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雙軌制模式成型
多年來的房地產調控,終於把火力對准了與市場平行的住房保障。房地產研究專家認為『未來中國住宅市場將是一個商品住房和保障性住房並重的雙軌制的住房模式。』
從1998年單位福利分房結束,住宅商品房市場成長蓬勃開始,到現在的商品房與保障性雙舉並重。住房改革已經十年,目前中國住房保障制度開始了有規模有規劃的建設。
1994年住房制度改革啟動以來,國務院下發了三個與住房制度改革相關的文件,包括《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的決定》以及《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若乾意見》。這三份文件構成了中國市場經濟體制下住房制度的總體框架。2007年國務院的24號文,把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設和深化住房制度改革的重要內容。到現在,『加快建設保障性安居工程』已成為國內克服高房價的首要措施。加大保障性住房建設將改變房地產市場的整體格局,保障性住房與商品房的雙軌供應將日漸成型。南方日報記者關麗
政策動向
國土部出招確保保障性住房用地供應
3月22日,國土資源部要求,在今年住房和保障性住房用地供應計劃沒有編制公布前,各地不得出讓住房用地。國土資源部將於4月上旬向社會公布各地住房及保障性住房用地供應計劃,各派駐地方的國家土地督察局將加大計劃落實情況檢查監管力度。
國土資源部副部長?小蘇表示,從今年1、2月份市場運行情況看,國家一系列調控政策措施正逐步取得積極效果。各地要切實做好以住房為主的房地產供地計劃。要明確並適當增加總量,要按照制定的2010-2012年住房建設規劃或提供城市居民住房調查統計情況為基礎,進一步明確年度房地產用地供應總量。在今年土地利用計劃下達後,統籌新增和存量,以前五年平均年均供地量並適當增加。要優化調整結構,把政府工作報告中確定的今年300萬套保障性住房、280萬套棚戶區改造任務,在各地供地計劃中落實。
?小蘇介紹,要在房價上漲過快、過高和商品住房空置率高的城市,要嚴格控制向大套型住房建設供地。各地要把保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地不得低於住房建設用地供應總量的70%的供地要求,分解落實到擬供宗地。要重視計劃實施,一方面及時確定年度計劃中擬供應的地塊,另一方面盡快細化落實土地開發建設所需各項前提條件,使已確定的地塊能夠按計劃上市供應。要公開計劃,穩定預期,切實發揮供地計劃對預期的穩定作用。
值得一提的是,國土資源部要求各地,在今年住房和保障性住房用地供應計劃沒有編制公布前,不得出讓住房用地。?小蘇介紹,各地確保保障性住房用地供應,必須做到『應保盡保』。要將300萬套保障性住房確保納入今年供地計劃,並從有利於群眾生活工作角度,優先選擇落實到具體地塊。要主動聯系協調,根據建設計劃和資金落實情況,及時明確供地時間和政策。要在劃撥決定書中嚴格限定保障房套數和套型面積,嚴格規定開竣工時間和違約處罰條款,確保按時交房。
在土地供應環節加強配建保障性住房的管理,確保商品房建設項目中配建保障性住房的相關政策不被挪用走偏。對各地要加大對改變保障性住房用地性質的違規行為的查處力度,看來政府這次是動了心思來確保保障性住房的供應。關麗
廣州保障性住房嘗試由企業提供自用土地
廣州市住房保障辦表示,廣州市今年保障性住房建設規模約為4萬套,包括廉租住房、經濟租賃住房和經濟適用住房。今年,廣州加大以廉租住房為主體的保障性住房建設力度,計劃在2011年底力爭解決7.7177萬戶低收入住房困難家庭。在完成這一目標後,廣州市將重點解決『夾心層』住房困難。
為加快保障性住房建設力度和房源供應速度,2010年廣州市保障性住房建設模式有所創新,部分項目將由企業提供自用土地建設保障性住房。
據介紹,2010年,廣州市計劃新開工建設約300萬平方米保障性住房,目前已落實用地的項目有19宗,擬建建築面積180.19萬平方米。其中,廉租住房建築面積96.97萬平方米,經濟適用住房、經濟租賃住房建築面積共83.22萬平方米。
為加快保障性住房建設,廣州市嘗試創新保障性住房建設模式,在19個項目中,除12個項目由市、區政府直接投資建設外,其餘7個項目引入社會力量建設。引入社會力量建設的方式包括開發商與政府合作開發、項目法人招標、由企業提供自用土地建設保障性住房和在經營性土地出讓項目中配建保障性住房等。
其中,目前已列入計劃的企業自用土地項目有4個,均為省、市屬國有企業。建成的房屋,屬於廉租住房的,由廣州市住房保障辦收購後用於安置廉租住房保障對象;屬於經濟適用住房的,除部分優先解決該企業中符合廣州市住房保障條件的職工家庭的住房問題外,其餘房屋由市住房保障辦統籌向符合廣州市經濟適用住房申購條件的家庭出售。
廣州市房管局局長謝曉丹表示,理想的住房保障要解決不同層次的低收入家庭的住房困難。其中對低收入家庭中的中等收入人群,可以實施經濟租賃住房制度,通過出租或先出租,待有能力時再購買的方式解決住房困難;對低收入家庭中的中等以上收入人群,實施經濟適用住房保障,通過購買有限產權住房的經濟適用住房形式解決住房困難。廣州今年將新開工300萬平方米保障性住房的建設,推出預售5000套經濟適用住房。關麗
記者觀察
市場的歸市場,政府的找政府
目前,『加快建設保障性安居工程』已成為國內克服高房價的首要措施。廣州市國土局局長謝曉丹認為,住房保障的理想模式是:住房保障要解決的是低收入家庭的住房困難。低收入家庭也有層次,也就是說在低收入中也可分為高、中、低層次。對低收入家庭中的最低收入人群,政府給予廉租住房保障,通過實物配租、租賃補貼或租金核減等政策,解決住房困難;對低收入家庭中的中等收入人群,可以實施經濟租賃住房制度,通過出租或先出租,待有能力時再購買的方式解決住房困難;對低收入家庭中的中等以上收入人群,實施經濟適用住房保障,通過購買有限產權住房的經濟適用住房形式解決住房困難。
近來被熱議的『夾心層』獲得了越來越多的關注。易居研究院認為,住宅市場和住房保障的發展史,同時也是一部『夾心層』的演變史。住房作為重要的民生問題,客觀上需政府出面解決;但同時住房又是一件耗費大量資源、具有很高價值的資產,政府囿於財力有限、謀求社會公平、發展經濟等多重因素,又需要借助市場機制進行資源配置;另外,居民的收入水平和居住水平又是動態變化的,住房保障標准亦隨之變動。這就注定,『夾心層』的難題永遠無法一勞永逸的解決,只能是逐步摸索、漸次完善。
需求的不同,已經有效地形成了『梯度』消費的模式。例如,廉租房就是針對低收入人群解決住房問題的產品,經濟適用房則將中、低收入人群納入買家的范疇。限價房主要是針對首次置業者,普通商品住宅則適合有購買力的消費者,而那些購買力不強的首次置業者在二手房市場,同樣能找到自己的心頭好。
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