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2010年4月1日,天津的成套獨用公有住房租金標准上調了15%,平均月租金由1.61元上調至1.85元;成套伙用住房和非成套公有住房租金標准上調10%,平均月租金由1.50元上調至1.65元。本市公有住房多為上世紀80年代建成,多年失修失養,老化嚴重,現大多已進入大中修高峰期。此次公房調租,房管部門將這筆增收的租金全部用於房屋修繕,改善住戶的居住條件。隨著租金的調整,市國土房管局已著手對公有住房的住戶換發新的租賃合同。
據市國土資源局統計,本市尚有公有住房4362萬建築平方米、約80萬戶。其中:直管產1763萬平方米、約38萬戶,單位自管產2599萬平方米、約42萬戶。公有住房自解放後出現,經歷了60餘年的發展變遷,也記錄著天津老百姓家家戶戶真實的生活,講述著一個個鮮活的有關房子的故事。
上世紀80年代上演換房大會
換房純是以物易物
鄭州道,可能現在的人很多都說不清這條路具體在什麼地方。但在上世紀80年代這裡卻是人人皆知的地方,每年從3月到11月,鄭州道各種大、中、小型換房活動此起彼落,從不間斷。其中5月份召開的為期一周的全市換房大會,比現在的房交會還要熱鬧,10萬餘人參加,會場長達一裡,每次換成2000戶左右,盛況空前。天津自1981年成立了市換房總站,換房活動發展迅猛。1984年以來,市政府連續幾年把開展換房工作作為改善城市人民生活的措施,狠抓不放,頗有成效。1984年和1985年,全市換房12萬戶,佔全國35個大小城市換房總數的40%。從1984年到1987年,全市4年換房24萬戶,通過換房受益人口達到了市區總人口的四分之一。而從1981年總站成立至1988年,共為36.4萬戶居民調換房屋44.3萬間。
天津自1952年開始,興建了大批的職工住宅,也就是從那個時候起為了解決職工上下班路遠、照顧老人等問題開始了職工換房的探索。1956年,天津市政府牽頭,由市房管局等12個單位組成了『天津市房屋調配委員會』,當年9月至年底,4個月時間共換成了366戶,366間,換房活動越來越活躍。
換房看似一戶和另一戶交換房屋,其實裡面的學問非常大。換房的主要形式有兩種,對角互換和多角聯換。對角是兩戶直接互換,而多角聯換則是超過3戶以上的一起換房。1983年《天津換房報》創刊,這張每月出刊的報紙,對開,四大版,除一版文字外,其餘3個版都是換房信息。金彭育當年就在市換房總站負責編輯這張報。金老對當年的換房活動記憶猶新,講述起來津津有味。
當年的『換房』純粹是以物易物,但是仍有看不見摸不著的潛在市場行情。金老告訴記者,天津的換房術語很多。集中換分散稱為『摔開』、『拆開』。『點兒高,點兒低』是指房屋交換價值的高低優劣。在多角換房中如需一戶一戶地串起來,稱為『掛角』、『倒角』。『角』指戶或房、屋子,在多角聯換中,『點兒高』的房屋被稱為『關鍵角』。相比之下,其他的『角』被稱為『一般角』、『平常角』。『換房不過河』是指不過海河,即換房的目標是和平區、河西區等,不到河東去。『住山不住江』是河西區小海地一帶住房的人常會提出的條件,因為這裡的裡弄名稱中多有『山』字或『江』字,如華山裡、恆山裡、泰山裡。『山』字的房結構較好,交通便利,商業網點齊全,因此都願住。而『江』字的房子條件相對差一些。換房市場上,人們常問的新房、老房,其實就是以1976年地震為分界線,因為震後天津蓋了2000多萬平方米的新單元房。
一次換房48家喬遷
一次換房竟有48家喬遷,難以置信吧。全國換房狀元莒國珍就把這種難事給乾成了。
莒國珍今年62歲,2005年從紅橋區房產總公司退休。當年的她纔30多歲,是紅橋區咸陽北路房管站的換房員。她奔波了10個月,300個日日夜夜,讓48戶人家一起喜遷新居。這起換房始於上一年的7月。她當時已掌握了39個急需換房戶的線索,但這些線索都是零散的,她想:是不是把這些線索串聯起來呢?在請示過站領導後,她便開始知會全站的房管員給她找信息,又不厭其煩地跑了有聯系的14個單位,請求給予協助。
