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房展會的二手房專區人頭攢動,需求旺盛 二手房市場供需比創新高業主看好後市惜售跳價買房人恐慌購房———
『年前是七個人搶一套房,現在是十個人搶一套!』國貿區域某二手房門店的工作人員對筆者介紹。在強大的購房需求拉動下,二手房成交量、價更是一路攀昇,據北京中原三級市場研究部統計數據,今年4月上旬北京二手房總成交量為8747套,同比上漲32%而環比的漲幅更是達到了42.6%。4月上旬二手房均價突破15215元,同比2009年同期上漲了66.8%,環比3月上旬上漲幅度也達到了10.3%。
●需求旺引發業主惜售二手房部分熱點區域供需比超1:8
周女士打算購買亞北的一套總價在600萬左右的二手別墅,她通過中介尋找到了一套總價為700萬元的,當時購買有些猶豫,一周後再去看房時發現這套別墅價格漲了50萬,當她正打算與房主商量交易並且支付定金時,得到消息說這套別墅暫時不出售了。『最後看好了一套當時掛牌價為780萬的,一周後價格漲到830萬,由於一同看房的人較多,擔心價格還會上漲,趕緊出手買了。』周女士說。
『現在二手別墅需求比較火,掛出一套合適的房源,就有十戶購房者搶著去看房,部分業主覺得房價還有可能繼續上昇,便暫停出售,等著價格上漲後再賣出。』該中介經紀人介紹。
不僅是別墅,目前二手房普通住宅項目需求量也大增,據我愛我家統計,去年同期北京市二手房供需比例只是1:1.2,房源供需是處在一個較平衡的狀態下,而目前二手房供需為1:3.33,在部分熱點區域如望京、CBD、通州等區域供需比例已經超過1:8,甚至更多。
據國貿區域某二手房門店經紀人介紹,該區域二手房成交均價一周以前為2.7萬元,目前為3萬,房源的掛牌價每天都在漲,部分房源成交價甚至達到3.5萬元,戶型和價格比較合適的房源入市即被購房者搶購。
『一方面,買方對未來房價的預期是看漲的,這種追漲的心態勢必會促成買方加緊入市購房;另一方面,由於幾個主要熱點地區如望京、通州、CBD東沿線等,政策、地王等刺激使業主對後市信心十足,買賣雙方看好市場預期,導致需求的釋放和供應的相對縮小。』21世紀不動產分析師齊凡認為。
●房價急漲房主加價跳價佔二手房糾紛7成
據北京房地產交易管理網統計數據,目前北京商品房的價格已經達到了23120元/平方米,相比2009年同期上漲了近96.6%,在商品房價格飛漲的帶動下,二手房的價格也達到了15215元/平方米的歷史最高點。
『北京二手房市場繼1-2月的市場對政策觀望,買賣雙方博弈以後,再次完全進入賣方市場,定價權完全掌握在賣方手中,頻繁漲價、坐地起價在北京二手房市場已經比比皆是,房主寧可陪違約金也不賣房的現象更是數不勝數。』據北京中原三級市場研究部專家介紹,近期在二手房買賣糾紛中,近7成房主認為房價會繼續上漲,怕賣虧了而違約,很多房主甚至以自己避稅、房子原來的租賃者沒有放棄優先購買權等理由要求解除合約。
購房者遇到房主違約時,應該如何做纔能盡量避免損失?有關專家表示,首先應盡量多支付定金,20%以內的定金都是有效可要求雙倍賠付的。其次,購房合同簽署盡量嚴謹,期房、或者沒有房本的最好要求房主盡早辦理好房本。再次,如果是全款購房應盡早辦理過戶,如果是貸款則盡早支付首付款。
『此外,如果購買的房產滿足「買賣合同簽署,房產無問題,產權過戶無障礙」三個因素,即便業主提出無理要求,購房者同樣可以向法院申請強制過戶。』據21世紀不動產專家介紹,在北京,面對簽完合同後業主再跳價的情況,僅有三成購房者選擇了向法院訴訟,許多購房者都不知道可以強制過戶,其實購房者是可以放棄業主的違約金,通過向法院訴訟來申請強制過戶的。 『在簽訂的買賣合同中一定要明確雙方的違約責任,還要保留整個交易過程的證據,以防今後有特殊情況發生,更好地保障自己的權益。業主盡量不要盲目地坐地漲價,以免承擔法律風險。』
●二季度二手房成交價格有望回落
對於近期二手房市場成交量、價上漲快速的原因,鑫尊地產董事長劉軍表示,在今年的1、2月份,購房者對房價下降有所期待,紛紛采取觀望態度,市場極為慘淡,3月份兩會召開後並未出臺較直接的房產政策,房價一路上漲,被抑制的需求在3月集中爆發;另外,在近期高價成交地塊的刺激下,新房提價幅度遠大於二手房,同區域內一二手房價格差距進一步拉大,購房者紛紛湧入二手房市場,導致二手房需求猛增,根據有關數據,目前二手房成交量已佔據市場成交總量的3/4,也就是每成交1套新房的同時就有3套二手房成交。
對於二手房的供應情況,劉軍認為,目前北京二手房源供應量比較充裕,每月的掛牌房源數量遠遠大於成交量。由於前期購房需求已集中釋放,近期二手房成交量出現了一定的回落,『由於二手房市場的價格是由成交量所決定的,隨著成交量的回落,成交價格繼續大幅上漲的可能性較小,此外,國家加強房產市場稅收、房貸等方面的監管設施對市場的調節作用將在第二季度得到體現。』
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