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近日,廣州城建集團對媒體通報,該公司所拍的『地王』(珠江新城D8—C3)建築高度擬由100米調整為156米,但容積率和總建築面積嚴格執行土地出讓指標保持不變。該規劃調整已經在政府職能部門網站公示,目前廣州城建集團正對該地塊物業開發進行重新設計。
珠江新城D8—C3地塊位於廣州珠江新城海業路上,用地面積僅為3000多平方米。在去年6月,廣州城建集團以3.45億元的價格競得該地塊,樓面地價達15324元/平方米。
廣州城建集團表示,長高56米後,該處物業住宅平均層高達3.5米,通風、采光、空間等與普通住宅將不可同日而語。業內人士表示,通過提高層高提昇豪宅產品賣點,借此推高房價,有助於『地王』解套。
離土地出讓時間僅幾個月就准備調整規劃,一些想長高的『地王』又引發了公眾的關注。
從公開報道看,去年出讓的土地除正在辦理各種手續以外,已有不少打起更改規劃的主意。拿地後改規劃不新鮮了,新鮮的是各地『地王』要求改的內容幾乎一致——讓『地王』長高;理由更是驚人的一致——改善樓盤品質,為了更有效利用土地;面對質疑,其解釋更是一致——不要擔心,容積率沒有變化,也沒有賺更多的錢,對周邊樓盤也不會有影響,會使城市更加美觀等等。
聽著開發商的解釋,似乎全是為公眾為社會著想了,可往深裡一想,真是這樣嗎?
品質改善了,不能賺更多的錢,難道品質是白改善的?建築高度增加了,對周邊樓盤沒有影響?難道太陽會主動昇高,彌補『地王』長高後對鄰樓采光的影響?再者,當年拿地時,關於地塊出讓說明書中的高度、容積率等限制條件,『地王』得主肯定知道後纔豪氣乾雲瘋狂『追求』該地塊的。現在土地出讓合同都簽了,又嫌能建的樓不夠高,哪有這個道理!
現在,改變容積率、圖謀高利潤已成為一種愈演愈烈的不正常現象,也引起了國家有關部門警覺,查處力度也很大。但對於建築限高,公眾並不了解多少,所以一些開發商一再聲稱『建築規模不變』、『用地面積不變』。
實際上,《物權法》出臺後,土地使用權就分為3個空間層面:地下、地表和空中。對高層寫字樓或住宅而言,超過一定層數後,樓價是隨高度而分段上昇的,因為它可提供更好的視野景觀,也就是說增高後的『地王』獲得較高利潤的可能性就會增大。還有,規劃是土地出讓的前置條件,地價就是由這些限高、容積率等規劃指標決定的,規劃調整就是利益的調整。
不管什麼原因,只要這些地塊規劃最終得以調整,就打破了原競價秩序,損害了當初其他參加拍地的競買者的潛在利益,破壞了房地產市場的公平、公正和公開。
在有限的空間,確定城市形象,規劃很重要,規劃的遺憾是最大的遺憾。正因為如此,《城鄉規劃法》對規劃的編制有著嚴格要求,一旦形成控制性詳規,除非萬不得已,不得調整。人們普遍擔心,如果『地王』更改限高等規劃指標的成功率越來越高,勢必會使今後企業拿地更加有恃無恐。
不可否認,有些規劃確實不合理,需要局部調整。如果確有必要調,必須嚴格遵守相關法律,並承擔相應責任,規劃部門必須陽光操作、秉公辦事,對調整的原因、利弊都要及時公開,讓社會監督。對這種試圖拿地後調整規劃的行為,國土部門要嚴格按出讓合同規定執行,防止開發商通過改規劃拖延開工時間,監察等相關部門要保持高度警惕,切實加強監督。
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