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去年廣州均價在2萬元/平方米以上的高檔公寓成交套數超過3500套,均價接近24000元/平方米,在京滬穗深四大城市中排名最低,只有價格最高的上海的一半。
今年全國兩會後,國家在土地供應上將更多地向保障性住房、中低價位和中小套型普通商品房傾斜,嚴控大戶型住房建設用地,這種供應結構的悄然變化,將使樓市特別是高端物業市場產生怎樣的變化呢?
昨日,由北京大學房地產研究中心等單位主辦的『中國高端物業氣象報告暨高端物業理性繁榮經濟論壇』在廣州匯景新城舉行,會上發布的《中國高端物業氣象報告》(以下簡稱《報告》)透露,去年廣州均價在2萬元/平方米以上的高檔公寓成交套數超過3500套,均價接近24000元/平方米,在京滬穗深四大城市中排名最低,只有價格最高的上海的一半。
廣州豪宅價格提昇空間大於京滬深
北京大學房地產研究中心認為,廣州市高檔物業的成交均價目前相對較理性,由於廣州亞運召開在即,基礎設施的完善將釋放更多高端需求,而豪宅供應又基本是一個常數,所以會帶來更加完善的城市基礎設施,這樣必然導致對高檔物業更大的需求量,可以預期廣州的高端物業價格在四大城市中的提昇空間最大。
目前廣州購房者50%以上是二次置業
《報告》顯示,近十年來全國別墅、高檔公寓的銷售面積穩中有昇。《報告》還認為,流動性過剩下,中國資產超過百萬美元金融資產的高端人士近幾年處於增長趨勢,從2002的21萬人增加到2009年的37萬人,在中國經濟將繼續保持強勁增長的前提下,豪宅的購買需求和購買力將會繼續上昇。
『目前廣州的購房者中有50%以上是二次置業。』合富輝煌集團董事長扶偉聰在昨日的論壇上分析,這部分購房者的目標產品是大中戶型普通住宅和高端物業,由於政府將加大保障房用地和中小戶型用地的推出,未來特別是高端住宅將變得更加稀缺,價格可能會上漲得很快。
專家視點一:
調控房價要通過稅收和金融手段
『中國目前豪宅市場正處於非理性繁榮階段,絕大多數以豪宅名義定價卻沒有豪宅的本質和品質。』國金證券首席經濟學家金岩石在論壇上表示,從1992年開始,中國廣義貨幣的發行量保持不低於23%的年均增速,遠高於經濟增長率,成為推動房價和CPI的重要推手。中國經濟的實體經濟增長的同時,也通過金融杠杆撬動了巨大的虛擬財富,其中也影響到了豪宅市場。他認為若房價要翻一番,主要就是從貨幣的角度來考慮的。
『城市化發展到一定程度,人流動性就逐漸地下降,庸俗的說就是人不折騰,有錢的就不張揚,沒有錢的就認了,現在是有錢和沒有錢的都折騰,就是折騰的市場。』金岩石在接受記者采訪時說,城市的平均房價隨著城市化的進程,有內在的二八定律,就是城市化的早期,人口流動比較高,80%是外來人口,就是買房族。當一個城市主要賣的房屋是毛坯房的時候,市場主要由投資驅動;當變成賣的大部分房屋是精裝修的時候,此時就已經從投資驅動變成了投資消費雙輪驅動,當一個城市賣10套房屋8套房屋是二手房,房子回歸消費品的本質。
他認為,要調控房價,只有通過稅收和金融手段。可考慮通過開征物業稅或者房產持有稅,抑制當前的非理性繁榮。
專家視點二:
對房價意見其實是對收入分配的意見
『任何的城市,如果想成為有品質的城市,應該有實際意義的豪宅區和住宅區,中國近年來出現了大量的類豪宅區,走進去是一樣的,就像迪斯尼一樣,這是誤導豪宅。』設計理論專家、清華大學、中央美術學院客座教授王受之在論壇上發言時就分析,現在許多豪宅並不是真豪,用面積或者裝修材料來衡量並不科學,應該看的是所在土地的稀缺性,住宅的規劃和品質也要得到保證。
國務院發展研究中心宏觀經濟研究部區域經濟研究員張立群則表示,在關注豪宅市場的同時也要看到中國現在收入分配差距比較大,有的人有能力購買很多套的房屋,有的人買不起房屋,大家對於房價的意見,其實是對收入分配的意見轉移到房價上所致。要讓房地產市場健康合理發展,一方面要堅決控制不合理的買房需求,比如說投機性的買房需求;二要努力加快住房建設,增加有效供給,特別是增加高品質的住房供給,討論房價只有在供給快速增長的前提下纔有意義。
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