掌握了各種線索,還得親自看房。這可是個苦差事。地點、房型、環境、樓層、朝向、設施,都要看清楚。冬去春來,經過10個多月的奔波,她把這些線索進行了排列組合,終於完成了52角的聯換方案。可她的體重卻由原來110斤下降到85斤。就在她滿心歡喜地逐戶辦手續的前兩天,一個關鍵角塌掉了,這意味著要重新組合,最後剩下了48家。這48家涉及天津市的紅橋、南開、和平、河西、河北、北郊共6個區,14個企業單位,13個房管站臺票,共換房65間,喬遷人口201人,這一來,不但解決了住戶中上班路遠的問題,解決了有的住戶鄰裡不睦、婆媳不和的矛盾,同時滿足了一些住戶擴大面積、養老育幼等要求。當年天津機床廠的工人小馮原來住在紅橋區開源樓,夫妻倆都在南開工作,通過換房如願地住進了南開區。陳金明、彭九柱兩人都在宜興埠上班,可住在河西區小海地一個單元內,莒國珍經過多角換房給他們找到了紅橋區曙光樓和河北區倉聯莊兩處房子,兩人皆大歡喜。
1986年,她僅用3個多月便完成了51角大聯換,又一次創造了本市換房的新紀錄。一位中年婦女因和比自己大20多歲的丈夫感情不和,法院於3年前判了離婚,但因房子問題,無法分開居住。莒國珍用他們一間不足12平方米的小屋,在反復跑了18個房管站,經過4個月的努力,找到238個線索後,以11角聯換的形式,換成一個8平方米,一個7平方米的兩小間。這位中年婦女接過鑰匙的時候流下了眼淚,連聲說『小莒,是你救了我呀』。
上世紀80年代天津每年召開各種類型的換房會、協調會、換房市場、消夏換房夜市數百次。像一條條縱橫交錯的網絡溝通了城市的各個角落,多角換房也在換房工作人員的參與下豐富和發展起來。自1983年以來,先後出現過12角、16角、32角、48角、49角直至51角的多角聯換,解決了諸如人均居住面積在2.5平方米以下、三代同居一室、父母與大子女同居一室、上下班往返路程在2小時以上等等老百姓生活中主要的困難,所以人們將換房人員稱為『紅娘』,為一對對『有情人』架鵲橋,牽紅線。
上世紀90年代開購公房產權
如今,在津房置換連鎖店裡,河西、和平、南開的公有住房是最搶手的。家住南開區咸陽北裡的小劉,去年為父母改善住房後,將原來父母住的公產房出售,但由於受一次性付款的影響,自己總覺得對價格不滿意。於是他用父母的工齡,花了幾千元就將公產房的產權買下,很快這套房子就以滿意的價格售出了。像這樣公產買產權的事情,現在看來再簡單不過了,可在1992年,本市房改方案剛剛起步時,大多數人還沒有這種想法。
據介紹,國務院住房制度改革領導小組正式批復《天津市城鎮住房制度改革方案》,並於1992年的元旦正式實施。1992年,本市公有住房使用面積平均月租金由0.136元調整到了0.3元。截至1993年底,市內六區民用公房共有147.34萬間,總建築面積達到了2187.96平方米。盡管政府出臺了相應的政策,支持公產房的住戶購買產權,而現實是,從1992年至1993年,市內六區出售直管公房只有1.64萬平方米,270戶成了首批『吃螃蟹的人』。為什麼政府有政策支持,同時租金也上調了,卻只有這270戶呢?一位老房管員的話道出了原因:『那時的房子都是單位分的,屋頂漏了,煙道堵了,下水道壞了,反正哪裡出了毛病,房管站都得管修,而且不收一分錢。如果是私產房,那就不一樣了。所以大家還是感覺住在公家的房子裡更安心些。』接下來的幾年,隨著人們對政策逐漸了解,有條件的住戶開始買房了。據資料顯示,1996年,市內六區出售直管公房7677戶,44.37萬平方米;1997年市內六區出售直管公房6695戶,38.58萬平方米;1998年市內六區出售直管公房1666戶,9.50萬平方米;1999年市內六區出售直管公房3514戶,20萬平方米;2000年市內六區出售直管公房數首次超過萬戶,達到了17851戶,面積也達到了100.61萬平方米。
進入21世紀,為使直管公有住房使用權的置換市場健康有序發展,經市房管局局長辦公會審議通過了《津房置換體系整合方案》,並於2004年6月21日向各區縣房管局印發。《方案》的主要內容是重構津房置換連鎖體系,對市內六區各級連鎖店和置換中心進行整合,由津房置換有限責任公司統一辦理直管公產房房屋的置換業務。
