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房地產就是房地產,是民企還是央企其實並不重要。最近被冠名為央企地產新聞的有二:其一是『央企地王』,其二是『央企退出』,這兩條新聞足以說明央企在中國房地產業舉足輕重,進入時有王者風范,退出時則令行禁止。
國資委對78家非房地產業的央企發出了『撤退令』,有人說是迫於輿論壓力,有人懷疑央企退而不出。在我看來,若把進入房地產的央企區分為正規軍和游擊隊,16家專業央企是正規軍,78家非專業央企是游擊隊,此時命令游擊隊撤退可能有兩個原因,其一是游擊隊可能礙事,其二是房地產風險過高,前者為大戰前夜的清場,後者為減少傷亡的保護。相比之下,我更傾向於是後者,即房地產市場的政策性風險上昇了。2009年,廣義貨幣增長了27.59%,今年央行的貨幣增速目標為17%,如果沒有強有力的政策乾預,房價快速上漲的趨勢很難遏制,此時此刻,國資委的『撤退令』可能意味著房地產調控的『重拳』將至!
接下來的問題是:調控政策的重拳將是什麼?答案之一是:房地產物業稅的開征!
關於物業稅的法理之爭各執一詞,一時難有定論,我是不贊成開征物業稅的。還記得中國改革的一句名言:『發展是硬道理』,其實,『硬道理』就是先不理論,乾起來再說,錯了再糾正。中國經濟決策中不理論就乾的事情有很多,也就不在乎又多一個中國特色的物業稅。由於各省市地區的情況不同,自上而下『一刀切』的物業稅政策很難落實,所以物業稅的改革可能會采取自下而上的方式,讓地方政府『八仙過海,各顯神通』,阻力小就擴大試點范圍,阻力大就宣告失敗,另闢蹊徑。今日中國,一方面是資產價格的泡沫化,另一方面是貧富懸殊的擴大化,兩大不穩定因素目前都被輿論聚焦在城市房價的未來走勢之上,所以政府很可能祭出物業稅作為穩定房價的殺手?,這也許纔是國資委『撤退令』的政策背景。
自下而上的物業稅改革試點如果開始,對房地產的近期走勢將有重大影響,卻不會發生一些人擔懮的樓市『崩盤』。因為政策調控的目標是『穩定』,在求穩的目標之下,用任何形式的不穩定來化解可能的不穩定,都會被中央政府判定為改革失敗。又要重拳打擊,又要穩定市場,兩難之中如何決策?考驗著地方政府的智慧和決斷。
樓市不會暴跌的理由主要有二:第一是因為中國的城市化已經進入了狂飆突進的階段,第二是因為樓市暴跌的風險甚至比暴漲更高。房價上漲會擴大兩極分化從而導致社會不穩,卻未必提高資產泡沫破滅的風險。因為,資產泡沫來自於房產的投資性需求,而在中國,投資性購房的主流群體是富人而非低收入群體,富人購房或者是現金付款,或者是優質貸款,所以不會對銀行體系帶來壞賬。特別是由於銀行的房產淨值貸款(home equity loan)尚未推開,房價上漲的結果不是負債率上昇,而是負債率下降,所以用存量房的負債率來衡量資產價格泡沫的風險,房價越漲風險越低,因為房價上漲降低了存量房產的實際負債率。
資產泡沫破滅的風險並非來自於居民的住宅市場,而主要『潛伏』於地方政府的融資平臺。地方政府債臺高築,或者是用存量地產的估值為基礎,或者依靠未來的土地出讓金來兌付,因此,風險能夠『潛伏』的條件之一是房產價格的居高不下。
重拳求穩定,高價藏風險,物業稅的改革試點既要遏制房價的過快上漲,又要防范樓市的恐慌拋售,所以只能是自下而上的『多樣化』試點。這時,法理不清的物業稅恰恰是一個借口,真能說清楚就不能有『多樣化』試點了。這也是中國改革的成功經驗:摸著石頭過河,穩定是硬道理。
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