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核心提示:數據顯示,住房租價比連續5年向下,銀河證券首席經濟學家左曉蕾表示:如果今年又去推動房地產大幅漲價,那麼房地產就會岌岌可危。假定我們這麼做,房產泡沫可能明年就破。
4月7日早晨,北京通州一家『鏈家』中介店工作員,正在將門口廣告招貼上一套房屋的報價由180萬元改為200萬元。
通州房價單價已破2萬元/平方米,甚至超過了北京四環內部分樓盤的價格。在『通州也瘋狂』的時代,一直被用來衡量房價是否有泡沫的『租價比』指標,則早已突破上限。
2009年,北京居住物業租價比為3.81%,住宅長期投資者的租金回報收益非常不理想。同時,隨著房價上漲,商業物業租金持續下降。
『去年是個特殊情況,但是如果今年又去推動房地產大幅漲價,那麼房地產就會岌岌可危。假定我們這麼做,房產泡沫可能明年就破。』銀河證券首席經濟學家左曉蕾向本報記者表示。
失衡的租價比
國土資源部3月29日公布的《2009年全國主要城市地價狀況分析報告》包含的一系列數據報告中,首次提到了『租價比』概念。
分析報告認為,過去5年來我國熱點城市房地產價格增長過快,住宅長期投資者的租金回報收益『非常不理想』,明顯偏離理性投資者的正常投資回報率。
中國土地勘測規劃院地價所所長趙松說,一套房子的租價比=出租價格(一年)/房價(不含裝修與稅費)。如果這個比值低於4.5%,則說明該地區的房價存在泡沫,如果該比值高於5.5%,則該住房尚存在昇值空間。
從2005年開始,國土部以全國城市地價動態監測系統為基礎,持續跟蹤北京、上海、深圳、天津、杭州、青島等典型城市各類物業租價比的變化趨勢。從2005年到2009年,北京居住物業租價比分別為6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%,另外5個典型城市居住物業租價比走勢大體相同,到2009年均低於4%。
自2007年以來,重點監控城市的住宅物業租價比便逐漸逼近泡沫的臨界點,歷經去年的瘋漲之後,重點監控城市租價比已經全面跌穿4.5%。
幾乎就在國土資源部上述分析報告發布的同時,一份『房地產崩盤時間表』在網上迅速流傳。
這份『時間表』回顧了日本1985年-1991年房地產市場走勢,認為與中國2005年-2008年房地產市場走勢頗為相似。此外,中國與當年的日本在貨幣面臨昇值壓力、低消費率、高儲蓄率、寬松貨幣政策、穩健財政政策上也有雷同。因此『時間表』預測,2011年中國樓市也將像日本一樣面臨崩盤。
盡管『時間表』只是坊間對高房價的憤懣情緒的反映,但是房地產調控之難卻是個不容回避的事實。
難以抑制的房價
盡管官方一再強調要『抑制房價過快增長』,但是房價上漲的步伐並未停止。
4月6日,北京通州某樓盤銷售負責人對記者表示,通州地區幾個主要項目價格都漲過了2萬元/平方米,而通州房價暴漲與北京CBD東擴規劃不無關系。
『隨著經濟、老百姓收入的增長,長遠來看,房地產市場價格還是會漲。』左曉蕾說。
中國指數研究院常務副院長黃瑜的研究模型顯示,2009年,全國商品房銷售面積達9.37億平方米,同比大幅增長42.1%;其中,正常增長率約為11.5%,另有約18個百分點的增長率來自2008年抑制需求的釋放,信貸超額投放對增長率的貢獻為6%,降息為4%,減稅為2%。
此外,信貸超額投放對房價『貢獻』也較為顯著,據黃瑜的測算,2009年的商品房銷售均價上漲23%,其中約10%來自於超額信貸投放。
基於這個模型,黃瑜預測2010年商品房銷售面積下降約4.4%-6.5%,約為8.76億-8.95億平方米;房價整體均價會上漲3.3%-6%。從城市來看,由於一線城市房價2009年上漲較快,預計會在2010年四季度出現一些調整;而二線城市可能會保持平穩增長,增長率在5%-10%左右。
黃瑜認為,長期來看,房價漲幅應與宏觀經濟指標的漲幅趨同,否則將面臨較大的調整風險:2009年,全國住宅銷售均價為4474元/平方米,同比上漲25.1%,是1995年來的最高漲幅,比2007年高出近9個百分點。而同期GDP、人均GDP、人均可支配收入等增速均低於10%,但居民儲蓄存款同比增長21.5%,達到26萬億的歷史高位。
『去年房地產經濟增長8.7%,但是貨幣供應量漲了差不多30%。每產生1元錢的價值,外面就有4元錢等著,流動性過剩。』左曉蕾告訴記者,『去年應對危機屬於非常態,但如果把它變成常態,今年繼續推動貨幣發行、房地產漲價,那麼明年我們的通貨膨脹就會惡化,房地產在明年就會岌岌可危。』
『大國小國、富國窮國、東方國家西方國家都曾經栽在房地產泡沫上。中國再有特色,也不能違背經濟規律。』左曉蕾認為,這個規律有兩個要點:價格的上漲要與投入的增長相匹配,同時,房地產要以居住為主。
左曉蕾提出,把房地產市場做成以居住為主的市場,要引導需求到保障性住房上來。『把政府和市場結合起來。對於投資性市場,不要去管價格,甚至都不要去管它的土地拍賣,只要管好銀行的資金,嚴格控制信貸。』
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