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經歷去年的低潮期後,上海寫字樓市場在今年一季度『華麗轉身』,寫字樓租金開始上漲。根據世邦魏理仕提供的數據,第一季度上海寫字樓租金平均報價為6.8元/平方米/天,實際成交5.2元/平方米/天,相比去年第四季度上漲1.2%。
世邦魏理仕環球研究部資深董事馬雪明對記者表示,上海寫字樓市場會在今年下半年迎來一個供應高峰期,全年90多萬平方米的供應量中有70%集中在下半年入市。供應量的上昇會抑制租金上昇,但全年租金上漲依舊保持在比較樂觀的水平,預計今年上海寫字樓租金上漲幅度會達到3%。
金融客戶催熱行情
寫字樓行情的轉變,相信很多開發商如魚飲水,冷暖自知。
錯過了安永的浦西最高樓會德豐大廈,將在6月份交付使用,目前已經敲定了東芝和資生堂等品牌入駐,預租非常活躍。而另一個將在8月份交付使用的名人大廈,總體量大約為3.7萬平米左右,但據世邦魏理仕辦公樓部董事陳俊煒透露,目前在談的客戶需求已經超過了這個體量。
金融機構仍舊是上海寫字樓市場的最大租客。
『特別是銀行機構,由於銀監會有相關要求,銀行搬遷或新設的報建要在4月份之前完成,我們關注到一些分行級別的銀行的搬遷,以及在浦東、浦西新增了很多的分支機構。』陳俊煒表示。
另外來自仲量聯行的報告顯示,浦東市場的租賃成交也很活躍。仲量聯行上海董事總經理顧東尼對《東地產》記者表示:『浦東很多今年即將入市的辦公空間其實已經被售出或預租,而剩餘辦公樓入市後,也會迅速被市場消化。』
在2010年第一季度,浦東小陸家嘴的星展銀行大廈和葛洲壩大廈均有新客戶簽下大面積租賃協議。星展銀行作為浦東新竣工的物業,目前出租率已經達到60%。顧東尼透露,內資和合資的金融類公司在小陸家嘴區域的擴張尤其明顯。
在大好的行情下,寫字樓租金開始觸底反彈。
『浦東和浦西的租金都在上漲。』馬雪明表示,一季度浦東的寫字樓租金有1.4%的漲幅,而浦西的租金也止跌,小幅上漲0.9%。
二季度租金仍看漲
進入二季度以後,上海寫字樓的供應量會開始放量,這將進一步影響寫字樓租金水平。
馬雪明分析,其實一季度上海寫字樓新增供應量只有一幢樓,供應量有限。但全年來說,寫字樓供應會呈現『前疏後密』的結構,預計2、3、4季度新增供應量會達到90萬平方米,而下半年供應量將佔到70%左右。
考慮到超過超過110萬平方米的市場存量空置面積,以及未來九個月內預計將上市的逾90萬平方米新增供應,市場供應端的壓力仍然較大。
『供應量大會抑制到2季度的租金上漲動力,但預計2季度上海寫字樓租金還會有小幅的上漲的空間。』馬雪明表示。
租賃成交的活躍也讓上海寫字樓的空置率逐步下降。在1季度,上海寫字樓大約為14%,相比去年年末下降了2.1個百分點。但由於後期供應量的驟然加大,馬雪明預計全年空置率將保持在15%至20%之間。
市場收購開始頻繁
寫字樓市場的回暖也讓海外基金開始蠢蠢欲動。
仲量聯行提供的數據顯示,第一季度上海房地產投資市場總成交量達189億元,這使得2010年上海全年成交金額有望保持或超過2009年的水平。顧東尼表示,與2009年下半年相比,境外投資者活動明顯增多。
仲量聯行浦東辦公樓部總監李凌透露,目前市場上約有總價值達人民幣60億-70億元的投資交易正在進行洽談,約5-6宗,以寫字樓項目為主,其中外資機構投資者的身影明顯增加,預計這些交易將於2010年上半年完成。
馬雪明也表示,與過去一段時間投資者重投二線城市相比,目前境外機構將更多目光收回到一線城市,尤其是一線城市的寫字樓物業。
『相比二線城市高風險高回報的投資方式,投資一線城市寫字樓更加穩健,風險更低,對於一些風險控制要求高的投資機構尤其有誘惑力。』馬雪明表示。
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