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近期,土地市場上演的瘋狂,不僅讓住宅市場高溫不降,各路產業投資商業地產的熱潮也再次泛起。進入3月份,北京新開的商業地產項目就有6個,同時,來自迪拜、中國香港等商業地產項目都看中中國零售企業的資源和商機,在國內頻頻發力招商。這無疑讓本就面臨『開張難』的商業物業感受到巨大壓力。
境外商業地產中國找錢
3月19日,京城一家品牌音響公司的總經理陳丹楓女士接到了一份位於迪拜的商業地產項目——迪拜明珠項目北京路演的邀請。
這個坐落於迪拜沿海地段、可以俯矙到朱美拉棕櫚人工島美景的大型綜合地產項目,集頂級寫字樓、國際零售商店、餐飲及五星級酒店於一體,總建築面積高達181.8萬平方米,從3月中旬開始,在北京、上海及香港舉行首次亞洲路演。值得注意的是,這個項目在亞洲已經預售了500套,而其中一半的銷量則來自中國。
但這其實並不奇怪。華人在迪拜投資房地產幾乎隨處可見,有商會粗略統計過,僅浙商就有十萬人。甚至連迪拜首都阿布紮比機場都可以聽到『一條大河波浪寬』的歌聲。中國的房地產市場在金融危機影響過後迅速回溫,讓迪拜的地產投資者看到了中國零售業市場進駐商業物業的能力和商機,更讓迪拜人相信,中國的有錢人確實多。
而對於中國零售企業來說,作為非洲及中東采購商轉機必經之地的迪拜本身就十分有誘惑力。陳總經理告訴記者,進出口只收取5%關稅,國內零售貿易均為免稅;在自由貿易區內投資的企業,企業和個人所得均可以免稅。
『現在有不少境外的商業物業到國內招商,新加坡、迪拜都有。』陳總經理告訴《華夏時報》記者,與國內相比,境外的商業物業開發相對成熟,投資環境、消費環境也比國內要好些。因此,不少有一定資金實力和品牌影響力的企業都願意選擇在境外的商業物業安營紮寨。
千億資本競逐商業地產
當然,看中中國零售業資源的不僅是迪拜等境外商業項目,各路房地產開發商在國內也掀起商業地產的投資熱潮,希望在商業物業上分得一杯羹。
從2009年下半年開始,一向鍾情於『速戰速決』銷售模式的住宅地產開發商們開始轉型。先是『聲稱只做住宅產品』的萬科地產首次公開聲稱將正式進軍商業地產,接著,綠地集團、世茂地產等企業也紛紛表現出全面進軍商業地產的意圖,不斷增加其商業地產的項目土地儲備就達474萬平方米。
而原本專注商業地產的開發商更是大手筆加碼這個市場。寶龍集團、萬達集團、中糧集團都在2010年表示持續推進商業地產投資開發。據中信證券一房地產行業分析師估計,此輪投資熱潮涉及資本保守估計都在1000億以上。
3月23日,新公示的CBD東擴區規劃的土地利用方案中,商業用地拔得頭籌,成為開發商們下一輪投資的重點目標。
『雖然眾多房地產開發商轉向商業地產,在他們看來是種趨勢,但就是在這種大趨勢下,商業地產的危機也正在走近。』和拓(北京)商業管理公司策劃總監劉東海告訴記者。
國內商業地產遭冷遇
但是,面對國外同行開始進入中國招商做生意,與中國商業地產商形成了直接競爭。真正的壓力在2010年纔剛剛出現。
高力國際的最新數據顯示,2010年北京將有21個商業項目完工,新增供給的過剩將加劇市場的租賃和招商競爭,預計今年北京市中高檔商業地產總體空置率將繼續面臨被推高的壓力。
據記者了解,北京朝陽門11萬平方米的悠唐和崇文門13萬平方米國瑞城在2009年艱難開業,但至今依然是『部分』開業,商場裡大部分的面積還掛著『即將開業』的圍擋,情形很不樂觀。而諸如華貿購物中心、銀泰中心等已經投入運營的商業中心,無一例外人氣偏低。
據記者調查,在現有運營的購物中心中,經營狀況好的佔27%,一般性的佔51%,差的佔22%,尤其大型購物中心的經營狀況更是表現一般。
『在一線城市,商業地產尤其是零售業地產已經供大於求,但畢竟國內消費人群的購買力有限。因此,許多零售業企業紛紛出走海外,以期與東南亞零售商爭奪境外的市場份額。』劉東海告訴記者。
面對外資巨頭商業項目的衝擊,中國的商業地產亟待消化庫存。
外資拋售一線城市物業轉戰二三線城市
