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上周樓市量價齊跌 看不清後市成拋售主因
隨著國家調控政策的不斷出臺,今年天津市樓市開局遇冷。統計數據顯示,上周本市新房市場量價齊跌,共成交新建商品住宅2054套,成交面積20.6萬平方米,環比下降了12.1%;成交均價為8593元/平方米,環比下降了2.9%。業內人士表示,本市新房價格在連續上漲了近一個月後首次出現下跌,嗅覺靈敏的投資客已經率先感受到樓市的轉向,目前本市約有三成投資客已經准備套現離場。
剛性需求購房者轉向郊區
上周本市新建商品住宅成交均價8593元/平方米,環比下降2.9%。對此,中國指數研究院天津分院總經理蔣雲峰表示,由於市內六區、濱海新區商品房價格普遍偏高,且主力樓盤可售房源相對減少,購房者已將目標轉向目前價位相對較低的環城四區和遠郊區縣,這造成了市場整體成交價格有所回落。
成交均價方面,各區域價格中除濱海新區有小幅上漲外,其餘區域均有所下降。上周環城四區成交均價降至8075元/平方米,每平方米下降700餘元,環比下降8.16%;而市內六區和遠郊區縣價格也分別降至12307元/平方米、4992元/平方米,分別環比下降2.73%、1.87%;濱海新區成交價有小幅提昇,為8612元/平方米,環比上漲1.43%。
在成交面積方面,除遠郊區縣外,其餘市內六區、環城四區和濱海新區成交量在上周均有不同程度的下跌:市內六區、濱海新區成交面積分別為:4.71萬、7.30萬平方米,分別環比下降2.60%、7.04%;環城四區上周成交面積下降幅度最大,為4.27萬平方米,環比下降了36.30%;遠郊區縣上周成交面積為4.28萬平方米,環比增長6.75%。
投資客意識到政策轉向
國家發改委網站日前發布的數據顯示,2009年12月份的房價漲幅創下年內新高。但在房價暴漲之後,成交量卻出現暴跌。統計顯示,2010年第一周本市新建商品住宅成交面積為23.4萬平方米、二手房成交面積為6.6萬平方米,分別環比下降了22.3%和74.4%。『一、二月份本來就是樓市的成交淡季,並且加之去年房價的飆昇,上周樓市的量價齊跌也在情理之中。』天津理工大學管理學院教授潘永明分析,去年年末受優惠政策即將到期的影響,樓市出現了『淡季不淡』的現象,房價隨之猛漲。隨著年初以來樓市調控政策的相繼執行,投資客已率先意識到了政策的轉向,停止了買進,轉而考慮拋售。而有剛性需求的購房者也被高房價『壓迫』得『轉戰』郊區,或者暫時擱置購房計劃,這造成了成交量的快速下跌。
三成投資客打算拋售
本市樓市成交量連續走低,是不是樓市調控政策已經開始見效了?業內人士則不以為然:『在房地產行業中,對調控政策的預期往往比政策本身更有影響力。隨著年初各項抑制炒房政策的出臺,嗅覺靈敏的投資客率先做出了反應。開局成交量的暴跌可以認為是調控政策形成的市場效應。』
家住河東區的李先生近日頻繁進出中介公司打聽二手房行情。『我打算把手裡的一套老城廂房子賣掉,反正當初也是為了投資,現在政策在不斷收緊,所以我想套現了。』李先生2009年年初以10400元/平方米買下老城廂某樓盤近100平方米的一套住宅,據中介公司工作人員測算,目前該房產市場價約為16000元/平方米,已經昇值近56萬元。
北京美聯物業市場研究部在針對公司內部500個客戶樣本進行的電話調查顯示,近八成投資客認為現階段的樓市已見頂。
在我愛我家的一項針對本市門店的掛牌情況調查中,約有30%的投資客近期准備拋售部分前期已經暴漲的房源。我愛我家企劃總監陳萌告訴記者:『本市大多數投資客拋售住宅的原因並不全都認為房價已經見頂,主要原因是他們對於樓市調控政策判斷不明確,看不清樓市後市走向。』據了解,在目前的房地產市場中,剛性需求購房者仍是主流,投資客拋售住宅的現象不如北京等城市明顯。在本市新建商品住宅市場中,投資客佔購房者的比例在15%左右,而在二手住宅市場中該比例則不足10%。
有利於市場回歸理性
2009年,很多城市的房地產市場走勢都需要看投資性需求的『臉色』,而隨著投資客的不斷離場,市場的理性回歸或許正漸行漸近。
分析師認為,目前樓市雖然頻遭國家調控,但其對市場的影響僅限於防止房價大幅度上揚,並不會對樓市的整體走勢及成交產生實質性影響。特別是本市的投資性需求並非樓市主流,三成投資客的拋售不至於對市場供求及價格產生很大的影響。南開大學博士劉玉錄認為,就本市而言,投資客的退場有利於市場向理性回歸:『如果投資客減少,今年的市場成交將恢復到以往的正常水平,即新建商品房1000萬-1200萬平方米、二手房800萬-850萬平方米,而價格的溫和上漲或溫和下行都是有可能的。』
專家表示,本市房地產『投資客』有很多種,其中以家庭理財為目的,作為一種保值手段持有的投資房依然可以長線持有,『但貸款投資的購房人需要考慮年內的加息風險。』
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