|
||||
住房和城鄉建設部近日發出《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》,要求各地切實負起責任,加大查處力度,強化房地產市場監管。這是在14號國四條、17號國十條後,繼國土資源部之後第二個部委詳細出臺有關樓市新政策的具體措施。業內人士普遍認為,通知中的許多措施對目前開發商捂盤惜售以及炒賣期房的現象將起到實質性的打擊和抑制。據新華社
潛規則1:排號制度
規定:未獲預售許可商品房不得排號
功效:減少捂盤壓縮漲價空間
通知在『進一步加強房地產市場監管』部分中要求,今後未取得預售許可的商品住房項目,房地產開發企業不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預訂款等性質的費用。
對此,北京中原房地產三級市場研究部研究總監張大偉表示,根據他們的統計,北京目前有95%的樓盤都有開盤前排號的現象,在通州等區域甚至出現了提前3個多月排號的現象,而排號制度也人為造成了很多樓盤搶購的假象。在這種制度下,有些開發商制造虛假號,根據排號的人數來確定開盤價格,買賣雙方信息的不對稱直接導致了房價飛漲。作為商品房銷售過程中通行的『潛規則』,各種排號或是變相排號被取消,將直接減少開發商人為捂盤或是相機漲價的空間。
潛規則2:以單元為開盤單位
規定:預售許可最低規模不小於『棟』
功效:減少項目總銷售時間
通知在『完善商品住房預售制度』部分中要求,各地嚴格商品住房預售許可管理,合理確定商品住房項目預售許可的最低規模和工程形象進度要求,預售許可的最低規模不得小於棟,不得分層、分單元辦理預售許可。
據北京中原房地產三級市場研究部統計顯示,北京60%以上的商品房開盤將受到影響,這部分項目都是以單元為開盤單位,甚至部分項目一次只開盤數十套房源。
對此,作為地產開發商的浩華置業集團董事長張建新告訴記者,以棟為單位的預售要求,將使得一些開發商提前售出戶型、朝向不理想的商品房,逐次抬價後再放出優質房源的銷售策略難以持續。而且以棟為單位也將明顯增加在售房源的數量,減少了開發商單個項目的總銷售時間,這有利於增加供應,減少開發商漲價的機會。
潛規則3:非實名制
規定:認購後不得擅改購房者姓名
功效:減少炒賣期房可能性
在『完善商品住房預售制度』部分中還要求,明確商品住房要嚴格實行購房實名制,認購後不得擅自更改購房者姓名。
張大偉對此表示,在一手商品住房的買賣過程中,從認購協議簽訂到實際拿到房產證一般需要一年以上的時間,很多炒房客正是利用這段時間炒賣期房,在一手房階段就牟取到超額的利潤。一旦實行購房實名制,炒房者就只能在拿到房屋產權證之後纔能更改過戶,那麼一手房之間的交易就變成了二手房交易,炒房者勢必要繳納更多的稅費,這將使得炒房者炒賣期房的可能大大減少。
潛規則4:延遲開盤
規定:尚未開盤項目要責成限期銷售
功效:緩解惜售造成的房源緊張
通知在『進一步加強房地產市場監管』部分中還要求,房地產開發企業應將取得預售許可的商品住房項目在10日內一次性公開全部准售房源及每套房屋價格,並嚴格按照預售方案申報價格,明碼標價對外銷售。
張大偉表示,根據北京中原房地產三級市場研究部統計顯示,原本預計4月開盤近50個項目,但因為新政策的影響,最近僅開盤了17個,而且其中有14個為五環外項目。『很多開發商為了避免出現開盤冷清的現象,都選擇了觀望,這一政策的執行將使得其他政策的實施更有力度,北京因為開發商惜售造成的房源緊張將得到很大的緩解。』
潛規則5:假合同與畸高售價
規定:嚴查人為制造房源緊張的開發商
功效:消除開發商『提價捂盤』
不過,由於相關部門打擊捂盤的力度越來越大,很多業內人士也擔心開發商會通過大幅提高房價等方式變相捂盤。事實上,由於大部分房地產開發企業的資金目前尚屬充裕,為了既不違反政策又能捂盤觀望,很多都選擇了『提價捂盤』的方式。北京大學房地產研究所所長陳國強在接受記者采訪時就曾表示,目前房價過快上漲,其中就存在不少提價捂盤的因素。
對此,通知中明確提出了要對故意采取畸高價格銷售或通過簽訂虛假商品住房買賣合同等方式人為制造房源緊張的行為,進行嚴肅查處。
張大偉表示,此項要求在國11條後再次提及,雖然政策實際效果需要看落實情況,但可以預見其嚴格的力度必然超過以往。
潛規則6:房屋質量
規定:商品房交付使用條件須明確
功效:預防商品房交付後出現質量糾紛
除了對房地產銷售過程進行了進一步的規范,通知還對住房交付和質量管理提出了新的要求。
張大偉表示,在房價飛漲的時候,大部分消費者對房屋質量的關注度都會明顯降低,而一旦市場出現調整,消費者就會重新將關注點轉移到對房屋質量的關注上。在2008年市場出現回調的時候,就出現了許多購房者由於不滿房屋質量而與開發企業產生的退房糾紛。
『明確商品房交付條件,可以保障消費者的權益,也可以預防後期質量糾紛的現象,保證整個市場的健康發展。』張大偉說。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||