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新一輪的樓市調控風暴在土地市場展開了。進入3月以來,國土資源部連續出臺相關政策,要求嚴格執行中小套型商品房建設用地不得低於住房建設用地供應總量的70%,嚴格控制向大套型住房建設供地。業內人士認為,國土資源部此舉,旨在從房地產供應結構入手改善供求關系。一旦此政策實施到位後,大戶型豪宅產品將由於供應量的減少,而有了漲價的理由。
土地調控風暴全面展開
本周一,國土資源部在京召開視頻會議,副部長?小蘇要求各地要切實做好以住房為主的房地產供地計劃,在今年住房和保障性住房用地供應計劃沒有編制公布前,不得出讓住房用地。4月上旬,國土資源部將向社會公布各地住房及保障性住房用地供應計劃。
?小蘇表示,按照要求,保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地不得低於住房建設用地供應總量的70%,並分解落實到擬供應土地。各派駐地方的國家土地督察局將加大計劃落實情況的檢查監管力度。從本月開始到7月底,各地要全面開展嚴格依法清理查處房地產開發中閑置土地、囤地炒地、向別墅供地等各種違法違規用地的專項整治行動。並堅決查處囤地、炒地、向別墅供地的違反法規行為。對於房價上漲過快、過高和商品住房空置率高的城市,還要嚴格控制向大套型住房建設供地。
在此之前的3月10日,國土資源部出臺了《關於加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》,其中19條土地調控新政是繼『國十一條』後的又一重大舉措。明確要求土地出讓不得低於出讓地塊所在地級別基准地價的70%;競買保證金不得低於出讓最低價的20%;土地出讓成交後必須在10個工作日內簽訂出讓合同;合同簽訂後1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款;受讓人逾期不簽訂合同的,終止供地、不得退還定金;已簽合同不繳納出讓價款的,必須收回土地。
樓市調控第二波或將啟動
在業界看來,國土資源部接連在土地市場出臺新政,將宣告第二波針對房地產市場的調控政策啟動。
去年12月,財政部、國土資源部、央行、監察部和審計署曾聯合發出通知,規定開發商拿地首付款不得低於全部土地出讓款的50%。而國土部3月10日最新下發的這份《通知》對土地轉讓進行了更加細化的規定。尤其是在近期北京接連出現新地王的背景下,這份《通知》更加引人關注。
3月15日,北京土地市場一天誕生3個『地王』,全部為『央企制造』,關於央企抬高地價的爭論也日漸突出。緊接著在3月18日,國資委提出,除16家以房地產為主業的中央企業外,78戶不以房地產為主業企業在完成自有土地開發和已實施項目等階段性工作後要退出房地產業務。3月22日,國資委進一步要求,這78家央企要在15個工作日內制訂有序退出的方案。
天津中原物業顧問有限公司投資顧問部總監高飛認為,提高土地交易保證金,其實是在提高開發商違約的成本。嚴格限制開發商付款時間,更彰顯了政府遏制囤地炒房的意圖。不過,近期北京接連出現的地王,創造者多為大型央企,他們手中握有雄厚的資金,拿地成本上昇對這些實力強勁的房企而言不會產生影響。這意味著,當前主流房地產力量格局不會變化。
中國房地產協會秘書長顧雲昌表示,國資委的這一動作釋放了中央抑制高房價的決心,但是並不會對當前的高房價產生根本性的作用。央企參與數量的減少,會使土地市場的激烈競爭有所緩解,但是希望其降低地價並降低房價並不現實。目前地價普遍偏高,關鍵原因是土地供不應求,只要供求關系不平衡,『地王』問題就難以根除。
大戶型市場將出現新變化
國土資源部的新政,其主要目的在於從房地產供應結構上改善供求關系,增加中低價位、中小套型住房的用地供應,嚴格控制大套型住房建設用地,嚴禁向別墅供地。市場普遍認為,一旦此政策實施到位後,對於大戶型豪宅產品勢必產生影響。
『實際上,近幾年隨著房價的飛漲,本市大戶型供應量已經呈現出逐漸遞減的趨勢。目前,市場中戶型主力集中在80平方米至120平方米之間,佔到整個市場50%以上。144平方米以上戶型,在整個市場中的比例平均不超過10%,有些項目甚至不超過5%。』天津中原的高飛說。
金地集團天津地產公司總經理助理李颺認為,國土資源部進一步嚴控大戶型住房建設用地供應的政策,將會使大戶型產品的供應更加緊張,稀缺性更加明顯,這對於那些以改善居住為主要目的的購房者而言,將減少他們的選擇餘地。
高飛則認為,城市中心土地本就稀缺,如進一步控制大戶型豪宅用地供應,那麼中心地段此類產品,尤其是144平方米以上大戶型的稀缺性將更加突出。相比之下,外圍居住組團各項目受此政策的影響就要小很多,不會出現供不應求的局面。
不過,也有市場人士提醒,如今『開征物業稅』的呼聲漸漲,大戶型豪宅產品面臨征稅的機會更大。
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