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如果銀根不調、『土地財政』不變,即使央企退出,依舊會有更多的民企競奪『地王』,土地市場的虛火仍將燃燒。
地方政府在土地交易中收取各種契稅費,而『地王』支出最終流入地方政府的口袋。對於『地王』的此起彼伏,一些地方政府雖稱感到壓力重重,但在內心恐怕也是樂見其成。
『央企』近日再度頻頻成為『地王』,國務院國資委18日發布的『78家央企將退出房地產業』的消息更是引發業內一些人的期待:央企退出後,『地王』是否會減少,地價是否會平穩?
一些分析人士指出,『地王』產生的根源不在於買家是央企(國企),還是民企,而是房地產開發資金的過度充裕和地方對土地開發的過度依賴在作祟。不管是『國進』還是『民進』,如果銀根不調、『土地財政』不變,即使央企退出,依舊會有更多的民企競奪『地王』,土地市場的虛火仍將燃燒。
央企退出不能解決根本問題
3月15日,遠洋地產旗下子公司以40.8億元競得大望京1號地,樓面價達2.75萬元/平方米,被認為是北京市場上新的『單價地王』。下午,中國兵器裝備集團公司旗下北京世博宏業房地產開發有限公司,以17.6億元的總價競得海淀區東昇鄉地塊,樓面價2.90萬元/平方米,刷新單價『地王』紀錄。當天,中信地產還以52.4億元的總價競得大興區亦莊地塊,成為北京總價新『地王』。
三大『地王』買家均為清一色的央企,且有的主業並非房地產開發。新一輪調控已進入『深水區』,央企卻再度攜新地王冒頭,一時間,房地產界的神經再受刺激,輿論嘩然。
3月18日,國務院國資委明確提出要求:78家不以房地產業為主業的央企必須『加快進行調整重組,在完成企業自有土地開發和已實施項目等階段性工作後必須退出房地產業務』。
於是,不少業內人士期待,『不務正業』央企的退出,將預示著『地王』的逐漸減少,地價將會趨於平穩。
『價高者得』催生『地王』
中國指數研究院的統計數據顯示,2009年成交總價排在前10位的地塊中,國企獨佔8席,成交樓面地價前10的企業中,也同樣有8席被國企佔據。但是在2007年的總價及單價『地王』中,買家裡面國企與民企之比則為3:7和4:6。
事實上,即使在2009年,也不乏民企組成聯合體拿下『地王』的例證。最典型的是2009年12月22日,由富力、雅居樂、碧桂園三家民營房企組成的聯合體以255億元的天價擊敗由保利、中海、萬科三家國企組成的聯合體,拿下廣州亞運村『新地王』。民企保持著至今『總價地王』的紀錄。央企也好,民企也罷,追逐『地王』對市場造成的副作用,並無多大區別。
資金纔是『地王』之母。能夠在『地王』級別的土地市場上呼風喚雨的房企,大多擁有巨量的銷售匯款和寬松的銀行貸款,尤其是大型央企在獲得資金支持方面更具優勢。上海一房地產國企負責人告訴記者,去年上半年起,不是開發商求銀行,而是銀行求開發商,而且經常是總行的領導親自打招呼請求『貸點款』。一些銀行在半年內就幾乎用完了全年的信貸額度。此外,不少企業還是上市公司。獲取土地,爭奪『地王』,既是房地產企業進行常規土地儲備的需要,也是一些上市房企股市融資的絕佳題材。越是『地王』,就越具備融資效應。在流動性寬松的形勢下,缺乏有效引導的信貸資金只能流入樓市、股市,不出『地王』纔怪。
近年來,『價高者得』的土地出讓方式備受詬病。在資金規模不對等的情況下,單純的價高者無疑將導致對其他資本的擠出和個別開發企業對優質地塊的壟斷。央企具備這個條件,一些民企也擁有這樣的實力。改革土地出讓方式的呼聲近年來時有耳聞。但地方政府實際上同樣是游戲的參與者、獲利者。寄望於嘗到甜頭的運動員去修改游戲規則,並不現實。
『土地財政』纔是終極推手
不少業內人士指出,行之已久的『土地財政』可以說是『地王』的終極推手。
在我國房地產市場的供需雙方中,供方中除了房地產商以外,實際上還有控制著土地資源,收取各種契稅費的地方政府。『地王』支出最終流入地方政府的口袋。
不誇張地說,地方政府現在已經成為我國房地產交易中最大的受益者。不少城市的土地出讓金已經佔地方財政收入的近50%。如此背景下,對於『地王』的此起彼伏,一些地方政府雖稱感到壓力重重,但在內心恐怕也是樂見其成。
如此不難看出,只有真正落實房地產調控的種種措施,改變對『土地財政』的高度依賴,改革現行的土地出讓方式,纔能從根本鏟除『地王』產生的土壤,讓地價趨於平穩,讓樓市回歸理性。捨此,央企『地王』也好,民企『地王』也好,均將是『按下葫蘆浮起瓢』。
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