外資基金在一線城市的密集項目轉讓,再度引爆業界關於其動向的密切關注。
近日,關於摩根士丹利將出售上海錦麟天地項目的消息傳聞頗多。2月3日摩根士丹利中國新聞發言人吳軼在接受本報記者采訪時,表示『對此事項不宜置評』。
但一位接近摩根士丹利的人士向記者證實了這一消息,並透露『接手方是新加坡的Alpha房地產投資基金』。他表示摩根士丹利急於出手的原因是『該只基金投資期限已到』,同時還透露,摩根士丹利旗下部分投資項目最近也將陸續到期,都有可能退出。
與此同時,包括高盛擬20億元向上海復地出售持有的上海花園廣場項目權益、凱雷向上海城利房地產有限公司出售『濟南路8號』項目等外資基金拋售物業的消息不斷,而在這些長長的名單中,摩根大通、花旗、麥格理等中國房地產市場的主要外資基金也紛紛在列。一時間,外資軍團大有套現離場之勢。
上述接近摩根士丹利人士表示,『在退出一線城市部分項目後,摩根士丹利將會在二三線城市尋找新的投資機會。』
總部位於香港的房地產投資基金公司基匯資本(Gaw Capital)董事長吳繼煒(Goodwin Gaw)在近日接受媒體采訪時也表示,『投資中國房地產業的機會存在於二線城市的大眾住宅地產項目和一線城市的商業地產項目中。』
拋售
上述接近摩根士丹利人士告訴記者,摩根士丹利早2008年6、7月份的時候就在市場上找買家想出售上海錦麟天地項目,當時開價不到10萬元/平方米。
上海景源資產管理有限公司執行董事陳宇告訴記者,2003年摩根士丹利進入上海錦麟天地項目的購買單價在2萬元左右,收購總價約3.7億元,而目前該項目的售價已達到7萬~10萬元/平方米之間,斬獲頗豐。
上述接近摩根士丹利人士告訴記者,摩根士丹利這只基金是一個5+2的管理基金,即基金的投資期限為5年,5年以後可視投資情況再延長2年。從2003年摩根士丹利投資上海上海錦麟天地項目,到2008年尋找買家,剛好5年時間。但由於受全球經濟危機影響,接盤者相對較為謹慎,纔致使最近進行交易。
而近日關於其他外資基金拋售物業的消息也不絕。
有消息稱高盛擬向上海復地出售其持有的上海花園廣場項目權益,轉讓價格或在2.5萬元/平方米左右,以此計算,交易總價將超過20億元人民幣。
知情人士更是向記者透露,凱雷已經正式退出豪宅濟南路8號,接盤者為上海城利房地產有限公司。2008年,凱雷從印尼三林基金手中購入濟南路8號,當時成交價格約49982元/平方米,成交建築面積約39814平方米。目前濟南路8號的二手房掛牌單價為10萬元/平方米。
轉場
面對外資基金集體拋售一線城市的物業,上述接近摩根士丹利人士強調,不要過於誇大外資基金套現離場的現象。『其實對於這些基金而言,由於進入市場的時間比較早,其收益都很高,而在一線城市房地產市場經歷2009年的暴漲之後,繼續持有的風險也在加大,反不如脫手,尋找新的投資機會。』
『相對一線城市的地產價格屢創新高,二三線城市的機會特別多。也相對比較安全,特別是商業地產。』陳宇認為。他最近也一直往返於二三線城市之間商談項目。
仲量聯行華東區總經理Eugene Tang告訴記者,早在2008年他就認為二三線的地產投資機會巨大,並把這些城市做了分類。在他看來,合肥、南昌、昆明等城市商業地產處於休眠期,無錫、寧波、哈爾濱、濟南、長沙等城市商業地產處於導入期,而天津、重慶、沈陽、大連、蘇州、武漢和南京的商業地產處於成長期。
Eugene Tang認為,部分二三線城市的經濟增長速度甚至高於北京、上海等一線城市,潛在的消費能力驚人,且高端消費者的認知能力也在增強,這種需求也恰恰迎合了國際品牌的發展需求。(中國房地產報)
開發利潤是吸引投資商進入二三線城市的最大因素,這些城市處於發展起步期,新型商業良好積蓄後,一旦成熟,其價值增長可以達到200%甚至300%以上。
陳宇表示,外資基金的業務下一步將會更加趨於二三線城市的綜合商業項目和高端住宅項目。
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