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國資委轄下78家不以房地產為主業的直屬中央企業已被勒令退出房地產市場。在此之前,這些企業或下屬子公司斥巨資購入的『地王』接二連三出現,引致非議不斷。那些要求央企退出房地產市場的人士傾向於認為,資金雄厚的國有企業不斷捧出『地王』,導致市場嚴重失衡,資源配置趨於惡化,必須全面退出市場。
將非主營房地產業務的國有企業清理出局,可以消除土地資源環節日益嚴重的壟斷狀況,但清退房地產市場裡的國資,其效用也僅限於此。我以為,此舉並不能夠進一步撫平趨於惡化的房地產市場格局。這一判斷,基於這樣一種前提預設得以確立,就是『地王』的出現,房屋價格的推高,並不取決於拿地的企業是什麼樣的一種性質,是受政府體制管轄,還是純屬於民間資本性質。
土地溢價高達230%,這並不是國有企業參與拿地的錯誤。土地市場向來高燒不退,國有企業如今不過是在這個市場裡火上澆了點兒油而已。按照目前的情況繼續下去,就算是連主營地產業務的國有企業也一並清理乾淨,同樣是無濟於事的,誰進入市場,都繞不開『地王』難題。
土地招拍掛的規則是承認價高者得。對於一塊土地的爭奪,歷來只以出價額作為唯一角逐依據。因為既定的游戲規則就是這樣的,現在只有國有企業出得起這個價格,他們自然就來拿地了。進一步來看,我們這些年實際上一直在鼓勵資本金雄厚的企業進入市場。以資本金說話,這首先就是一種資信保證,應該成為房地產市場開發環節參與主體競相仿效的風氣。大家原本也希望國有企業在這一點上可以起模范帶頭作用。
現行的土地出讓制度,是地價與房價雙雙被點燃的根性總因。中國的城市土地,要轉化為建設用地必須全部納入到土地儲備系統內進行分配,進而以一種限量方式在招、拍、掛市場上推出,看似不錯的計劃性資源配置手段,同時也削減了入市的用地數量,因其更多是在控制過於分散的土地資源,收緊協議出讓土地時期的低門檻,導致價格只能上去不能下來,所以纔會有『面粉貴過面包』的說法。
此種土地出讓制度並不能夠保證建設用地有效利用,也無什麼公允可言。所謂魚有魚道、蝦有蝦道,舊有的游戲規則沒有改變,串標現象無法杜絕,桌下商議、桌上交易風氣不減,到了最後,開發商對土地部門的欠賬不斷。填這個窟窿有兩種辦法,要麼去貸款拆借;要麼先行取得預售款。再不就是一個拖字訣。都是典型的資源錯配。這還不算,囤地現象也隨之出現,很多人責怪開發商不應該,問題是,出讓制度本身就於無形之中鼓勵他們這樣做。土地閘門一收緊,資源尤顯稀缺,不囤地乾什麼?土地部門有計劃,開發商同樣會有自己的『算盤』,他們不急於變現。所以我們看到,控制非理性的土地競價,北京國土局已嘗試更改土地交易方式,以設立地價合理區間,超出專家就該塊土地訂定的合理區間的叫價,就不再以『價高者得』為原則,據媒體引述該局負責人說,新辦法將會綜合評定競標開發商的資質、資金能力、開發建設規劃,特別是配建保障房和承擔公益性設施建設等內容,來確定最終競得者。新方法的效果會如何,且讓我們拭目以待。
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