一個『房蟲』的倒房經
找到目標立即出手
提起『房蟲』,很快便想起了《奮斗》中楊曉芸媽媽市儈的『房蟲』形象,他們靠倒賣房子掙差價謀利。就連專家們也認同,越來越高的房價也有『房蟲』的『功勞』。一個周末的上午,記者通過朋友介紹終於見到了一位神秘的職業『房蟲』,人稱『張姐』。雖然她以倒房為職業,按理說時間應很自由,但她卻真的很『職業』,每周的日程安排和『上班族』一樣,沒什麼特別事兒,只休周末。
張姐今年48歲,她穿著很普通,一口標准的天津話,嗓門挺大,地道的家庭主婦模樣。她告訴記者,每個『房蟲』的風格都不太一樣,她這樣是出於考慮給對方一個熱心踏實的印象,十幾年前因自己買賣房的經歷,開始私下幫人找信息,收點跑腿費的非職業生活。『那幾年,買賣房子的有限,掙的錢比不上現在,但也比單位工資強多了。2000年原來的單位不景氣,我下崗後乾脆正式乾起來了,我主要的工作地點就在河西區的隆昌路,在那裡像大伙一樣,地上鋪上幾張紙,紙上寫滿了房子供求信息。後來市裡整頓,不讓在那裡設點,我曾一度開過小中介公司,但是房源有限,再後來中介連鎖店越來越多,我就每天轉一遍,進門就說買房子,人家還得遠接高迎的,有信息第一時間告訴我,還省得我跑腿了呢。所以現在掙錢對我不是什麼難事。』人們都明白『房蟲』的贏利點主要在賺取差價,也就是低價買進,高價賣出。但是他們都是怎麼做到的呢?
張姐說:『別人可能什麼房子都看,我只看公產房。公產房的買賣因為需要一次性付款,不受銀行貸款政策的約束,所以只要手裡有現金,我就會立即出手。上周末我聽說有一套南開的房子,計租面積50平方米,東西向,賣76萬,周一8點半我就跑到中介公司了,9點一上班,我就要中介幫我買下,可是由於中介公司的信息各家門店是共享的,我還是差了一點,沒搶到。就這套房子如果買下產權,再出手我最少可以掙五六萬。』
『「房蟲」倒房為的是掙錢,可主要還是走量,不像本主買房,考慮因素很多,往往思慮再三之後,房子早就讓別人買走了。所以我們買房要果斷,常常是出了一套房子多個「房蟲」搶。由於乾得時間長了,所以對很多公產房的小區情況、房子的狀態都十分熟悉,有時候只需要在中介看看房型圖,只要價格覺得還行,就可以定下來了。』
看好偏遠頂層老房
像很多『房蟲』一樣,張姐有著自己的生意經,除了行內所有人都知道的『出手要快准』,她還有自己的法寶。『現在房價貴,准備結婚的年輕人都想買到小戶型的房子,可是區域好、戶型小的房子有限,所以我就看准了地點稍偏遠,或是頂層的房子。老房子毛病多,頂層防水易出毛病,有的老小區連暖氣都沒有,這樣的房子平時很少有人願意買,但這種房往往便宜,買的時候可以狠砍價,買過來後,我重新進行了裝修,再賣出時可以多掙好幾萬,這可是我的法寶,我認真研究過年輕人喜歡的裝修風格,牆壁上來點清新的顏色,廚房變成開放式的,一套三十幾平方米的老獨單,經我整理後看上去面積都顯得增加了,准備結婚的年輕人手裡錢有限,買這樣的房子還覺得劃算呢。去年8月,我在雅安東裡買了一套頂層的獨單,計租面積39平方米,當時賣主找我要31萬,我跟他劃下去5000元,然後交了6000多的中介費,最後我花了1萬元裝修,這套房子我賣了38萬元。』張姐的臉上透著得意的笑容。她以前只去中介找信息,現如今,她也學會了上網,平時在家就上上網,看看二手房信息,當然她主要看的還是公產房。有時候手裡的資金被佔壓,她就幫人『跑合』。一般情況下,她會先聯系到一個賣主,了解清楚要求後,再和買主談好,交易完成後賣主要在總房款中扣除2000-3000元作為給她的『跑合費』(當然這是在賣方認可的總房費上再加一個小尾巴,比如房款是40萬,和中介說最少賣40. 3萬,這裡的3千元就是她的),其實她還是要找中介公司幫忙,不過在中介的面前,她則扮演著買主的親戚,在最終確定好買賣交易後,賣主拿走房款,她拿好處費。
最後,張姐告訴記者,很多房主其實非常怕麻煩,所以『房蟲』完全可以用較優惠的價格說服房主把房子委托給他們。這些人怕麻煩,就與他們簽訂了委托代理書,注明該房賣價不低於多少萬元,多賣的房款與房主無關,成交後房主協助他們和買方辦理房屋過戶手續。