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火爆的2009年樓市,大大小小的開發商都賺得盆滿缽滿。數據顯示,截至3月29日,已有140家地產公司預告或公布了2009年年報業績,佔地產板塊的一半以上,業績平均增幅達到200%,全國及區域龍頭業績尤為搶眼,預計2009年平均增長在60%左右。盡管如此,在去年超寬松貨幣政策大環境一去不復返、加息預期變強、銀行風控加強的大背景下,融資依然成為2010年各房地產企業的重頭戲。有數據顯示,僅滬深兩市提出權益類再融資計劃並等待通過審批的房企就有近40家,涉及金額近800億元。
去年賺個盆滿缽滿
2009年的樓市猶如坐上火箭,從年初時的寒冬一躍進入酷暑。眾開發商也是賺個盆滿缽滿,取得了有史以來最好的業績。
據國信證券統計,截至3月29日,已有140家地產公司預告或公布了2009年年報業績,佔地產板塊的一半以上,業績平均增幅達到200%,全國及區域龍頭業績尤為搶眼,預計2009年平均增長在60%左右。
以地產四龍頭『萬保招金』為例,除了尚未出年報的招商地產外,其他三家企業均收獲頗豐。萬科2009年實現營業收入488.8億元,淨利潤53.3億元,較2008年分別增長19.2%和32.1%。保利地產2009年實現營業收入229.9億元,同比增長48.11%;實現淨利潤35.2億元,同比增長57.19%。金地實現銷售面積196.69萬平方米,銷售金額210.83億元,比2008年分別增長77.58%和84.89%;實現淨利潤17.76億元,同比增長111.24%。
兜裡有錢了,房企的土地儲備也隨之大幅增長。依然以『萬保招金』為例,除招商地產外,2009年,萬科新獲取項目44個,規劃建築面積總計約1332萬平方米,按萬科權益計算的規劃建築面積約1036萬平方米;保利新拓展項目38個,新進南京、大連和陽江三個城市,新增土地儲備權益容積率面積1338萬平方米;金地共獲取18個項目,新增土地儲備523萬平方米。
根據搜房網統計,截至2009年12月,全國土地儲備前10強的土地儲備總量已經達到32109萬平方米,均為上市公司。而據國家統計局的數據,2009年全國商品房銷售面積纔93713萬平方米。也就是說,這10大地主的土地儲備已經超過了去年商品房銷售總面積的三分之一。
新一輪融資潮展開
雖然大開發商們都『不缺錢』,但有意思的是,每一家都打著繼續『找錢』的小算盤。從3月16日至20日,每天都有一則關於開發商融資的消息披露。
3月17日,中國海外發布公告,將與工銀國際投資管理公司成立規模約為2.5億美元至5億美元的房地產基金,以投資中國房地產市場及項目。3月18日,江蘇新城房產發布公告稱,上海子公司將與愛建信托共同設立一個融資規模2.5億至2.7億元人民幣的信托計劃。同一天,嘉凱城公告,擬與中信信托有限責任公司合作,由中信信托以信托資金對青島嘉凱城房地產開發有限公司進行增資擴股,總規模10億元,期限18個月。3月20日,保利地產發布公告稱,擬以不低於17.92元/股向包括公司大股東在內的不超過10名特定對象增發不超過7億股,募集資金淨額不超過96億元。
據不完全統計,截至目前,僅在滬深兩市,排隊等待審批的開發商再融資金額就接近800億元。一些目前尚未披露融資計劃的公司,也在尋找合適的機會再融資,只是目前還沒有清晰的計劃。
以上信息透露出房企渴求資金的強烈信號。統計顯示,截至3月29日,A股兩市房地產板塊共有70家企業發布年報,累計實現淨利潤逾291億元,比2008年的195億元增長49%;但與此同時,至去年底負債總額卻逾5333億元,比2008年年底的3790億元增長40%。
融資為了圈地擴張
為何不缺錢的開發商依然積極融資?多位專家認為,中國的房地產依然處於較快發展階段,而且很多公司的規模越來越大。為了在將來的市場格局中保持競爭力,集團必須做大,而做大規模的唯一途徑便是加快擴張和布局,這就是大開發商們不斷在資本市場上融資的主要原因。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,今年樓市並不會出現大幅調整,中長期市場依然樂觀,而且現在國家在土地出讓金方面管理嚴格,開發商拿地付款的資金壓力急劇增加,被迫融資。
而有證券分析師表示,在銀行信貸資金收緊的預期下,房地產開發商擔懮未來的資金會面臨考驗,加上今年很多開發商都提高了動工面積,資金需求較大,提早融資是未雨綢繆。
來自中原地產的土地儲備信息統計顯示,2009年至今,地產四龍頭『萬保招金』在拿地上要花費443億、469億、91億和196億元,而除了尚未公布年報的招商地產外,其餘3家去年的銷售收入分別約489億、230億和211億元。
值得關注的是,很多上市房企明確提出將加大在二三線城市布局。如萬科,其去年新增的44個項目中,大多位於房價上漲較少、自住需求佔主導地位的二、三線城市。保利、龍湖、金地等企業的年報也均顯露出同樣的趨勢。
風聲趨緊融資不易
2009年樓市,價格迅速飆昇,各大房企春風得意,銀行頻頻示好,爭相授信、貸款,資本市場也大開其門,蜂擁追捧地產股。一時間,房企手握巨額銷售回款,背靠銀行股市大山,渾然不覺融資問題。但業內人士指出,從今年的市場環境看,這種情況將很難再現。
中國指數研究院天津分院總經理蔣雲峰表示,今年超寬松的貨幣政策大環境將一去不復返了。尤其是近段時間以來,一系列信號都在明顯釋放金融政策收緊的信號,有關加息的討論日益加劇,各大銀行也紛紛加強自身風險控制,如國有五大銀行已經取消了首套房貸7折優惠。這些,都將明顯增加房企融資難度。
其實,房企融資難的問題在去年第四季度就已經抬頭。在去年9月之後,地產企業的融資計劃就處於擱淺狀態,今年將會有更多的企業面對融資難題。
不過,蔣雲峰也認為,由於目前的市場比較好,因此開發商的融資渠道可以很多。例如,金地宣稱與UBS成立的海外房地產基金已經完成了第一輪募集,而中海也是通過與工銀國際成立房地產基金來進行一輪融資探索。
而一家上市房地產公司的財務總監表示,雖然銀行貸款依然是公司資金的主要來源,但是有條件的情況下,公司更願意股權融資,其次纔是債券融資。
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