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國務院國資委人士近日表示,78家非房地產主業央企均已如期上報退出方案。業內對這一退出報以『有限樂觀』,且擔懮16家房地產央企和一些民營房企在『價高者得』的機制下,仍有可能再次捧出新『地王』。欲平抑地價過快上漲的勢頭,游戲規則的改革和競爭主體的調整應同步進行。
房地產首現大規模『退出者』
近年來,依仗資金優勢的央企屢成『地王』買家,被認為是地價居高不下的重要原因之一;尤其是不以房地產為主業的央企,更以土地市場『攪局者』的角色屢遭詬病。今年3月,三家央企在北京一舉拿下三幅天價地塊,使各界對『央企地王』的質疑達到頂峰。
3月18日,國務院國資委要求78家不以房地產為主業的央企退出房地產業。近日,國資委人士介紹,這些非房地產主業央企的退出方案均已如期上報。
據了解,78戶央企中包括由於重組了地方企業而擁有房地產業務的央企;因為所屬企業在獨立的工礦區或采煤塌陷區,廠區設施、職工住房等需要自行開發的央企,以及本來就有房地產業務,但並未被列為主業的建築施工類央企。國資委目前正在加快匯總並進一步完善退出方案。
資料顯示,中遠集團、中國核工業集團、中石油等多家央企在國資委『退房令』宣布前後,在北京產權交易所和上海聯合產權交易所掛牌轉讓相關房地產資產。
青島民營房企百通集團董事長吳國徽說,央企手中的土地並不都是『香餑餑』,『有些「地王」拿過來可能很燙手』。他說:『衝動的、不理智的行為終將受到市場的懲罰。』
中原地產研究中心人士認為,78家央企的退出,是國家政策對市場呼聲的積極回應,是此輪房地產調控的重要舉措之一,有望對央企盲目拿地的現象產生一定抑制作用,對目前土地市場的種種非理性現象也將發揮警示效應。
央企退出難消市場懮慮
國資委公布的統計數據顯示,自2003年國資委成立以來,先後確認和公布了16家以房地產作為主業的中央企業,三級以上房地產子企業戶數由原來的728戶減少到目前的373戶。2008年,78戶不以房地產為主業的中央企業下屬三級以上房地產子企業共227戶,約佔中央企業全部三級以上房地產企業數量的60%,但銷售收入僅佔到15%,利潤只佔7%。
上述中原地產人士指出,現存的16家房地產央企、非國資委管理的部屬企業、各地方國企、上市公司等纔是拿地的主力,78家退出的央企在實際規模上對土地市場的影響並不大。另一方面,一些『接盤者』反而可能借此進一步壯大業務、增加融資,從而增強高價拿地的實力。
中國指數研究院的統計數據顯示,2009年成交總價排在前10位的地塊中,國企獨佔8席,成交樓面地價前10名的企業中,也同樣有8席被國企佔據。但是在2007年的總價及單價『地王』中,買家裡面國企與民企之比則為3:7和4:6。即使在2009年,也不乏民企組成聯合體拿下『地王』的例證。最典型的是2009年12月22日,由富力、雅居樂、碧桂園三家民營房企組成的聯合體以255億元的天價擊敗由保利、中海、萬科三家國企組成的聯合體,拿下廣州亞運村『新地王』。資金來源和地王隱現並無直接聯系。只要資金充裕甚至過剩,對地王的追逐就在所難免。
在一些人為78家央企退出而叫好之時,4月2日的吉林長春,國企背景的永輝房地產公司與民企龍創地產上演了一場爭地大戰。在經過241次的爭奪之後,後者以7億元的總價、287%的溢價率摘下了長春的『新地王』。拍賣師直言『這個價格不理性』。目前,高價土地正從一線城市向二、三線城市蔓延,搶奪土地的企業也逐漸多元化,土地市場的『著火點』依然隨處可見。78家央企的退出,難消市場懮慮。
土地市場回歸理性更需要游戲規則的同步調整
國土資源部日前發布的《2009年全國主要城市地價狀況分析報告》顯示,2009年全國105個監測城市綜合地價增長率為5.05%,同比較上年提高了4.58個百分點;其中居住地價增長最快,增幅為7.92%。上述報告還特別提醒『必須防止二、三線城市地價跟風過快上漲』。
業內人士認為,部分地價的過快上漲,除了土地資源稀缺、房價上漲推動、部分企業炒作等因素外,也是招拍掛的出讓制度所致。這一制度雖確保了土地出讓過程的陽光透明,但也易將爭奪激烈的土地價格推向『失控』的邊緣。要使土地價格平穩受控、土地市場回歸理性,需要競爭主體的適當調整,更亟待游戲規則的合理改革。
一些地方日前已著手對招拍掛制度進行『微調』。比如,上海市規劃和國土資源管理局日前發布土地出讓公告,以招標形式出讓莘莊地鐵上蓋大型綜合性建築地塊。掛牌文件規定,由評標小組按照招標出讓文件確定的評標標准和方法,對投標文件進行評審綜合評分,並根據綜合評分結果確定中標候選人。而競買報價分值僅佔到全部評標環節的30%。北京也曾設立地價合理區間、增加配建保障性房和承擔公益性設施建設等作為土地競買條件。
這些調整後的出讓方式能否穩住地價,如何減少人為乾預以確保過程透明公正,如何在全國范圍內對招拍掛制度進行完善等,都有待觀察。
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