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隨著城市公共交通網絡的日趨完善,快捷便利的交通環境使城市邊緣以及遠郊區域的項目成為群眾置業的新焦點。傳統住宅區正逐漸呈現人口壓力過大的趨勢,購物集中、交通擁堵、環境惡化、就學困難等情況在所難免。與之相反,郊區良好的自然環境下,更容易建造出低密度、品質好的住宅。
『居住郊區化』改寫樓市格局
根據《天津市城市總體規劃(2005-2020年)》,天津未來的城市發展方向脈絡清晰可見。業內人士認為,新的總體規劃必然會帶來城市空間和產業布局的調整,緊隨其後的則是以城市基礎設施建設為主的市政投資。同時,新總體規劃將對天津市現有的房地產格局進行一次梳理,並引導新的投資方向,外圍組團將成為未來幾年天津樓市的發展重點。與過去『孤島』型大盤開發有所不同,外圍組團往往依托周邊產業,都規劃有豐富的現代城市綜合功能,是真正的『造鎮計劃』。外圍組團建設的啟動,標志著天津城市建設及房地產開發進入高速城市化時代。未來天津市中心城市的布局將以中心城區和濱海新區核心區為主、副中心,在外圍發展居住就業綜合型城市組團。中心城區的功能定位僅僅是區域性管理、服務和商貿中心,而中心城區的居住空間將引導向外圍組團發展。
受城市環境改善與交通配套等基礎設施影響,樓市從起初單一的中心城區板塊『雄霸樓市』到如今的東、南、北、西部各板塊的紛紛崛起,正在發生翻天覆地的變化,從而引發了天津購房者新一輪居住觀念的嬗變,『居住郊區化』已經成為樓市不可逆轉的主流。
目前,本市的軌道建設正在加速,軌道交通延伸區域的迅速擴展和裡程的大大增加,使購房者挑選住宅的視野和餘地大大拓寬,先前被認為』遙不可及』的外圍板塊項目如今消化速度加快,消費者對這些區域的接受度明顯上昇。
專業人士分析認為:伴隨著軌道交通的延伸,這些區域離中心區的時間距離與心理距離縮短,使郊區居住、市區上班成為可能;此外,軌道交通站點建設使未來人氣上昇,促使附近生活配套快速成熟,居住便利性大大提高;相比中心區,郊區的大環境和小區環境更加舒適優美,更適宜人的居住;結合軌道交通的推進,郊區城鎮規劃逐步落地,面貌日新月異,前景美好;中心區域供應偏緊,價格偏高,而郊區目前單價幾乎為中心城區的一半,且品質都不錯,選擇餘地大。
因此,購房者開始將眼光放得更遠,在改善住房的同時,也分享到城市發展帶來的樓市昇值空間。
居住用房大規模向外圍板塊擴散
中原地產天津分公司研究部經理梁美娜分析認為,近幾年,天津每年新推出的居住型用地,基本都集中在郊縣區域,市中心住宅供應越來越少,新四區及郊縣區域的土地成交量一路上漲。開發商也同時加速了在天津外環線以外的戰略部署。包括萬科、上海房投、朗鉅、合生珠江、金地在內的外地開發商,以及金廈、津東、方正、樂康、永泰紅磡等本地開發商,都已在天津城市外圍組團進行土地儲備。天津城市格局將有所改變,房地產市場向外擴張將勢不可擋。
『居住組團向外轉移是城市發展的一種必然。』南開大學經濟學博士劉玉錄說:『隨著天津經濟水平的不斷提昇,中心城區土地稀缺性日益顯現。人們的生活習慣隨收入的提高而發生改變,流動觀念增強,地域觀念淡化。因此,遷出外環線已成必然。』業內人士表示,新興板塊的全面啟動一方面帶動了人氣匯聚;另一方面也是由於此類板塊本身正處於發展上昇期,房價水平和房價昇值預期比較能為其目標客戶所接受,加之交通網絡的日益完善,也激起了置業者極大的關注熱情。
多個因素的集中刺激,使得城市北部、東部和西部等區域全面提昇,催生著新的居住格局形成。目前,城市外圍樓市提供的房源正在逐漸豐富,價位高、中、低的物業結構齊全。高檔的獨立別墅適合高端人士置業安居;中高檔的類別墅、大戶豪宅也有提供;而面向普通大眾的洋房產品更是多樣,且樓盤單價都在萬元以下,相比中心區動輒過萬元的高房價,該板塊的洋房產品十分適合首次置業者。中國房地產指數研究院專業分析人士認為,在樓市觀望情緒濃厚的環境下,城外樓盤的發展顯得更加『適逢其時』,由於中心城區土地的稀缺性,這些樓盤具有一定的地段優勢,也因此造就了這些項目的部分開發者通常會自恃其區域特點,抬高身段,不肯輕易降價。但郊區樓盤供應相對充足,所以,打出的優惠措施與促銷手段往往也比較積極。如此一來,對樓市走向感到迷茫又具有剛性置業需求的人多數會選擇在城市外圍區域購房,以最大限度降低消費者心理風險。
新興區域受青睞組團板塊被看好
記者采訪了多位購房者後發現,對於樓市消費,越來越多的准業主都表達出同一種心態:目前買房子要衡量居住和投資雙重標准。幾年前不少購房者一聽房子在環外轉頭就走,如今,主動問詢、打探城市周邊新盤的市民正呈現出梯度上昇趨勢,購房者在選房標准上正在逐漸轉向多方面、綜合考察。無論是已經相對成熟還是剛剛起步建設,位於城市周邊的新興板塊區域成為當前樓市中的主力軍。
根據相關規劃,未來主要承擔天津居住功能的將是西青城區、海河新城以及雙街、小淀、新立、雙港、大寺、八裡臺、小站、葛沽、東麗湖共10個組團,城市中心區將不再負擔主要的居住功能。從近一兩年的樓市交易總況來看,佔據成交主導地位的板塊幾乎分布在市區外環及附近各個區域。
在西部,最早啟動的環外居住組團西部新城,如今已吸引了萬科、招商局地產、上海房投、金廈、樂康、富力等諸多開發商的目光,成為目前競爭最為激烈的環外組團之一。
在東部,相對成熟東麗湖板塊和新興熱點區域空港物流區吸引了開發商與投資者青睞。萬科和朗鉅在東麗湖開發的萬科東麗湖與朗鉅·天域均屬大規模運作。目前,已經有很多外埠開發商正在尋找途徑,希望能夠在這個『潛力板塊』中拿到一定的土地儲備,捕獲發展機遇。
此外,華明、雙港、大寺、張家窩等城市外圍區域目前也已吸引了大量名牌開發商入駐,如金地、富力、紅磡等大型房企等。這些高舉『健康』、『生態』大旗的城外樓盤紛紛受到消費者青睞,一些城郊樓盤銷售形勢持續看好,引發了健康、生態型住宅及郊區樓盤的銷售熱潮。業內專家認為,人們的健康意識正在不斷加強,也在某種程度上改變了人們過去那種對郊區樓盤的偏見,郊區低密度住宅的熱銷是一種趨勢。郊區遠離污染,自然條件較好,具有健康的天然優勢。隨著道路、配套、環境等軟硬件綜合配套的完善,這些板塊的居住環境得到大大改觀。到郊區置業的觀念,已經逐步被廣大市民所接受。
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