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樓市調控亮起信號。
『此次樓市新政有力地打擊了「炒房者」,但要讓資金有效撤離樓市,還必須為它創造健康的投資渠道,特別是要引導資金進入實體經濟,變堵為疏纔是解決問題的根本。』賴偉民說。
今年40歲的賴偉民教授,是北京大學的經濟管理研究學者。從2009年開始,他實地走訪了全國60多個城市的150多個樓盤。在與這些樓盤的『對話』中,他試圖解開樓市『火爆』背後的謎團。
虧本生產演給銀行看企業主拿貸款去炒樓
『別看我廠裡的機器在轉、工人在忙,可那是虧本的,但我得做給銀行看,這樣纔能拿到貸款,纔能去炒樓。』當聽到有企業主這樣描述自己的『生財之道』,賴偉民大吃一驚。
2009年初,賴偉民在各地講課時發現,來自不同行業的企業家都對樓市表現出異乎尋常的興趣,而對企業經營反應冷淡。問題究竟出在哪兒?帶著疑問,他開始了調查走訪。
——2009年7月,武漢。
賴偉民:你們的樓盤很火爆,做了很多廣告吧?
售樓小姐:公司根本沒做什麼廣告,客戶大多數都是回頭客,買了我們一期、二期後,覺得好,現在又來買三期。還沒開盤,老客戶就把房都訂得差不多了。
賴偉民:他們買這麼多房子乾什麼?
售樓小姐:投資唄!現在有幾個人買房子是自己住的?房價還要大漲,買房子比買什麼都劃算。
——2009年11月,杭州。
賴偉民:我看你一下子買了兩套房,這裡的房子真這麼好嗎?
購房者:我是專門從溫州到杭州來買房的,只要是房子就好,過不了多久,就可以淨賺至少幾十萬元。
賴偉民:不怕賣不出去嗎?
購房者:現在許多人手裡有閑錢,等他們意識到炒房賺錢那麼容易時,他們就會來接盤。
——2010年3月,北京。
賴偉民:這個地段的房價已經漲了這麼多,你買了好幾套,還能賺錢嗎?
購房者:正因為漲了纔買,投資本來就是買漲不買跌的。
賴偉民:你不怕政府出臺政策遏制房價?
購房者:政策每次出臺,對投資者來說確實會增加成本,可成本一增加,銷售價格也會隨之更高。
銀行征信系統遲緩一次多買都成首套
在樓市間的調查,也讓賴偉民發現了更多的炒房『秘密』:
同時下單。
當『炒房者』要購買多套房產時,他便會面臨較高的首付比例和房貸利率。因此,『炒房者』一旦決定買下多套房產就要同一天下單,由於銀行的征信系統無法實時更新,『炒房者』所購的每一套房產都被當作『第一套房產』。
無本炒房。
開發商賣房時並不收取房款,只是掛個名,說明某套房產已經售出,等房價上漲後,買家便將房產拋售,賺取差價。這類買家常常是與開發商有利益關系的人員。
自賣自買。開發商發動員工和朋友以按揭方式買房,一旦銀行把房貸發放給開發商,由開發商控制的買家便把房產以二手房的形式出售。這不僅可以幫助開發商回籠資金,還有助於把房價維持在較高的水平上。
陰陽合同。
在二手房交易中,如購房合同的真正價款為100萬元,假合同做成150萬元,三成首付,原本可從銀行貸70萬元,現在則變成105萬元。
炒房成擊鼓傳花游戲 不信自己接最後一棒
房價高企不下,為何還受到追捧?投資客、企業經營者向賴偉民給出一種答案:
『人民幣昇值預期、勞動力成本上昇、出口退稅減少、原材料上漲,加上金融危機的衝擊,許多企業便頂不住了。』一些曾經是企業主的『炒房者』告訴賴偉民。
由於國際國內的形勢變化,一些傳統出口型制造業陷入困境之後,停產觀望,但他們又有強烈的投資衝動,樓市成了自然選擇。
在湖北一樓盤的售樓處與兩名高級白領的對話,也讓賴偉民理解了投資者對樓市的熱情。
『收入還不錯,攢了點錢,總得有地方放吧?』『投資股市風險太大,國債收益太低,還抵不上貨幣貶值。』『外幣、期貨門檻太高,風險也大。』
『炒房已經成為擊鼓傳花的游戲,只是誰也不信自己會接到「最後一棒」。』賴偉民說。
炒房資金要堵更要疏 踏實做企業纔是根本
在賴偉民看來,近期密集出臺的樓市新政直指『炒房者』,如部分地區可停三套房貸款、對非本地居民暫停發放房貸、提高二套房首付比例和貸款利率、加快研究制定住房稅收政策等,說明決策層已明確態度——抑制『炒房者』對調控樓市至關重要。
『在政策威懾力的影響下,一部分短線投機資金將撤離樓市,由此股市、黃金和大宗商品的價格在短期內可能被抬高。』賴偉民分析。
賴偉民表示,目前出臺的大量樓市房貸政策雖然有力地打擊了炒作之風,但要治療樓市高燒的根本,除了加大供應量外,還是要對市場上的流動性資金進行合理的投資引導。
他認為,引導資金流向實體經濟,踏實做企業是根本。因此地方政府需要進一步改善企業經營環境,如拓寬投資渠道,提高行政效率……『企業也需要抓住機遇轉型昇級,誰抓住機會,誰就是領跑者。』
他說,讓手頭有錢的人有好項目可投,讓資本和項目有效對接,將為我國經濟結構調整注入強大的活力。
記者柴驥程朱立毅
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