。『但是國家政策中有一個後門,就是房主可以通過轉讓給他人使房屋變為商品房,俗稱「轉商」。』他告訴記者,通過『轉商』,房主只需要繳納原購房價的10%的綜合地價款和1%的契稅就可以將房子變為商品房。如果是大於90平方米小於140平方米的房屋,契稅則為1.5%。整個手續只需房主帶上身份證、房本和第一次契稅單,以及轉讓對象的戶口和身份證去房管所辦理即可。
『這裡對於轉讓對象沒有做具體規定,可以是自己的親屬或朋友。也就是「左手換右手。」』他說,目前很多房主都是通過這個辦法使自己的經適房變為商品房,再通過中介操作,只用交數千元手續費及數萬元稅費,就可以合理避稅幾十萬,『這種做法完全合法,很多業主都通過中介操作。反正避的是交給國家的,買房人也很樂意。』
●暗箱操作:
通過債權抵押變相賣房
但是,國家對於『轉商』有明確規定,必須是購房已滿5年的經適房纔能通過這種方式合法變為商品房。對此,小朱也有其他的方式規避政策。
『國家此次出臺的通知對經適房的規定非常嚴格。但很多經適房沒有達到5年年限,無法通過「轉商」出售,但業主急於出售,這樣可以通過債權抵押來做掩護。』他告訴記者,一處未滿5年的經適房雖不能上市交易,但買房人可以按市價私下向賣房人支付全款,然後雙方做一次全款公證。
『賣房人可以寫一個「欠對方100萬元」的欠條,說將經適房抵押給買房人。等房屋滿5年以後再過戶。盡管這樣是違規操作,但也有不少房主這樣做。』他表示,債權抵押方式在經適房買賣中是眾人皆知的『潛規則』,近幾年上昇勢頭十分明顯。但他也表示,這種做法風險很大,『一般是熟人、朋友之間纔敢做。』
●律師建議:
債權抵押購房風險巨大
對於通過債權抵押暗箱操作的購房方式,華倫律師事務所律師田媛媛表示,這種做法風險巨大,購房者一定要謹慎。
她表示,《物權法》對於房產的抵押采用的是登記認可方式,只有到房管所進行登記備案後纔能認可房產抵押。因此,通過私下簽訂合同用抵押方式買賣房屋,只具有合同效力,而不能認為購房者合法取得房產。一旦發生糾紛,絕大部分購房者只能獲得賠償而無法拿到房產。
『由於目前房產昇值太快,這種糾紛產生的可能性非常大。』她告訴記者:『賣房的人居無定所,根本都聯系不上,怎麼起訴?即使官司贏了,執行也非常難。』(記者劉可)
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